Решение от 10 июля 2014 года

Дело № 2-3280/2014
 
Изгот. ДД.ММ.ГГГГ
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    город Ярославль
 
10 июля 2014 года
 
    Кировский районный суд города Ярославля в составе:
 
    председательствующего судьи Доколиной А.А.,
 
    при секретаре Могутовой А.Ю.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора города Ярославля в защиту муниципального образования город Ярославль к мэрии города Ярославля, Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля, Назарову А.Г., Назарову С.Г., Хабарову П.О., Хабарову И.О., Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным постановления мэрии города Ярославля, признания недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
 
установил:
 
    Прокурор города Ярославля обратился в суд с иском в защиту муниципального образования город Ярославль к мэрии города Ярославля, Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля, Назарову А.Г. Назарову С.Г. Хабарову П.О., Хабарову И.О., Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным постановления мэрии города Ярославля, признания недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.
 
    В обоснование исковых требований ссылается на следующее.
 
    Проверкой, проведенной прокуратурой города Ярославля, установлено, что постановлением мэрии г.Ярославля от 27.02.2014 года №430 в общую долевую собственность Назарову А.Г., Назарову С.Г., Хабарову И.О., Хабарову П.О. предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации офиса.
 
    Указанный земельный участок предоставлен ответчикам, как собственникам нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по вышеуказанному адресу.
 
    ДД.ММ.ГГГГ заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок между Назаровым А.Г., Назаровым С.Г. в лице представителя Шабло А.С. по доверенности и Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля.
 
    Вместе с тем, вышеназванный земельный участок отнесен к объектам культурного наследия – культурный слой г.Ярославля XI-XVII веков. Истец полагает, что данный земельный участок относится к землям историко-культурного назначения, имеет статус особо охраняемой территории. Поскольку в силу пп.4 п.5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, ограничиваются в обороте, сделка по купле-продаже земельного участка не соответствует закону.
 
    Учитывая изложенное, истец просит признать незаконным постановление мэрии г.Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в общую долевую собственность Назарову А.Г., Назарову С.Г., Хабарову И.О., Хабарову П.О. земельного участка, признать недействительным договоры купли-продажи земельного участка № и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля и Назаровым А.Г., Назаровым С.Г.; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение путем обязания Назарова А.Г., Назарова С.Г. возвратить муниципальному образованию земельный участок, а мэрии г.Ярославля возвратить указанным лицам денежные средства, полученные по договорам; запретить Управлению Росреестра по Ярославской области проводить регистрацию договоров купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.Красный съезд, д.10в, заключенных между Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля и Хабаровым П.А., Хабаровым И.О.
 
    В судебном заседании представитель истца помощник прокурора г.Ярославля Трухмаева Е.Г. исковые требования поддержала в полном объеме, в целом дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика Управления земельных ресурсов мэрии г.Ярославля Сиберзянова К.Н. исковые требования не признала. Представила письменный отзыв на исковое заявление, пояснила, что в соответствии со ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков. При переходе права собственности на здание, строение сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Из содержания норм ФИО1 закона №73-ФЗ от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия) земельные участки в границах территории объектов культурного наследия, к которым относится спорный объект недвижимости, могут находиться в частной собственности и использоваться строго в соответствии с его целевым назначением.
 
    Ответчик Назаров А.Г. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Шабло А.С., о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом.
 
    Представитель ответчика Назарова А.Г. по доверенности Шабло А.С. просил в удовлетворении исковых требований отказать. Дополнительно пояснил, что спорный земельный участок находится в границах объекта культурного наследия - культурный слой г.Ярославля XI-XVII веков. Подобные земельные участки не исключены из оборота, они могут предоставляться в частную собственность в соответствии с требованиями земельного законодательства. Учитывая изложенное, оспариваемое постановление мэрии г.Ярославля, сделка – договор купли-продажи земельного участка не противоречит закону.
 
    Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в судебное заседание просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, представил письменный отзыв, согласно которому Управление не является надлежащим ответчиком по данному делу, поскольку не заявляет самостоятельных требований на предмет спора. По существу оставил решение на усмотрение суда.
 
    Ответчики Назаров С.Г., Хабаров П.О., Хабаров И.О., мэрия г.Ярославля, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено судом в их отсутствие.
 
    Третье лицо Департамент культуры Ярославской области в судебное заседание представителя не направил, представил письменный отзыв, согласно которому считает требования прокурора г.Ярославля законными и обоснованными. Согласно ст.33 Закона об объектах культурного наследия государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и порядке, установленных названным законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима. За указанным согласованием при продаже земельного участка орган местного самоуправления в Департамент культуры не обращался. Кроме того, собственники земельного участка не обращались за оформлением охранного обязательства на указанный земельный участок. Учитывая изложенное, просит требования прокурора г.Ярославля удовлетворить.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, дела правоустанавливающих документов на земельный участок, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как установлено судом, ответчики Назаров А.Г., Назаров С.Г. являются собственниками (в ? доле каждый) нежилых помещений, расположенных по адресу<адрес>
 
    - помещений 1 этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане 9-22, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области;
 
    - помещений подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане 4-21, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области;
 
    - помещений мансардного этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 1-8, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области.
 
    Хабаров П.О. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>
 
    - помещений первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 1-3, 24, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области;
 
    - помещений первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 23, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области.
 
    Хабаров И.О. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>
 
    - помещений подвала общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 1-3, 22, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> № выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области;
 
    - помещений первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 8, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области;
 
    - помещений первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 6-7, №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> № выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области;
 
    - помещений первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 4,5, условный №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> № выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области.
 
    Все перечисленные помещения находятся в двухэтажном кирпичном здании, 1988 года постройки, расположенном на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается данными отчета об оценке, имеющемся в деле правоустанавливающих документов на нежилые помещения.
 
    Постановлением мэрии г.Ярославля от 27.02.2014 года №430 «О предоставлении в общую долевую собственность Назарову А.Г., Назарову С.Г., Хабарову И.О., Хабарову П.О. земельного участка по <адрес>» перечисленным лицам предоставлен в общую долевую собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым № по вышеуказанному адресу (Назарову А.Г. – <данные изъяты> доли, Назарову С.Г. – <данные изъяты> доли, Хабарову И.О. – <данные изъяты> доли, Хабарову П.О. – <данные изъяты> доли).
 
    ДД.ММ.ГГГГ между Назаровым А.Г. и Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля заключен договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает, а покупатель покупает <данные изъяты> долей в праве собственности на указанный земельный участок, собственность на который не разграничена с видом разрешенного использования: для эксплуатации офиса.
 
    Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Назаровым С.Г. и Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля заключен договор № купли-продажи земельного участка на аналогичных условиях. В соответствии с п.3 ст.35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
 
    П.1 ст.36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
    При этом согласно п.2 ст.35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, а именно, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
    По данным государственного кадастра недвижимости, земельный участок с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для эксплуатации офиса» поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ
 
    В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
 
    Учитывая изложенное, Управление земельных ресурсов мэрии г.Ярославля является органом, уполномоченным к принятию решений о предоставлении земельных участков в собственность.
 
    Являясь собственниками помещений в здании, строении, ответчики Назаров А.Г., Назаров С.Г., Хабаров И.О., Хабаров П.О., реализуя свое исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, обратились в уполномоченный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. На основании заявлений собственников здания, строения, вышеназванных положений ЗК РФ земельный участок, предназначенный для эксплуатации офисов, был передан им в общую долевую собственность.
 
    Прося признать незаконными постановление мэрии г.Ярославля, договоров купли-продажи земельных участков, истец ссылается на положения Закона об объектах культурного наследия, поскольку земельный участок по адресу: <адрес> расположен в границах культурного слоя г.Ярославля XI-XVII веков.
 
    В соответствии с п.1 ст.99 Закона об объектах культурного наследия к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия.
 
    По данным Департамента культуры Ярославской области граница объекта археологического наследия XI-XVII веков – культурного слоя г.Ярославля установлена перпендикулярно руслу реки Волга по откосу набережной к северному фасаду д.1а по пр.Ленина, к центру проезжей части ул.Республиканской, по центру проезжей части ул.Республиканской в сторону Октябрьской пл., пересекает ул.Победы, ул.Советскую, пр.Октября, ул.Некрасова ул.Свердлова, ул.Пушкина, ул.Свободы, пл.Юности, ул.Салтыкова-Щедрина, ул.Большая Октябрьская, ул.Которосльную наб., выходит к памятнику Отечественной войны 1941-1945 гг. (пл.Челюскинцев), проходит к фасаду Арсенальной башни, затем по нижней части откосов Волжской наб., к северному фасаду д.1а по пр.Ленина.
 
    Земельный участок, расположенный по адресу<адрес> находится в пределах указанной территории, и, таким образом, является участком культурного слоя г.Ярославля XI-XVII веков.
 
    В соответствии с п.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных ФИО1 законами. Так, в соответствии пп.4 п.5 ст.27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.
 
    Ст.5 Закона об объектах культурного наследия установлено, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
 
    Учитывая изложенное, действующее законодательство не относит земли историко-культурного назначения к изъятым из оборота.
 
    Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
 
    Действующее законодательство не относит земли историко-культурного назначения к изъятым из оборота.
 
    В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    По данным кадастрового паспорта земельного участка, выданного ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области, имеющегося в материалах дела правоустанавливающих документов, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования – для эксплуатации офиса. Учитывая вышеизложенное, с переходом прав на здание, расположенное на указанном земельном участке новые собственники должны приобрести права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
 
    Учитывая изложенное, основания для отказа в предоставлении собственникам здания, строения, сооружения земельного участка для эксплуатации офиса, отсутствовали.
 
    ДД.ММ.ГГГГ право собственности Назарова А.Г. на <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым № зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством ор регистрации права серия <данные изъяты> №, выданным Управлением Росреестра по Ярославской области.
 
    Также ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Назарова С.Г. на <данные изъяты> долей в праве собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ
 
    Истец просит признать указанные договоры купли-продажи недействительными (ничтожными), применить последствия недействительности ничтожных сделок. По причинам, изложенным выше, суд не находит оснований для удовлетворения указанных требований. Кроме того, исчерпывающий перечень оснований для отказа в проведении государственной регистрации прав, в данном случае, права общей долевой собственности, приводится в ст.20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, в частности одним из оснований может явиться то обстоятельство, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Вместе с тем, как в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ так и № от ДД.ММ.ГГГГ имеется указание на существующее ограничение (обременение) права - участок исторического культурного слоя города Ярославля. Учитывая изложенное, оспариваемые договоры купли-продажи по форме и содержанию соответствуют действующему законодательству.
 
    Прося об удовлетворении исковых требований третье лицо Департамент культуры Ярославской области ссылается на то обстоятельство, что постановление о предоставлении земельного участка с кадастровым № по <адрес>, в общую долевую собственности с Департаментом культуры не согласовывалось, а также на то, что стороны договоров не обращались за оформлением охранного обязательства.
 
    В соответствии с п.1,2 ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
 
    Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
 
    Доказательств в подтверждение указанных обстоятельств истцом не представлено, как не представлено доказательств нарушения оспариваемыми актами органов местного самоуправления, договорами купли-продажи земельного участка прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
 
    Кроме того, переход права собственности на земельный участок не препятствует обращению новых собственников земельного участка в уполномоченный орган в целях оформления охранного обязательства.
 
    В отношении заявленного требования о запрете Управлению Росреестра по Ярославской области проводить регистрацию перехода прав на земельный участок на основании договоров купли-продажи, заключенных между Управлением земельных ресурсов мэрии г.Ярославля и Хабаровым П.О., Хабаровым И.О., суд считает его не подлежащим удовлетворению в силу причин, изложенных выше.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
 
решил:
 
    В удовлетворении исковых требований Прокурора города Ярославля в защиту муниципального образования город Ярославль отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.
 
    Судья
 
А.А.Доколина