Решение от 10 февраля 2014 года

    Дело № 2-21/2014                                                     Изготовлено 17 февраля 2014 года
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    10 февраля 2014 года Ростовский районный суд Ярославской области в составе
 
    председательствующего судьи Любимовой Л.А.
 
    при секретаре ФИО5,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ростов Ярославской области
 
    гражданское дело по иску Банка <данные изъяты> (ЗАО) к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «<данные изъяты>» о расторжении договоров, взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество,
 
    и встречному исковому заявлению
 
    ФИО1 к Банку <данные изъяты> (ЗАО) о признании кредитных договоров недействительными в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
 
у с т а н о в и л:
 
    Банк <данные изъяты> (ЗАО) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «<данные изъяты>» о расторжении договоров, взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество.
 
    В исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком <данные изъяты> (ЗАО) (далее - Банк) и ФИО1 было заключено кредитное соглашение № (далее - кредитное соглашение 1, соглашение 1), согласно которому Банк обязался предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, указанных в соглашении 1, а заемщик обязался возвратить кредит, уплатить по нему проценты и выполнить иные условия, предусмотренные соглашением 1.
 
    Согласно условиям кредитного соглашения 1 сумма кредита составила 4 000 000,00 руб., срок кредита 2 555 дней (84 месяца), процентная ставка 15,5% годовых.
 
    Неотъемлемой частью Соглашения 1 согласно п. 1.15 являются «Особые условия» (Приложение 1 к Кредитному соглашению1), в соответствии с п. 2.1 которых проценты по кредиту начисляются на срочную задолженность по основному долгу, начиная с даты предоставления кредита и до даты полного/частичного погашения кредита. П. 2.3 Особых условий предусмотрено, что суммы причитающихся к погашению процентов по Соглашению1 рассчитываются непрерывно нарастающим итогом за фактическое время пользования кредитом, т.е. исходя из фактического количества дней в каждом месяце и фактического количества дней в году. Погашение кредита осуществляется заемщиком аннуитетными платежами согласно графику (п. 1.8 Соглашения1).
 
    В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед Банком были заключены следующие договоры:
 
    - договор поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор поручительства1) между истцом и ООО «<данные изъяты>», в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>» обязалось отвечать перед Банком в полном объеме за исполнение ФИО1 обязательств по кредитному соглашению, в том числе обязательств по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту, обязательств по своевременной и полной уплате процентов по кредиту, обязательств по своевременной по полной уплате комиссий по кредиту, обязательств по своевременной и полной уплате неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту, начисленным в соответствии с кредитным соглашением, обязательств по оплате расходов истца, начисленных им в соответствии с условиями кредитного соглашения (п. 1.2 договора поручительства);
 
    - договор поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ (Далее - договор поручительства 2) между истцом и ФИО3, условия которого аналогичны условиям Договора поручительства 1);
 
    - договор поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ (Далее - договор поручительства 3) между истцом и ФИО4, условия которого аналогичны условиям Договора поручительства 1).
 
    - договор об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО1, согласно которому последний предоставил истцу в залог следующее имущество, принадлежащее ему на праве собственности:
 
    - здание торгового комплекса, лит. А, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 263 кв. м., инв. № №, адрес объекта: <адрес> (далее - Здание);
 
    - земельный участок, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания торгового комплекса, общая площадь 571 кв. м, адрес объекта: <адрес> (далее - Земельный участок).
 
    Залоговая стоимость объектов была определена в размере 3 375 176,86 руб. и 393 613,14 руб. соответственно.
 
    Истцом обязательства по кредитному договору были выполнены надлежащим образом, ФИО1 свои обязательства по возврату сумм основного долга и уплате процентов надлежащим образом не исполняет.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Банк направил ответчикам требования о досрочном погашении кредита, установив срок погашения кредита в полном объеме и уплаты процентов по нему до ДД.ММ.ГГГГ В установленный срок требование исполнено не было.
 
    На ДД.ММ.ГГГГ задолженность по Кредитному соглашению 1 составляла 3 954 900,30 руб., в том числе:
 
    задолженность по основному долгу 3 718 278,73 руб.;
 
    задолженность по процентам 70 257,33 руб.;
 
    задолженность по пени по просроченному основному долгу 162 169,93 руб.;
 
    задолженность по пени по процентам 4 194,31 руб.
 
    В связи с изложенным Банк обратился в суд с требованиями о взыскании сумм основного долга и процентов в указанном размере, и пени: по просроченному основному долгу в размере 16 216,99 руб., по процентам 419,43 руб., с заемщика и поручителей в солидарном порядке.
 
    Также истец просил обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену предметов залога в размере их залоговой стоимости.
 
    При нахождении дела в суде истце исковые требования в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества уточнил, просил установить её в размере 5 436 813,60 руб. - в отношении Здания, 101 360,00 руб. - в отношении Земельного участка.
 
    Также истец в исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 было заключено кредитное соглашение № (далее - Кредитное соглашение 2, Соглашение 2), согласно которому Банк обязался предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, указанных в соглашении 2, а заемщик обязался возвратить кредит, уплатить по нему проценты и выполнить иные условия, предусмотренные соглашением 2.
 
    В соответствии с условиями Кредитного соглашения 2 сумма кредита составила 993 251,99 руб., срок кредита 1 825 дней с даты, следующей за датой получения кредита, процентная ставка по кредиту - 23% годовых.
 
    Истцом обязанность по предоставлению кредита была выполнена надлежащим образом, однако ФИО1 обязанности по возврату кредита и уплате процентов в полном объеме и в срок не исполняет.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Банк направил заемщику требование о досрочном возврате кредита, установив срок для погашения кредита в полном объеме и уплаты процентов на него до ДД.ММ.ГГГГ
 
    В установленный срок требование исполнено не было, в связи с чем Банк обратился в суд.
 
    Просил взыскать с ФИО1 задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 931 994,83 руб., в том числе:
 
    задолженность по основному долгу 905 416,20 руб.;
 
    задолженность по процентам 20 521,96 руб.;
 
    задолженность по пени по просроченному основному долгу 4 892,00 руб.;
 
    задолженность по пени по процентам 1 164,67 руб.
 
    Ответчик ФИО1 предъявил встречное исковое заявление к Банку <данные изъяты> (ЗАО) о признании договоров недействительными в части, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, в котором указал, что между сторонами заключены кредитные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ
 
    П. 1.9 Соглашения 1 предусмотрено, что за выдачу кредита заемщик уплачивает кредитору в дату первого платежа по кредиту, согласно порядка погашения кредита и уплаты процентов, комиссию в размере 1% от суммы предоставляемого кредита.
 
    П. 1.9 Соглашения 2 предусмотрено, что за выдачу кредита заемщик уплачивает кредитору в дату первого платежа по кредиту, согласно порядка погашения кредита и уплаты процентов, комиссию в размере 1,5% от суммы предоставляемого кредита.
 
    Первый платеж по кредитам был совершен ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, в указанные даты ФИО1 Банку уплачены указанные комиссии.
 
    Взыскание комиссии за выдачу кредита ФИО1 считает незаконным, просит признать Кредитное соглашение 1 и Кредитное соглашение 2 в данной части незаконными как нарушающие требования закона, взыскать с Банка неосновательное обогащение в виде полученной им комиссии за выдачу кредита по Кредитному соглашению 1 в размере 40 000,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 940,83 руб., а также неосновательное обогащение в виде полученной Банком комиссии за выдачу кредита по Кредитному соглашению 2 в размере 14 898,77 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 601,31 руб.
 
    В судебном заседании представитель Банка на основании доверенности ФИО6 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
 
    При определении начальной продажной цены заложенного имущества просил исходить из представленного Банком Отчета № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО «<данные изъяты>», как наиболее объективного, отвечающего всем требованиям, предъявляемым к оценочной деятельности, в то время как отчет ООО «<данные изъяты>», представленный ответчиками, выполнен, исходя из завышенной стоимости аналогов, а следовательно, содержит завышенные данные о цене объектов оценки.
 
    Встречное исковое заявление просил оставить без рассмотрения, поскольку требования индивидуального предпринимателя к юридическому лицу не подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции, подведомственны арбитражному суду.
 
    Представитель ответчиков по первоначальному иску на основании доверенности ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Банка в части расторжения кредитных договоров взыскания суммы долга и обращения взыскания на заложенное имущество не возражала, расчет задолженности не оспаривала, при определении размера подлежащей взысканию неустойки просила применить ст. 333 ГК РФ, снизив её размер с учетом тяжелого имущественного положения ФИО1 и его семьи, для которых магазин был единственным местом работы и источником дохода. При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества просила исходить из данных Отчета № «Оценка рыночной стоимости магазина лит.А, земельного участка» от 16.10.2013, поскольку в данном отчете использованы три подхода к определению оценки объектов, что свидетельствует о более взвешенной оценке, все аналоги располагаются в <адрес>, объем здания рассчитан исходя из нового кадастрового паспорта, учитывающего произведенные за счет кредитных средств изменения, применена надлежащая конструктивная схема. Также просила учесть, что на момент заключения договора ипотеки заемщик представлял Банку отчет ООО «<данные изъяты>», согласно которому стоимость здания составляла на ДД.ММ.ГГГГ 6 348 305,00 руб. Данный отчет был принят Банком и его устраивал. Очевидно, что после реконструкции здания за счет средств кредитов, повлекшей увеличение его площади и объема, стоимость здания уменьшиться не могла. Отчет ООО «<данные изъяты>» составлен с многочисленными неточностями при применении корректирующих коэффициентов, с использованием двух подходов, стоимость предложенных аналогов существенно превышает стоимость оцениваемых объектов, в связи с чем достоверность оценки вызывает сомнения. С учетом изложенного просила начальную продажную стоимость объектов залога установить в размере 8 460 000,00 руб. - в отношении здания, 136 000,00 руб. - в отношении земельного участка.
 
    Встречное исковое заявление просила удовлетворить в полном объеме, поскольку взыскание комиссии за выдачу кредита действующим законодательством не предусмотрено.
 
    Ответчик по первоначальному иску и третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца по встречному иску ФИО2 в судебном заседании поддержал позицию, изложенную ФИО7
 
    Допрошенный судом ДД.ММ.ГГГГ в качестве специалиста оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО8 в судебном заседании отчет, выполненный ООО «Гаттерия», поддержал, показал, что при проведении оценки использовались только сравнительный и доходный подходы, поскольку использование доходного подхода для оценки зданий, построенных более пяти лет назад, не рекомендуется. Для оценки были выбраны наиболее подходящие аналоги. Пояснил, что строения из кирпича примерно на 15% дешевле аналогичных из сэндвич-панелей, сравнимость объектов достигается путем применения коэффициентов. При проведении оценки руководствовался последним по дате свидетельством о государственной регистрации права собственности и техническим паспортном на здание от 2007 года. При выезде на место было установлено, что здание обрело пристройку. Площадь здания для оценки бралась из свидетельства о государственной регистрации права собственности - 380 кв. м., физический износ рассчитывался, исходя из технического паспорта 2007 года, поскольку большая часть здания построена в 2007 году. Годы постройки аналогов при отсутствии данных в объявлениях выяснялись по телефону, расчет физического износа аналогов выполнялся отдельно, к отчету не приложен. Полагал, что аналоги подобраны корректно независимо от разницы в цене объектов. На странице 46 Отчета при определении потенциального валового дохода допущена арифметическая ошибка, не повлиявшая существенно на оценку объекта.
 
    Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве специалиста генеральный директор ООО «<данные изъяты>» ФИО9 поддержал отчет, выполненный ООО «<данные изъяты>». Пояснил, что данный отчет выполнен с учетом произведенной реконструкции здания, исходя из технического паспорта 2012 года, отражающего произошедшие изменения. Вследствие реконструкции была достроена часть здания, вследствие чего увеличился его объем. На стр. 53 Отчета строительный объем здания рассчитан как произведение ширины на длину и высоту, поскольку на момент осмотра здание имело форму параллелепипеда. Пояснил, что при использовании сравнительного подхода задачей оценщика является подбор наиболее близких к оцениваемому объекту аналогов с целью применения наименьшего количества корректирующих коэффициентов, поскольку их большое количество может повлечь значительное искажение картины реального рынка недвижимости. Относительно возможности применения затратного подхода пояснил, что для оценки отдельно стоящего здания, реконструированного в 2012 г., применение данного подхода допустимо. Стоимость объекта определена в нормативных ценах на 2012 г. с учетом физического износа здания. Стоимость в цене 1 кв. м. площади по сравнению с 2012 годом изменилась незначительно в сторону уменьшения, основная разница в цене объекта сформировалась за счет новой площади.
 
    Заслушав пояснения сторон, специалистов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
 
    руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Признать недействительным кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления комиссии за выдачу кредита (п. 1.9).
 
    Признать недействительным кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления комиссии за выдачу кредита (п. 1.9).
 
    Взыскать с Банка <данные изъяты> (ЗАО) в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 54 898,77 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 542,14 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 2 043,23 руб.
 
    Расторгнуть кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между Банком <данные изъяты> (ЗАО) и ФИО1.
 
    Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «<данные изъяты>» в солидарном порядке в пользу Банка <данные изъяты> (ЗАО):
 
    сумму основного долга по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 718 278,73 руб.;
 
    проценты по кредиту в размере 70 257,33 руб.,
 
    пени на просроченный основной долг в размере 16 216,99 руб.
 
    пени на проценты в размере 419,43 руб.
 
    Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «<данные изъяты>» в солидарном порядке в пользу Банка <данные изъяты> (ЗАО) расходы на оплату госпошлины в размере 28 827,10 руб.
 
    Обратить взыскание на имущество, переданное в залог по Договору об ипотеке № 721/4868-0000351-з01 от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе на:
 
    здание торгового комплекса, лит. А, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. №, расположенное по адресу: <адрес>; кадастровый номер №;
 
    земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания торгового комплекса, общая площадь 571 кв. м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №
 
    путем продажи с публичных торгов.
 
    Начальную стоимость заложенного имущества определить в размере 8 596 000,00 руб., в том числе:
 
    - здания торгового комплекса - 8 460 000,00 руб.,
 
    - земельного участка - 136 000,00 руб.
 
    Расторгнуть кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между Банком <данные изъяты> (ЗАО) и ФИО1.
 
    Взыскать с ФИО1 в пользу Банка <данные изъяты> (ЗАО):
 
    сумму основного долга по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 905 416,20 руб.,
 
    проценты по кредиту в размере 20 521,96 руб.,
 
    пени на просроченный основной долг в размере 4 892,00 руб.,
 
    пени на проценты в размере 1 164,67 руб.
 
    Взыскать с ФИО1 в пользу Банка <данные изъяты> (ЗАО) расходы на оплату госпошлины в размере 7 058,74 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд Ярославской области в месячный срок со дня изготовления в окончательной форме.
 
    Председательствующий:                                                                      Л.А.Любимова