Дата принятия: 09 октября 2014г.
Дело № 2-1858/14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 октября 2014 года Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кандалиной А.Н., при секретаре Нестеренко М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воровбьева А.С. к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области, ООО «Центр земельных отношений» о расторжении договора купли продажи, о взыскании ущерба, морального вреда, судебных расходов
УСТАНОВИЛ:
Воробьев А.С. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области о расторжении договора купли продажи земельного участка по адресу: <адрес> категория земель – <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, о взыскании ущерба в размере <данные изъяты> рублей, оплату комиссии банку в размере <данные изъяты> рублей, возмещение затрат на подготовку земельного участка к торгам по договору № в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, стоимость межевания в размере <данные изъяты> рублей, госпошлину за регистрацию собственности в размере <данные изъяты> рублей, госпошлину при подаче иска в суд в размере <данные изъяты> рублей, в ходе судебного заседания дополнив требования о компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, транспортные расходы в размере <данные изъяты> рубля, стоимость топографической съемки в размере <данные изъяты> рублей.
Истец Воробьев А.С. мотивировал свои требования тем, что в <данные изъяты> году проходил аукцион по продаже земельного участка.
По результатам аукциона истец признан победителем.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области был заключен договор № купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № приобретенного на аукционе (л-д6).
Впоследствии он выяснил, что на данном земельном участке имеется обременение в виде охранной зоны высоковольтной линии ЛЭП.
В документах, представленных администрацией при продаже земельного участка, данных об ограничении в виде ЛЭП не было.
С учетом изложенного считает, что ответчиком была предоставлена неполная информация о продаваемом земельном участке, в связи с чем просит расторгнуть договор купли-продажи, взыскав с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области в возмещение расходов на приобретение земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, кроме того, он был вынужден оплатить комиссию в банке при перечислении денежных средств за приобретение участка в размере <данные изъяты> рублей, также при подготовке земельного участка к торгам им была произведена подготовка к торгам и оплачено <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, данные действия были произведены по поручению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области, после того как были проведены торги на земельный участок границы земельного участка не были определены и Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области не предоставил межевание, истец был вынужден провести межевание земельного участка после получения свидетельства о государственной регистрации права и было оплачено <данные изъяты> рублей, также была оплачена госпошлина в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, после проведения межевых работ выяснилось, что земельный участок купленный им на аукционе находится в охранной зоне электросетевого хозяйства, чтобы выяснить данный факт был изготовлен топографический план, из которого следует, что земельный участок находится в охранной зоне, за данный топографический план было оплачено <данные изъяты> рублей.
Представитель ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области Шульга Т.В. с иском не согласна представив суду отзыв приобщенный к материалам дела.
Представитель Ответчика ООО «Центр земельных отношений» Соина Т.А. пояснила, что проводились межевые работы по заявлению Воровбьева А.С. об определении границ земельного участка, согласно межевых работ было установлено, что земельный участок находится в охранной зоне электросетевого хозяйства.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 2 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).
Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Один из таких случаев предусмотрен ст. 451 ГК РФ определившей, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области и Воробьевым А.С. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м по адресу <адрес>, категория земель – <данные изъяты>, кадастровый номер № (л.д.6).
Указанный земельный участок передан Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области в собственность истца Воровбьева А.С. на основании протокола о результатах открытого аукциона. Цена продаваемого имущества составила <данные изъяты> рублей.(л-д9; 31)
Согласно договора купли продажи продавец свидетельствует, что данный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не стоит.
Земельный участок передан покупателю по передаточному акту (л-д8). Согласно акту продавец передал покупателю недвижимое имущество в качественном состоянии. Покупатель принял от продавца вышеназванное имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта. Расчет между сторонами произведен в полной сумме (л.д.9:31).
Однако, из представленного истцом ответа ПО «Семеновские электрические сети МРСК Центра и Приволжья (л-д57) следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м по адресу <адрес> находится в зоне прохождения ЛЭП-<данные изъяты> ПС Ситники пролетах опор №, тем самым находится в охранной зоне электросетевого хозяйства, об установлении наличия препятствий в пользовании земельным участком следует, что возможность какого-либо доступа на свой земельный участок по всему периметру у истца отсутствует.
Данный факт также подтверждается топографическим планом изготовленным ООО «Геоид-НН» (л-<адрес>).
В связи с наличием охранной зоны, истец не имеет возможности его использования по целевому назначению <данные изъяты>
Указанное заключение в ходе судебного разбирательства не оспорено, доказательств обратного ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о предоставлении продавцом заведомо ложной информации о наличии свободного доступа на земельный участок и об отсутствии ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, заключив договор и оплатив стоимость товара по договору, Воробьев А.С. при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности земельным участком, на который он рассчитывал при заключении договора, фактически владеть не может.
Таким образом, совокупность установленных по делу обстоятельств дает все основания для удовлетворения заявленных Воробьевым А.С. требований о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке ст. ст. 450, 451 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ и взыскании с ответчика <данные изъяты> рублей.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из материалов гражданского дела следует, что при заключении договора купли-продажи Воробьев А.С. рассчитывал получить в собственность свободный от прав других лиц земельный участок, который он намеревался использовать под индивидуальное жилищное строительство.
Обстоятельства, имевшие место после заключения договора между Департаментом и Воробьевым А.С. с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны последнему до ДД.ММ.ГГГГ года, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был. Ответчик не оспаривает факт того, что границы земельного участка в момент продажи земельного участка определены не были, об этом свидетельствует факт отсутствия межевого плана при продаже земельного участка истцу, истец только лишь приблизительно знал где расположен участок.
Из материалов дела следует, что стороны, со своей стороны однозначно, при заключении договора купли-продажи исходили из того, что какого-либо существенного изменения обстоятельств не произойдет.
Воробьев А.С. после предоставления ему пакета документов о праве собственности на земельный участок, не имел каких-либо оснований сомневаться в достоверности указываемых продавцом сведений об отсутствии иных правообладателей и относительно месторасположения земельного участка.
Истцом земельный участок приобретался свободным от обременений. Согласно пояснений представителя Департамента имущественных и земельных отношений идентифицировать участок, приобретаемый Воробьевым А.С. в момент его продажи было невозможно, поскольку они не имели и не имеют по настоящее время границ земельного участка установленных на местности.
Данный факт мог быть установлен лишь с привлечением специалиста в области кадастра и картографии.
После того как Воробьев А.С. уже после продажи ему земельного участка произвел его межевание, установив границы участка, стали известны вышеуказанные обстоятельства, что участок обременен и находится в охранной зоне, истцом предпринята попытка в судебном порядке оспорить законность предоставления земельного участка.
Из этого следует, что истец Воробьев А.С. ни до, ни после заключения договора при всей требующейся по характеру договора заботливости и осмотрительности, не мог предусмотреть наступление для себя таких неблагоприятных последствий или каким-то образом преодолеть их.
Восстановление прав истца не представляется возможным путем внесения изменений в договор купли-продажи.
Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, оплатив полностью стоимость земельного участка по договору, Воробьев А.С. при отсутствии с его стороны на то умысла или неосторожности, фактически не владеет земельным участком, на который он рассчитывал при заключении договора.
Совокупность установленных по делу обстоятельств дает все основания для применения положений ст. 451 Гражданского кодекса РФ и удовлетворения исковых требований Воровбьева А.С. о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
Согласно ч. 3 указанной статьи при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В качестве последствий расторжения договора купли продажи Воробьевым А.С. заявлено о взыскании уплаченных им по договору оплате комиссии банку в размере <данные изъяты> рублей, возмещение затрат на подготовку земельного участка к торгам по договору № в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, стоимость межевания в размере <данные изъяты> рублей, стоимость топографической съемки в размере <данные изъяты> рублей (л-д31).
Принимая во внимание, что указанные расходы истцом в размере оплате комиссии банку <данные изъяты> рублей, возмещение затрат на подготовку земельного участка к торгам по договору № в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, являются прямым следствием неправильного указания ответчиком месторасположения продаваемого по договору участка, и отсутствие информации наличии охранной зоны на земельном участке, суд признает их подлежащим взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области в заявленном объеме.
По этим же основаниям признаются подлежащими возмещению за счет ответчика и оплаченные истцом <данные изъяты> рублей за услуги кадастрового инженера, приглашенного для определения границ земельного участка на местности и <данные изъяты> рублей стоимость топографической съемки (л-д31)поскольку:
Согласно требований с.15 ГК РФ:
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Суд полагает, что материалами дела доказан факт причинения истцу Воробьеву А.С. ответчиком Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области убытков поскольку судом установлено, что истец не имеет возможности использовать земельный участок для строительства.
Также подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании расходов по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, в соответствии с требованиями ст. ст. 94, 98 ГПК РФ.
Суд не усматривает оснований для взыскания транспортных расходов в размере <данные изъяты> рубля, поскольку приложенные к исковому заявлению Воробьевым А.С. в обоснование требований о взыскании транспортных расходов чеки на <данные изъяты> руб., (л-д31) не могут быть приняты в качестве доказательств несения именно истцом указанных расходов и данные расходы касаются рассмотрения данного иска.
Также суд считает, что не подлежат удовлетворению требования о взыскании компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, поскольку отношения сторон по договору купли-продажи земельного участка не охватываются положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" и положениями ГК РФ.
Земельный участок предоставлялся Воробьеву А.С. в соответствии с требованиями ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации. Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области выступая в качестве продавца земельного участка по договору купли-продажи, действовал от лица органа местного самоуправления.
Таким образом, положения Закона РФ "О защите прав потребителей" и ГК РФ на данные правоотношения не распространяются.
руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Воровбьева А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор № купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области и Воробьевым А.С. на земельный участок расположенный по адресу: <адрес> категория земель -<данные изъяты>, кадастровый номер: №; площадью <данные изъяты> кв.м.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа города Бор Нижегородской области в пользу Воровбьева А.С. ущерб в размере <данные изъяты> рублей, оплата комиссии банку в размере <данные изъяты> рублей, затраты на подготовку земельного участка к торгам в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, стоимость восстановления границ земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, госпошлина в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, стоимость топографической съемки <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальной части искового заявления Воробьеву А.С. отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке через Борский городской суд в течение месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: А.Н. Кандалина
Не вступило в законную силу
