Решение от 09 октября 2014 года

    Дело № 2-5454/14
 
    Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2014 года
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
        09 октября 2014 года
 
        Первомайский районный суд города Мурманска
 
        В составе:
 
        Председательствующего судьи Княжеской Т.А.
 
        При секретаре Лукьяновой И.В.
 
        Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рахлицкой О.М к Коваленко В.В, Гиясову И.Ю о переводе прав и обязанностей покупателя,
 
 
У С Т А Н О В И Л :
 
    Рахлицкая О.М обратилась в суд с иском к Коваленко В.В, Гиясову И.Ю о переводе прав и обязанностей покупателя, указав при этом, является собственником *** в *** квартире, расположенной по Адрес***, а также собственником ? доли в праве общей долевой собственности на остальные *** комнаты в указанной квартире. *** Коваленко В.В. продал ? доли в праве общей долевой собственности на *** комнаты в *** квартире, расположенной по Адрес*** Гиясову И.Ю. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по *** области ***. Полагает, что Коваленко В.В. нарушил требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ: письмом от *** он уведомил ее о намерении продать ? доли в праве общей долевой собственности на *** комнаты, но не сообщил иные условия продажи доли, а именно что оплата *** за ? доли может быть произведена с отсрочкой до ***. Полагает, что данное условие является существенным, которое Коваленко В.В. обязан был сообщить, и которое влияет на ее решение об использовании ею преимущественного права покупки. Она согласна на приобретение ? доли в праве собственности на *** комнаты в *** квартире. Просит перевести на нее права и обязанности покупателя Гиясова И.Ю по договору от *** купли-продажи ? доли в общей долевой собственности *** комнат площадью ***.в *** квартире, расположенной по Адрес*** зарегистрированному Управлением Росреестра по *** области *** №***, заменив в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним покупателя Гиясова И.Ю на Рахлицкую О.М.
 
    Истец Рахлицкая О.М. в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснив, что, направляя уведомление о продаже доли в праве собственности на *** комнаты, Коваленко В.В. указал только стоимость продаваемой доли, не указав условия ее выплаты. Данный вопрос она обсуждала с ним устно, письменный ответ ему не давала. У нее не было возможности выкупить долю единовременно в связи с отсутствие денежных средств в размере ***, о возможности уплаты данной суммы с отсрочки ей не было сообщено. В *** Гиясов И.Ю. вселился в квартиру. В квартире ночуют посторонние люди, у нее пропадают вещи. Гиясов И.Ю. делает все возможное, чтобы она не проживала в данной квартире. Уведомление о продаже доли она получила ***.
 
    Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, дополнительно пояснила, что Коваленко В.В. направил в адрес Рахлицкой О.М. уведомление о продаже своей доли за ***, при этом не указал о возможности приобретения данной доли с учетом отсрочки. Полагает, что условия оплату стоимости доли являются существенным условием договора купли-продажи, которые не были сообщены ее доверителю.
 
    Ответчик Коваленко В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил письменный отзыв.
 
    Ответчик Гиясов И.Ю. в судебном заседании не согласился с заявленными требованиями.
 
    Представитель ответчика Гиясова И.Ю - ФИО3, в судебном заседании не согласился с заявленными исковыми требованиями, указав, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи у нее имелась денежная сумма на приобретение спорного имущества. На предложение продавца Рахлицкая О.В. не предпринимала действия договориться о приемлемых для нее условиях приобретения имущества. Закон не обязывает продавца вести переписку с покупателем, направленную на согласование условий сделки, на продавце лежит лишь обязанность письменного уведомления собственника доли, данное уведомление было направлено.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.
 
    Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица и ответчика Коваленко В.В.
 
    Заслушав мнение истца, ответчика, их представителей, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворения.
 
    Как установлено в судебном заседании, Рахлицкая О.М является собственником ***. в *** квартире Адрес***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №***, выданным *** *** областным департаментом Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    На основании свидетельства о праве на наследство по закону серии №***, выданным нотариусом ФИО4 ***, Рахлицкая О.М. также является собственником ? доли в праве обще долевой собственности на *** комнаты площадью ***., расположенных в Адрес***.
 
    Вторым собственником ? доли в праве общей долевой собственности на *** комнаты площадью ***., расположенных в Адрес*** являлся Коваленко В.В на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии №*** выданным нотариусом ФИО4 ***.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
 
    В силу положений ч. 1 ст. 250 ГК Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
 
    Согласно ч. 2 ст. 250 ГК Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 
    Частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
    Статьей 251 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
 
    Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
 
    Материалами дела установлено, что, имея намерение продать принадлежащую на праве собственности долю в праве общей долевой собственности на *** комнаты в *** Адрес***, Коваленко В.В. *** направил в адрес Рахлицкой О.М. уведомление о намерении продать принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности, предложив ей право преимущественной покупки доли по цене ***. Указанное уведомление Рахлицкая О.М. получила ***, письменный ответ на данное предложение Рахлицкая О.М. не направляла.
 
    *** между ФИО1 действующей от имени Коваленко В.В., и Гиясовым И.Ю. заключен договор купли-продажи доли, по условиям которого Коваленко В.В. продал, а Гиясов И.Ю. купил ? долю в общей долевой собственности *** комнат, *** в Адрес***.
 
    В соответствии с п.3 Договора, указанная доля продается по согласованию сторон за ***, из которых *** покупатель уплатил представителю продавца при подписании настоящего договора. Оставшаяся часть стоимости доли в сумме *** оплачивается покупателем в срок до ***. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области ***, номер регистрации №***
 
    Для регистрации указанного договора представителем продавца было представлено уведомление Рахлицкой О.М. о продаже доли в праве общей долевой собственности, направленное Коваленко В.В. посредством почтовой связи ***. При этом, из содержания указанного уведомления следует, что Коваленко В.В. была предложена цена за долю в размере ***.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) ( ч.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ).
 
    В судебном заседании истец Рахлицкая О.М. пояснила, что письменный ответ на уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности Коваленко В.В. она не давала. Коваленко В.В. не рассматривал вопрос продажи своей доли в рассрочку, т.к. говорил о том, что у него есть кредиты и ему нужны все деньги сразу. Вопросом продажи доли в квартире занималась жена Коваленко В.В., с которой у нее сложились неприязненные отношения, На период направления предложения о продаже она не имела ***, а вариант оплаты данной суммы с отсрочкой части платежа Коваленко В.В. ей не предлагал, однако оспариваемый договор купли-продажи был заключен на условиях внесения части стоимости доли с отсрочкой до ***. На приобретение доли с использованием ее права преимущественной покупки на условиях, при которых был заключен договор с Гиясовым И.Ю., она согласна, поскольку имеет фактическую возможность его исполнения.
 
    В ходе судебного заседания просмотрена видеозапись, из которой видно, что между Рахлицкой О.М. и риэлторами состоялся разговор о продажи ее доли. Рахлицкая О.М. оспаривала стоимость продаваемой доли.
 
    Коваленко В.В. представлена указанная выше видеозапись, как доказательство того, что Рахлицкая О.М. отказывалась приобретать долю. Суд критически относится к данному доказательству, поскольку действующим законодательством определен порядок извещения о намерении продать долю в собственности и порядок получения ответа (отказ от дачи ответа).
 
    Таким образом, в судебном заседании установлено, что Коваленко В.В., намереваясь продать принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности, был обязан известить в письменной форме Рахлицкую О.М. о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Вместе с тем, из содержания направленных в адрес Рахлицкой О.М. уведомлений, усматривается, что в них была указана только стоимость доли в размере ***, при этом условия оплаты, а именно возможность уплаты части данной суммы с отсрочкой, оговорены не были, в связи с чем Коваленко В.В. были нарушены требования п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
 
    Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что *** комнаты в Адрес***, права собственности на которые в настоящее время принадлежат Рахлицкой О.М. и Гиясову И.Ю., являются смежными и определить порядок их пользования между двумя собственниками, которые не являются членами одной семьи и не ведут общее хозяйство, не представится возможным. Рахлицкая О.М. также является собственником ***, расположенной в вышеуказанной квартире.
 
    По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях. То есть закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку.
 
    В целях обеспечения требования о предоставлении преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности, а также защиты интересов продавца и обеспечения возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя, Рахлицкой О.М. на депозит Управления *** области внесены денежные средства в сумме ***, что подтверждается платежным поручением №*** от ***.
 
    При указанных обстоятельствах, учитывая, что, направляя уведомления Рахлицкой О.В., Коваленко В.В. не были указаны условия оплаты продаваемой им доли в праве общей долевой собственности на комнаты, а именно возможность ее оплаты с отсрочкой, чем нарушены требования п.2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, суд находит заявленные исковые требовании о переводе прав и обязанностей покупателя подлежащими удовлетворения.
 
    Из содержания пункт 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
 
    С учетом приведенных обстоятельств, суд считает необходимым перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному *** между ФИО1, действующей от имени Коваленко В.В, и Гиясовым И.Ю, в отношении *** доли в праве общей долевой собственности на *** комнаты, общей площадью ***., расположенных в Адрес***, заменив в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним покупателя Гиясова И.Ю на Рахлицкую О.М, а также взыскать с Рахлицкой О.М. в пользу Гиясова И.Ю. денежные средства в сумме ***, переданные Гиясовым И.Ю. в счет оплаты за приобретаемую долю в праве общей долевой собственности на две комнаты, при заключении договора купли-продажи с Коваленко В.В.
 
    Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 197-199, 98 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Перевести на Рахлицкую О.М права и обязанности покупателя Гиясова И.Ю по договору купли-продажи от *** ? доли в общей долевой собственности *** комнат площадью ***. в *** квартире, расположенной по Адрес***, зарегистрированному Управлением Росреестра по *** области *** №***, заменив в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним покупателя Гиясова И.Ю на Рахлицкую О.М.
 
    Взыскать с Рахлицкой О.М в пользу Гиясова И.Ю денежные средства в сумме ***.
 
    Взыскать с Коваленко В.В, Гиясова И.Ю в пользу Рахлицкой О.М расходы по оплате госпошлины в сумме по ***.
 
    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что указанными лицами были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.
 
Судья: Т.А.Княжеская