Решение от 09 октября 2014 года

    Дело № 2-5876/14                                                                             Великий Новгород
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    09 октября 2014 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
 
    председательствующего судьи Арзумановой Т.А.,
 
    при секретаре                                 Сабуровой Е.О.,
 
    с участием истца                            Соловьёва АГ.,
 
    представителя истца                     Кузнецовой С.К.,
 
    представителя ответчика               Жидкова А.Г.,
 
    представителя третьего лица        Каминской Е.Б.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьёва А.Г. к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» об освобождении нежилого помещения,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Соловьев А.Г. обратился в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» (далее - Университет) об освобождении нежилого помещения, в обоснование указав, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером №. Поскольку указанное помещение было обременено договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ арендатор помещения (ответчик) был поставлен в известность о переходе права собственности к истцу. Кроме того, прежний договор аренды не соответствовал изменившимся обстоятельствам (порядок исчисления и уплаты налога для арендодателя поменялся - физическое лицо не является плательщиком НДС и иные несоответствия), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцом было принято решение об отказе от исполнения договора аренды, которое было направлено в адрес ответчика. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Новгородской области с заявлением о снятии существующих ограничений (обременений) права в виде договора аренды на спорный объект, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. Срок освобождения помещения указан ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик от передачи помещения уклоняется, помещение не освобождает, продолжает им пользоваться. На основании ст.209, ч.3 ст.450 ГК РФ истец просит обязать ответчика освободить занимаемое нежилое встроенное помещение, принадлежащее истцу.
 
    В ходе подготовке к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее - КУМИ Великого Новгорода).
 
    В судебном заседании истец Соловьёв А.Г. и его представитель Кузнецова С.К. поддержали иск по изложенным в исковом заявлении доводам.
 
    Представитель ответчика Жидков А.Г. иск не признал, сославшись на доводы, приведенные в письменных возражениях на иск, которые приобщены к материалам дела.
 
    Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее - КУМИ) Каминская Е.Б. полагала иск Соловьёва А.Г. подлежащим удовлетворению.
 
    Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает иск Соловьёва А.Г. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Судом из письменных материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ (арендодатель) и Университетом (арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества № (далее - Договор аренды, л.д.12-18), в соответствии с которым, а также в соответствии с Дополнительным соглашением к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20) арендатор передал в пользование Университету на срок до ДД.ММ.ГГГГ для использования в организационно-образовательных целях нежилое встроенное помещение общей площадью 185,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу ДД.ММ.ГГГГ
 
    Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новгородской области.
 
    В дальнейшем в соответствии с Программой приватизации муниципального имущества Великого Новгорода и протоколом № об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение было продано Соловьёву А.Г. по цене 9 160 000 руб.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ (продавец) и Соловьёвым А.Г. (покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № (л.д. 6-8) и тем же днем подписан акт приема-передачи помещения (л.д. 9).
 
    Право собственности Соловьёва А.Г. на спорное помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Новгородской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21, 23).
 
    Став собственником и арендодателем (ст. 617 ГК РФ) спорного помещения, Соловьёв А.Г. предложил Университету внести изменения в Договор аренды в части, касающейся размера арендной платы. Ввиду того, что соглашения по этому вопросу сторонами так и не было достигнуто, то ДД.ММ.ГГГГ Соловьёв А.Г. направил Университету письменное уведомление о своем отказе от исполнения Договора аренды, о его расторжении по истечении 90 дней, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, а также потребовал освободить помещение к указанной дате, передав его по акту возврата (л.д. 48).
 
    Уведомление получено Университетом ДД.ММ.ГГГГ, однако требование об освобождении помещения не исполнено арендатором, до настоящего времени помещение находится в пользовании Университета.
 
    Суд находит отказ Соловьёва А.Г. от исполнения Договора аренды в одностороннем порядке основанным на законе и условиях договора (п. 21 Договора аренды), а его исковое требование об обязании ответчика освободить спорное помещение подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
 
    Так, пунктом 21 вышеуказанного Договора аренды с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66), установлено, что арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив об этом арендатора в письменной форме за 90 дней. По истечении указанного срока настоящий договор считается расторгнутым.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
 
    Пунктом 3 той же статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения положениями § 1 главы 34 ГК РФ, регулирующими договор аренды, не установлены. Однако в силу свободы договора (ст.421 ГК РФ) стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные (п.2 ст. 450, пп.1-4 ст.619 ГК РФ), так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора (п.3 ст.450 ГК РФ).
 
    Ввиду того, что положения пункта 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право стороны на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований (мотивов) для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон, то для одностороннего отказа от исполнения договора, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
 
    Поскольку стороны Договора аренды предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, то есть заключили соглашение о возможности арендодателя немотивированно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, следовательно, заявляя об отказе от дальнейшего исполнения Договора аренды, Соловьёв А.Г. действовал в соответствии с условиями этого договора и в пределах предоставленных ему прав.
 
    При этом ссылка представителя Университета на ничтожность пункта 21 Договора аренды, как противоречащего его пунктам 20 и 22, которыми предусмотрена возможность расторгнуть договор только по соглашению сторон либо в случае нарушения арендатором договорных условий, суд находит не состоятельной. В пунктах 20-22 Договора аренды определены основания для прекращения договорных отношений, которые по отношению друг к другу являются самостоятельными, а не взаимоисключающими.
 
    Не принимается судом во внимание и довод представителя Университета о том, что действие Договора аренды не прекращено, поскольку ДД.ММ.ГГГГ Соловьёв А.Г. предложил Университету заключить Дополнительное соглашение к Договору аренды о замене арендатора с КУМИ на Соловьёва А.Г.
 
    Действительно, ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день, когда в соответствии с уведомлением Соловьёва А.Г. действие Договора аренды прекращается, он направил Университету Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о замене арендодателя КУМИ на Соловьёва А.Г. (л.д. 150).
 
    Из объяснений Соловьёва А.Г. следует, что при принятии у него заявления о государственной регистрации прекращения аренды сотрудник Многофункционального центра Великого Новгорода потребовала такое соглашение о замене стороны, поскольку арендатором в Договоре аренды значится КУМИ, а не Соловьёв А.Г. В последующем такое требование было признано ошибкой, заявление Соловьёва А.Г. принято (л.д. 103, 104), а ДД.ММ.ГГГГ на его основании Управлением Росреестра по Новгородской области произведена государственная регистрация прекращения аренды (л.д. 23, 103, 104).
 
    Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив в соответствии со ст.165.1 ГК РФ доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.
 
    Таким образом, действия Соловьёва А.Г., выразившиеся в направлении Университету Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны, не свидетельствовали о его намерении продолжить договорные отношения с Университетом, а, напротив, были необходимы для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды, то есть направлены на прекращение Договора аренды.
 
    Пунктом 16 Договора аренды на арендатора возложена обязанность по истечении срока действия договора возвратить арендуемое помещение     по передаточному акту.
 
    Аналогичная обязанность возлагается на арендатора статьей 622 ГК РФ.
 
    Ввиду того, что несмотря на прекращение Договора аренды Университет продолжает пользоваться арендуемым имуществом до настоящего времени, то исковое требование Соловьёва А.Г. о понуждении Университет освободить помещение является правомерным и подлежит удовлетворению.
 
    При решении вопроса о сроке исполнения решения суд в соответствии со ст.206 ГПК РФ с учетом мнения истца считает разумным определить его в течении 10 дней со дня вступления решения в законную силу.
 
    Поскольку иск Соловьёва А.Г. удовлетворен судом, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд присуждает ответчика возместить истцу понесенные им расходы по уплате госпошлины в сумме 200 руб.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199, 206 ГПК РФ,
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск Соловьёва А.Г. удовлетворить.
 
    Обязать Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» освободить нежилое встроенное помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.
 
    Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» в пользу Соловьёва Андрея Геннадьевича расходы по оплате госпошлины в сумме 200 руб.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новгородский областной суд через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения.
 
    Председательствующий       Т.А.Арзуманова
 
    Мотивированное решение составлено 17 октября 2014 года.