Дата принятия: 09 июля 2014г.
2- 374/2014 г.
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
9 июля 2014 года Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Дёминой Л.И.
при секретаре Шаповаловой О.А.,
с участием истца Максимовой А.С.,
представителя истца по заявлению Маркова Р.Н.
представителя третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «<данные изъяты>» Дорофеева А.Н.,
представителя ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности Сотниковой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь дело по иску Максимовой А.С. к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора управления многоквартирным домом, истребовании учетной, управленческой и технической документации на многоквартирный жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Истец Максимова А.С., председатель совета многоквартирного <адрес>у в <адрес>, обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» (далее ООО «<данные изъяты>») о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым, истребовании учетной, управленческой и технической документации на многоквартирный дом. Иск обосновала тем, что в период ДД.ММ.ГГГГ по её инициативе проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес>у в <адрес> в форме заочного голосования, принято решение о смене способа управления многоквартирным домом, избран способ управления домом в форме непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, определена организация по оказанию услуг и выполнению работ по договору ООО «<данные изъяты>», что оформлено протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ письменно уведомила ответчика о решении общего собрания и смене способа управления домом, потребовала передать ей техническую и иную документацию на многоквартирный дом, предусмотренную п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В нарушение требований ст. 162 ЖК РФ ответчик отказался передать документацию на многоквартирный дом, что препятствует обслуживанию дома, оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.
Истец Максимова А.С. иск поддержала, привела те же доводы, которые изложены в исковом заявлении. Дополнительно объяснила, что ДД.ММ.ГГГГ во исполнение решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>» заключен договор оказания услуг собственникам помещений многоквартирного дома. С этого времени ответчик не выполняет работы по обслуживанию домом, но выставляет собственникам помещений в доме счета для оплаты. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, подлинники бюллетеней голосования собственников дома, доверенности их представителей на участие в голосовании, другие документы находятся на хранении у неё, государственной жилищной инспекции для проверки не предъявлялись.
Представитель третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «<данные изъяты>» Дорофеев А.Н. иск поддержал. Объяснил, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ общество оказывает услуги собственникам помещений многоквартирного <адрес>у в <адрес>, акты выполненных работ ежемесячно подписываются представителем многоквартирного дома. Отсутствие технической документации на многоквартирный дом затрудняет выполнение работ по договору. ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией проведена проверка деятельности ООО «<данные изъяты>», в ходе которой предъявил имевшиеся у него копии бюллетеней голосования собственников помещений в многоквартирном доме, но не представил доверенности собственников помещений на голосование, так как они находились у представителя многоквартирного дома Максимовой А.С., что послужило причиной вывода инспекции об отсутствии кворума при проведении собрания. Фактически в работе собрания приняли участие собственники помещений, которым принадлежит 2122,3 голосов, что от общего числа голосов 3758,3 составляет 57,3%.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты> по доверенности Сотникова О.В. иск не признала. Объяснила, что ДД.ММ.ГГГГ от истца поступило уведомление о том, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>у в <адрес> в форме заочного голосования изменён способ управления домом, выбран способ непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме. ООО «<данные изъяты>» добросовестно исполняло обязанности по управлению многоквартирным домом № по<адрес>у в <адрес>, оснований для расторжения договора управления не имелось. Актом проверки Государственной жилищной инспекцией от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «<данные изъяты>» установлено, что общее собрание собственников многоквартирного <адрес>у в <адрес> проведено в отсутствие кворума, так как при подсчёте голосов допущены ошибки, засчитаны голоса собственников помещений дома без учёта их доли в праве общей долевой собственности, приняты во внимание голоса жильцов, право собственности которых на помещение не зарегистрировано, т.е. в нарушение требований ч. 3 ст. 45 ЖК РФ в голосовании приняли участие менее 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Некоторые бюллетени подписаны собственниками помещений ранее даты проведения собрания, поэтому не должны приниматься при подсчёте. ООО «<данные изъяты>» считает, что договор управления многоквартирным домом не расторгнут, поэтому продолжает выполнять работы по его управлению.
Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд нашёл исковые требования обоснованными.
Из протокола внеочередного собрания собственников многоквартирного <адрес>у в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ видно, что собственниками помещения избран способ управления в виде управления управляющей компанией ООО «<данные изъяты>». (л.д. 141-142).
Из договора управления многоквартирным домом без номера и даты видно, что ООО «<данные изъяты>» (управляющая организация) заключило с собственником <адрес>у в <адрес> Щеглеватых Р.О. сроком на 5 лет договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт3.1). Договор вступал в действие с момента, когда более 50% собственников многоквартирного дома заключат договора на управление. Пунктом 7.3 Договора управления многоквартирным домом между ООО «<данные изъяты>» и собственником <адрес>у в <адрес> предусмотрено, что настоящий договор в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон считается расторгнутым через три месяца с момента направления другой стороне письменного уведомления. (л.д. 26-28, 39-31).
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном <адрес>у в <адрес>, проведённым в период с ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования, принято решение о смене способа управления многоквартирным домом, избран способ управления домом в форме непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, определена организация по оказанию услуг и выполнению работ по договору между собственниками помещений ООО «<данные изъяты>», что оформлено протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 10-11).
ДД.ММ.ГГГГ во исполнение решения общего собрания между собственниками помещений в <адрес>у в <адрес> (заказчиком) и ООО «<данные изъяты>» (исполнителем) заключён договор, по которому исполнитель за плату обязуется по заданию заказчика оказывать услуги и выполнять утвержденные заказчиком работы по содержанию и выполнению текущего ремонта общего имущества собственников многоквартирного дома. (л.д. 12-15).
ДД.ММ.ГГГГ от уполномоченного представителя собственников помещений в указанном многоквартирном доме в адрес руководителя ООО «<данные изъяты>» поступило уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в период с ДД.ММ.ГГГГ решении об изменении способа управления многоквартирным домом и расторжении в связи с этим договора с ООО «<данные изъяты>» управления многоквартирным домом. Предложено передать уполномоченному лицу техническую документацию на многоквартирный дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 8).
Согласно п.п. 1,3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом. В силу п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Каких-либо доказательств проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>у в г <адрес> путём проведения заочного голосования с нарушением требований закона суду не представлено.
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы представителя ответчика ООО «<данные изъяты>» Сотниковой О.В., что при проведении общего собрания отсутствовал кворум, несостоятельны.
Из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>у от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме заочного голосования, видно, что общая площадь многоквартирного дома составляет 3758,3 кв. метров. Данные сведения полностью соответствуют сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствам о государственной регистрации права. (л.д. 220-270, 302, 303-305, 306).
В акте проверки государственной жилищной инспекции <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «<данные изъяты>» сделан вывод об отсутствии кворума при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес>у в <адрес>, оформленном протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, по тем основаниям, что в реестре собственников, принявших участие в голосовании, указана общая площадь помещения без учёта того обстоятельства, что некоторые помещения находятся в общей долевой собственности, при подсчёте голосов необходимо было учитывать площадь доли в праве собственности на помещение. (л.д. 214, 211-213).
При оценке представленного акта проверки государственной жилищной инспекции <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ суд принимает во внимание, что проверка проводилась в отношении ООО «<данные изъяты>», исследовались документы, которые находились в ООО «<данные изъяты>», полный пакет документов, в том числе доверенности на участие в голосовании, в соответствии с решением общего собрания находился на хранении у уполномоченного лица Максимовой А.С., в государственную жилищную инспекцию для проверки не предоставлялся, при даче заключения не учитывался.
Как видно из представленных суду истцом Максимовой А.С. бюллетеней голосования и доверенностей на участие в голосовании, собственники общей долевой собственности на квартиры № № выдали доверенности на участие в голосовании одному из собственников квартир, поэтому учёт общей площади указанных квартир правомерен. Указание в бюллетене даты голосования ранее дня проведения собрания не является существенным нарушением, не может ограничить право собственника помещений на участие в голосовании. Заполненные собственниками листы голосования с решениями по вопросам повестки дня не содержат каких-либо существенных недостатков, не позволяющих установить волеизъявление конкретного лица. (л.д. 59-123).
Представитель администрации городского поселения <адрес> Аксёнова Е.А. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ приняла участие в голосовании с количеством голосов, равных количеству квадратных метров, находящихся в муниципальной собственности, по всем вопросам повестки дня общего собрания, в том числе и по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, проголосовала «за», отсутствие в её бюллетене перечня всех квартир, находящихся в муниципальной собственности, является механической ошибкой, поэтому её голос подлежит учёту по всем квартирам, находящимся в муниципальной собственности, в том числе и по <адрес> площадью 37 кв. метров, в отношении которой был ошибочно подсчитан голос ФИО6 (л.д. 108-109, 306).
Из представленных доказательств видно, что вывод собрания о наличии кворума обоснован реестром собственников (их представителей) и выдачи бюллетеней для голосования на общем собрании собственников помещений многоквартирного <адрес>у в <адрес> в форме заочного голосования, бюллетенями голосования и доверенностями на представительство на общем голосовании собственников помещений в многоквартирном доме (на участие в голосовании), выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права, копией договора дарения квартиры. (л.д. 10-11, 57-58, 59-123, 220-270, 302, 303-305).
Представленный представителем ответчика ООО «<данные изъяты>» Сотниковой О.В. расчёт, согласно которому в голосовании приняло участие только 1611,6 голосов, что соответствует 42,8%, не может быть принят во внимание, так как он сделан без учёта голоса представителя администрации городского поселения <адрес>, который проголосовал «за» по всем вопросам, будучи собственником квартир площадью 166,3 кв. метров, право собственности на которые за физическими лицами не зарегистрировано; без учёта зарегистрированного в органах БТИ права собственности ФИО7 и ФИО8 на <адрес> площадью 34,4 кв. метров, ФИО9 – на <адрес> площадью 34,4 кв. метров, ФИО10 – на <адрес> площадью 32,5 кв. метров, ФИО11 - на <адрес> площадью 50,2 кв. метров, ФИО12 - на <адрес> площадью 50,8 кв. метров, ФИО13 – на <адрес> площадью 60,4 кв. метров. (л.д. 298-301).
Материалами дела подтверждается, что суммарная площадь квартир (сумма голосов) собственников, принявших участие в заочном голосовании, составила 2049,35 кв. метров, что составляет 54,52%. Решение по вопросам о выборе способа управления домом в форме непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, определению организации по оказанию услуг и выполнению работ по договору между собственниками помещений ООО «<данные изъяты>» приняты принявшими участие в голосовании собственниками помещений 100% голосов «за». (л.д. 59-123).
Собранием избраны председатель и секретарь собрания, Совет собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161.1 ЖК РФ), избрана счётная комиссия общего собрания, определён порядок подсчёта голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании (п.п. 3,5 ст. 48 ЖК РФ), выбран способ управления домом в форме непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), определена организация по оказанию услуг и выполнению работ – ООО «<данные изъяты>» (ст. 164 ЖК РФ), утверждён проект договора между собственниками и ООО «<данные изъяты>» (ст. 162 ЖК РФ), установлен размер платежей собственниками помещений за содержание и ремонт помещений (п.п. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ), решены вопросы о выборе места размещения информационных материалов в доме, месте хранения решений общего собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФФ), выбрано уполномоченное лицо для осуществления всех фактических и юридических действий во исполнение решений собрания (п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ). Все решения приняты 100% количеством голосов «за», участвующих в голосовании. (л.д. 10-11).
Из представленных доказательств видно, что общим собранием собственников помещений в многоквартирной <адрес> по ул.<адрес> в <адрес> приняты решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; включенным в повестку дня соответствующего собрания, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, решения приняты с соблюдением правил о простом большинстве голосов, необходимом для принятия решения, установленных в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения оформлены протоколом общего собрания собственников помещений, что соответствует требованиями ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Доводы представителя ответчика ООО «<данные изъяты>» Сотниковой О.В., что расторжение договора управления управляющей компанией многоквартирным домом № по<адрес>у в <адрес> возможно только в случае ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, как это предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ошибочны.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Требования ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.
Однако в данном деле собственники помещений отказались от выбранного ранее способа управления многоквартирным домом «управляющая компания» и изменили его на «непосредственное управление многоквартирным домом».
Законом предусмотрено право собственников помещений многоквартирного дома на изменение способа управления домом в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ), что не противоречит положениям ч. 3 ст. 450 ГК РФ.
Кроме того, в силу п. 7.3 Договора управления многоквартирным домом между ООО «<данные изъяты>» и собственником <адрес>у в <адрес> договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон через три месяца с момента направления другой стороне письменного уведомления, что не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ. (л.д. 26-28, 39-31).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО «<данные изъяты>» получил уведомление от собственников помещений в многоквартирном <адрес>у в <адрес> о расторжении договора управления, решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ об изменении способа управления многоквартирным домом. (л.д. 8).
Поскольку односторонний отказ собственников от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае изменения способа управления многоквартирным домом предусмотрен законом, а также соглашением сторон, указанном в договоре управления ООО «<данные изъяты>» многоквартирным домом № по<адрес>у в <адрес>, такой договор считается расторгнутым.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» Сотникова О.В. не отрицала, что уведомление о расторжении договора получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но техническая и иная документация на многоквартирный дом, предусмотренная п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, истцу не передана до настоящего времени.
Удержание ответчиком технической и иной документации на многоквартирный <адрес>у в <адрес> неправомерно, требования истца в этой части обоснованы, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Договор управления ООО «<данные изъяты>» многоквартирным жилым домом № по<адрес>у в <адрес> признать расторгнутым.
Обязать ООО «<данные изъяты>» передать представителю многоквартирного <адрес>у в <адрес> Максимовой А.С. техническую и иную документацию на многоквартирный жилой <адрес> по ул.<адрес> в <адрес>, предусмотренную п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.
Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу Максимовой А.С. расходы по оплате государственной пошлины 200 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путём подачи жалобы через Лебедянский районный суд <адрес>.
Судья Дёмина Л.И.
