Дата принятия: 08 сентября 2014г.
Дело № 2-1459/ 2014
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 сентября 2014 года г. Сатка
Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
Председательствующего Крылосовой А.А.,
При секретаре Макшанцевой А.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симбирякова А.М., Орловой Н.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью Производственная компания «Сатка Строй-Сервис» о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, перехода права собственности на жилой дом,
У с т а н о в и л :
Симбиряков А.М., Орлова Н.Б. обратились в суд с исковыми требованиями к ООО ПК «Сатка Строй-Сервис» о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи жилого <адрес> ( далее по тексту спорный дом), вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю за каждым на жилой <адрес>
В обоснование исковых требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен договор купли - продажи спорного жилого дома. Дом фактически передан в пользование истцам по акту приема-передачи. При последующем обращении в органы регистрации истцы узнали о том, что на указанный жилой дом наложен арест и обременение. Ответчик обещал устранить данные нарушения. В ДД.ММ.ГГГГ стороны договора совместно обратились для регистрации договора и перехода права собственности в органы государственной регистрации. В данной регистрации сторонам также было отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих передачу арендных прав на земельный участок от ответчика к истцу. После этого ответчик обещал предоставить договор уступки права аренды на земельный участок, но до настоящего времени данное обязательство не выполнено. Более того в ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства. По настоящее время ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи дома и уступки права аренды на земельный участок, что выражается в бездействии конкурсного управляющего. Процедура банкротства в отношении ответчика повлечет отчуждение спорного дома третьим лицам.
В судебном заседании истец Симбиряков А.М., Орлова Н.Б. на заявленных исковых требованиях настаивали в полном объеме. Пояснили о том, что после приобретения дома в ДД.ММ.ГГГГ, в нем своими силами производили внутреннюю отделку, ремонт, заселились в ДД.ММ.ГГГГ проживают в нем, освоили приусадебный земельный участок. Требований об освобождении дома никто не предъявлял. Конкурсный управляющий на их предложения произвести государственную регистрацию договора купли-продажи не реагирует. На покупку спорного дома пошли заемные средства, а также средства, вырученные от продажи принадлежащих им квартир.
Представитель ответчика – ООО ПК «Сатка Строй-Сервис» действующий по доверенности, Сурин В.В. против иска возражал. Возражения на иск в письменном виде приобщены к материалам дела (л.д.65-68).
Привлеченный судом в качестве 3-го лица Латыфьянов К.М. поддержал исковые требования истцов, подтвердил приход денежных средств от истцов в кассу предприятия, пояснил, что в последующем денежные средства пошли на выплату заработной платы работникам.
Представитель 3-го лица - Управления Росреестра в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, поступил письменное мнение по делу, просит рассмотреть дело в его отсутствии ( л.д. 57-59 ).
Представитель 3-его лица – Администрации Межевого городского поселения в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствии (л.д.100).
Представитель 3-го лица - Администрация Саткинского муниципального района судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Заслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд исковые требования Симбирякова А.М., Орловой Н.Б. находит подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно подпункту пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности вытекают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.( пункт 3 статьи 165 ГК РФ ).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПК «Сатка Строй-Сервис и Симбиряковым А.М., Орловой Н.Б. заключен договор купли продажи спорного жилого дома по <адрес> ( далее по тексту Договор) ( л.д. 7).
Согласно п.п. 4, 5 Договора указанный жилой дом продан за <данные изъяты> руб. Оплата <данные изъяты> % стоимости покупателем произведена до подписания настоящего договора, окончательный расчет в течение <данные изъяты> дней после подписания настоящего договора вне помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.
Из текста Договора усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Денежные средства переданы покупателем продавцу в размере <данные изъяты> % до подписания Договора. Претензий друг к другу на момент заключения Договора стороны не имели.
Подтверждением доводов истца о полной оплате по договору являются также представленные в суд подлинные квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.10 ), всего на сумму <данные изъяты> руб., по <данные изъяты> руб. с каждого истца.
Ответчиком подлинность указанных платежных документов, а также заключенный договор купли-продажи спорного жилого дома не оспаривается.
Подтверждается также передача оплаченного товара покупателю. Это акты приема – передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8,9), технические условия и договоры на подключение дома к электросети (л.д.61), оплата за потребленные услуги (л.д.62-63).
Является также установленным, что на момент заключения Договора и до настоящего времени ООО ПК «Сатка Строй – сервис» является собственником жилого дома по адресу <адрес> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатации. № от ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается справкой БТИ (л.д.12), выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.16 ).
В ДД.ММ.ГГГГ ООО ПК « Сатка Строй- сервис» и Симбиряков А.М., Орлова Н.Б. обратились с заявлением о регистрации договора купли-продажи и права собственности на спорный дом. В государственной регистрации отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих передачу арендных прав на земельный участок от ООО ПК «Сатка Строй-Сервис» к Орловой Н.Б., Симбирякову А.М. ( л.д. 17).
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ должник - ООО ПК «Сатка Строй-сервис» признан несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.76-85).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО ПК «Сатка Строй-сервис» утвержден ФИО Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ срок конкурсного производства продлен до ДД.ММ.ГГГГ года, определением от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 86-89).
Таким образом, установлено, что сделка купли-продажи жилого дома по адресу <адрес> совершена в надлежащей форме, сторонами исполнена, однако регистрация не может быть произведена в связи с банкротством продавца.
Поскольку сделка купли-продажи жилого дома заключена до ДД.ММ.ГГГГ, по смыслу положений п.1 ст. 131, п.2.ст.223, п.1 ст.551 и п.2 ст.558 ГК РФ государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома, так и переход права собственности на продаваемый объект. Соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав являются регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации, и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости.
Доводы представителя ответчика о том, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения с требованиями о регистрации перехода права собственности истек, не может быть принят во внимание ввиду следующего.
Срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) один год, применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу указанного Закона, то есть после 01.09.2013 г.
Договор купли-продажи заключен до вступления в действие данной нормы.
В соответствии п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
Суд не соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, начале течения срока исковой давности со дня передачи им спорного дома. Суд полагает правильным считать, что о нарушении своего права истцу стало известно с момента отказа в государственной регистрации договора купли-продажи спорного дома в ДД.ММ.ГГГГ. До этого как установлено в ходе судебного разбирательства ответчик не уклонялся от государственной регистрации сделки, а был лишен возможности ее зарегистрировать в связи с обременениями и наложенными арестами и в ДД.ММ.ГГГГ обратился с соответствующим заявлением о регистрации. С указанного времени срок, предусмотренный статьей 196 ГК РФ исковой данности не истек.
Доводы представителя ответчика о том, что заявленные требования уже являлись предметом спора, не могут быть приняты во внимание, поскольку требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома ранее не заявлялись.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой право собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли - продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи спорного жилого дома, однако регистрация не может быть произведена по причине ликвидации в связи с банкротством продавца, суд находит исковые требования Симбирякова А.М., Орловой Н.Б. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, о регистрации перехода права собственности обоснованными, подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ суд
Р е ш и л :
Исковые требования Симбирякова А.М., Орловой Н.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью Производственная компания «Сатка Строй-Сервис» о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, перехода права собственности на жилой дом удовлетворить.
Зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПК «Сатка Строй-Сервис» и Симбиряковым А.М., Орловой Н.Б..
Зарегистрировать переход права на ? долю в праве собственности к Симбирякову А.М. на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПК «Сатка Строй-Сервис» и Симбиряковым А.М., Орловой Н.Б..
Зарегистрировать переход права на ? долю в праве собственности к Орловой Н.Б. на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПК «Сатка Строй-Сервис» и Симбиряковым А.М., Орловой Н.Б..
Решение может быть обжаловано в Челябинский облсуд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Саткинский горсуд.
Председательствующий /подпись/ Крылосова А.А.
Верно.
Судья: Крылосова А.А.
Секретарь: Макшанцева А.И.
Решение вступило в законную силу « »___________ 2014 года.
Судья: Крылосова А.А.
