Дата принятия: 08 октября 2014г.
Дело № 2-3560/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Миасс 08 октября 2014 года
Миасский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Бас И.В.,
при секретаре Поповой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Копосова ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Копосов О.В. обратился в суд с иском к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды.
В обоснование иска указал, что ДАТА между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС. Дополнительным соглашением от ДАТА срок действия данного договора продлен с ДАТА на ... месяцев. В ходе исполнения договора аренды ООО «Эдельвейс» неоднократно нарушало условия указанного договора, в связи с чем арендодатель полагает, что договор аренды должен быть расторгнут.
Истец Копосов О.В. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Суздалева Т.В., действующая по доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО «Эдельвейс» Чуракова Е.Г., действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо ИП Шадрина И.Н. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель третьего лица ООО «Продторг» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДАТА между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ДАТА (л.д.6-7).
Дополнительным соглашением от ДАТА к договору аренды от ДАТА стороны продлили срок действия договора аренды с ДАТА на ... месяцев. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ДАТА (л.д.9).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Претензионным предупреждением от ДАТА Копосов О.В. обратился к директору ООО «Эдельвейс» ФИО4 о возможности выполнения следующих мероприятий: 1) восстановить на входе в помещение поручни с двух сторон; 2) отремонтировать санузел (сливной бачок); 3) заменить разбитое стекло с южной стороны и очистить входные двери в магазин; 4) произвести замену ламп освещения в торговом зале; 5) подготовить предложения по текущему косметическому ремонту арендуемого помещения.
Представитель истца в судебном заседании указала, что поручни на входе в магазин и стекло с южной стороны помещения восстановлены арендатором, но не в срок, указанный в предупреждении, а позднее – в ДАТА, санузел отремонтирован истцом, лампы в торговом зале заменены субарендатором ИП Шадриной И.Н., предложения по текущему косметическому ремонту подготовлены ДАТА.
Представленное истцом в материалы дела претензионное предупреждение (л.д.10) содержит отметки об устранении нарушений, за исключением восстановления санузла.
Представитель ответчика пояснила, что сливной бочок был отремонтирован арендатором, в обоснование чего представила чеки на покупку ДАТА бочка пластмассового (л.д.92), указала на то, что необходимость в повторном ремонте санузла истцом не доказана.
Таким образом, после получения предупреждения о необходимости устранения указываемых Копосовым О.В. нарушений, арендатором были произведены определенные действия для устранения этих нарушений.
В соответствии с пунктом 3.2.7 договора аренды арендатор обязуется в десятидневный срок со дня подписания настоящего договора заключить договоры на коммунальные и иные виды услуг с энергоснабжающими организациями и иными предприятиями, нести все расходы по заключенным договорам.
Указанные договоры заключены ООО «Эдельвейс» с ООО «Жилкомсервис», ОАО «Миасский машиностроительный завод», ОАО «Челябэнергосбыт», ОАО «Миассводоканал». Наличие просрочек по оплате электроэнергии и водоснабжению не является безусловным основанием для расторжения договора аренды.
На основании изложенного, суд полагает, что заявленные истцом нарушения договора нельзя признать существенными, влекущими его досрочное расторжение.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны арендатора таких нарушений, которые в силу правовых положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Как следует из разрешения от ДАТА Копосов О.В. разрешил ООО «Эдельвейс» сдавать арендуемое помещение по адресу: АДРЕС субаренду. При этом данное разрешение не содержит каких-либо ограничений по сроку выдаваемого разрешения либо лицам, которым нежилое помещение арендатор вправе сдаваться в субаренду. Следовательно, доводы Копосова О.В. о том, что ООО «Эдельвейс» заключило договор субаренды с ИП Шадриной И.Н. без получения письменного согласия арендодателя, безосновательны.
Кроме того, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В представленном истцом претензионном предупреждении от ДАТА имеется отметка о том, что в случае невыполнения условий договор расторгается с ДАТА (л.д.10), однако в представленном ответчиком предупреждении указанный пункт отсутствует (л.д.91).
ДАТА Копосов О.В. написал ООО «Эдельвейс» досудебную претензию, в которой указал на то, что допущенные нарушения ответчиком не устранены, а также указал на заключение ответчиком договора субаренды с ИП Шадриной И.Н. без письменного согласия арендодателя и на имеющуюся у ответчика задолженность по коммунальным платежам. Данная претензия отправлена только ДАТА, о чем свидетельствуют квитанция об отправке и опись вложения со штампом «22.07.2014» (л.д.11-12).
Ответчиком данная претензия получена не была, доказательств обратного стороной истца в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено.
Таким образом, в нарушение положений статьи 619, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не выполнено требование о соблюдении обязательного досудебного порядка разрешения спора.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Доводы истцов о систематической невыплате арендной платы не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Как следует из представленных ООО «Эдельвейс» документов, арендная плата выплачивалась арендодателю ежемесячно, о чем свидетельствуют расписки Копосова О.В. (л.д.94-95). В ДАТА арендная плата была перечислена истцу переводом в размере ... руб., что подтверждается квитанцией по приему внутренних переводов (л.д.97).
Доказательств уплаты арендной платы за ДАТА ответчиком суду не представлено, однако, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что невыплата арендной платы арендодателю носит систематический характер и является существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды.
В силу прямого указания в законе невнесение арендной платы должно иметь место более двух раз подряд (часть 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как в рассматриваемом случае ООО «Эдельвейс» не вносило арендную плату только два раза.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Копосова ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «Эдельвейс» о расторжении договора аренды отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Миасский городской суд Челябинской области.
Председательствующий И.В. Бас
