Дата принятия: 08 мая 2013г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 мая 2013 года
Азовский городской суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Акименко Н.Н.,
с участием Албеговой Т.Д., Костенко А.А., Кудряшева А.Е., Шаповаловой Е.Ю., Пархоменко А.В., Топорова Д.А.,
при секретаре Синьчук О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Албеговой ФИО12, Костенко ФИО13, Кудряшева ФИО14, Шаповаловой ФИО15, Шаповалова ФИО16 к Грешникову ФИО17, ООО «<данные изъяты> об оспаривании действительности решений общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в коттеджном поселке,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратились Албегова Т.Д., Костенко С.И., Кудряшев А.Е., Шаповалова Е.Ю., Шаповалов С.И. с исковыми требованиями к Грешникову Ю.Н., ООО «<данные изъяты>» и просили признать неправомочным общее собрание собственников земельных участков и жилых домов коттеджного поселка Беловодье, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, просили признать недействительными решения, которые были приняты на данном собрании, по вопросам повестки дня. В исковом заявлении истцы указали, что им по праву собственности принадлежат земельные участки и жилые дома в коттеджном поселке <данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ответчика Грешникова Ю.Н. было проведено общее собрание собственников земельных участков коттеджного поселка <данные изъяты>. Истцы находят данное собрание неправомочным, поскольку вопросы повестки дня касались жилищных отношений и решения по ним могли принимать исключительно собственники жилых помещений. Кроме того, не нашли своего отражения в протоколе общего собрания количество участников собрания по их категориям, порядок признания бюллетеней голосования недействительными, откуда, невозможно определить каким образом и по какой формуле определялось процентное отношение голосовавших. В повестке дня в пункте 4 был определен порядок подсчета голосов – один собственник земельного участка – один голос. Истцы указывают, что до настоящего времени общее имущество собственников жилых домов в коттеджном поселке не создано, следовательно, подсчет голосов собственников помещений по квадратным метрам земельного участка или по формуле 1 земельный участок – один голос не основан на законе. Также, истцы указали и на то обстоятельство, что без участия собственников помещений в не завершенном строительством поселке <адрес> протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ оформлено решение о выборе в качестве управляющей организации ООО <данные изъяты> Однако, в недостроенном и не сданном в эксплуатацию коттеджном поселке перечень общего имущества отсутствует и объекты инженерной и социальной инфраструктуры в долевую собственность не переданы. На основании решения общего собрания председателем совета поселка избран ответчик Грешников Ю.Н., который по распоряжению застройщика назначен директором ООО «<данные изъяты>». Истцы считают, что совмещение в одном лице функций председателя совета поселка и директора управляющей компании незаконно, поскольку председатель совета поселка обязан контролировать работу управляющей компании, а, следовательно, решение об избрании Совета поселка и его председателя противоречит действующему законодательству. В обоснование своих доводов о незаконности принятой сметы истцы указали на то обстоятельство, что в нее включены расходы на содержание и эксплуатацию инженерных сетей строящегося поселка, которые находятся в собственности застройщика, а также расходы на аренду сетей. В предлагаемом к подписанию договоре по оказанию услуг по управлению поселком <адрес>, который не был согласован с собственниками жилых домом, нарушены существенные условия. Указанные обстоятельства, по мнению истцов, позволяют судить о недействительности решений, которые были приняты на собрании ДД.ММ.ГГГГ.
В суд явились истцы Албегова Т.Д., Кудряшев А.Е., Шаповалова Е.Ю., и представители Костенко А.А., Пархоменко А.В., поддержав исковые требования в полном объеме.
Представитель Пархоменко А.В. пояснил, что правоотношения собственников жилых помещений в строящемся коттеджном поселке действующим законодательством не урегулированы, вследствие чего на основании ст.7 Жилищного Кодекса РФ следует по аналогии применять положения жилищного законодательства. Далее, представитель указал, что способ голосования от площади земельных участков применив при условии принятия соответствующего решения на общем собрании, однако, такое решение в поселке <адрес> не состоялось. Пархоменко А.В. настаивал на удовлетворении исковых требований.
Шаповалова Е.Ю. пояснила, что коттеджный поселок <адрес> не завершен строительством, поэтому решения о порядке управления и расходах на содержание социальной и инженерной инфраструктуры должны принимать собственники жилых помещений. Шаповалова Е.Ю. просила удовлетворить исковые требования.
В суд не явились истцы Костенко С.И. и Шаповалов С.И., которые были своевременно уведомлены о дне и времени судебного заседания.
Представитель ООО «<данные изъяты> Топоров Д.А. в суд явился, исковые требования не признал, поясняя, что исключение из голосования собственников земельных участков будет нарушать принцип справедливости. Топоров Д.А. просил отклонить исковые требования.
Ответчик Грешников Ю.Н. в суд не явился, был уведомлен о дне и времени судебного заседания, направил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Дело рассмотрено на основании ст.167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании ст.7 Жилищного кодекса РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Исходя из буквального толкования ч.1 ст.46 Жилищного Кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно ч.3 ст.48 Жилищного Кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Из материалов дела усматривается, что в собственности истцов имеются жилые дома и индивидуальные земельные участки, которые находятся на территории жилой застройки коттеджного поселка «<адрес>», расположенного по адресу: <адрес>, управление которым осуществляет ООО <данные изъяты>».
Данное обстоятельство подтверждено истцами свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельные участки и дома, права собственности истцов на коттеджи не оспариваются ответчиками.
Строительство коттеджного поселка не завершено. Ряд земельных участков не освоено в плане строительства коттеджей.
Согласно протоколу № общего очного собрания собственников земельных участков и жилых домов (коттеджей) в коттеджном поселке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ проводилось собрание в форме очного голосования, на основании которого принято решение о выборе способа управления коттеджным поселком управляющей организацией, о заключении договора на управление имуществом поселка <адрес>»; о выборе управляющей организации ООО «<данные изъяты>» поселком <адрес>», об утверждении стоимости коммунальных услуг и тарифа на содержание коттеджного поселка; о совете поселка.
Из содержания оспариваемого протокола общего собрания собственников домов коттеджного поселка «<данные изъяты> следует, что количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, исчислено из общей площади земельных участков, на которые пришлись 200000 долей в праве общей собственности. Кворум на собрании определен по количеству голосов пропорционально размеру принадлежащих земельных участков.
В голосовании приняли участие собственники коттеджей и земельных участков, обладающие 58,63% голосов от общего числа голосов собственников.
Как следует из искового заявления, истцы просили признать недействительными вынесенные вопросы на повестку дня, по которым приняты решения, указывая, что кворум на собрании отсутствовал и при подсчете голосов ответчики избрали неверный способ подсчета голосов, указали, что решение собрания нарушает их права по выбору управляющей компании.
Как видно, в протоколе отсутствуют сведения о реестре собственников жилья и земельных участков, списки собственников жилья и земельных участков, которые правомочны участвовать в собрании и принимать решения, соответствующие повестке собрания.
Судом обозревались бюллетени для голосования, из которых не следует, в какой площади земельных участков собственники владеют. Не указан размер голосов, которые были учтены ответчиком при проведении подсчетов.
Как пояснил представитель ООО «<данные изъяты>», размер долей (200000) для исчисления голосов применен условно.
Согласно протоколу счетной комиссии №в поселке зарегистрировано 250 физических лиц, собственников земельных участков. Между тем, ответчиком данное обстоятельство при определении размера долей в голосовании не учитывалось.
Доказательства созданию общего имущества в коттеджном поселке ответчик не представил. Как указали истцы, и не отрицалось ответчиком, элементы социальной и инженерной инфраструктуры находятся в собственности застройщика.
Правовой режим земельного участка общего пользования как объекта долевой собственности не определен.
Доказательств тому, что земельный участок в границах коттеджного поселка площадью 170307 кв.м., который был использован для определения количества голосов, является объектами общей собственности, ответчик не предоставил.
Сторонами не отрицалось и то обстоятельство, что предварительных соглашений о порядке определения количества голосов для голосования, которым обладает каждый собственник земельного участка и собственник жилого дома, на общем собрании собственники не принимали. Кроме того, стороны указывали, что соглашений по порядку определения кворума собственники не заключали.
Доказательств о правомерности применения указанного порядка исчисления голосов ответчик не предоставил. В судебном заседании представитель ответчика не сообщил, из каких рассуждений был использован такой порядок.
Доводы истцов о применении к спорным правоотношениям положений жилищного законодательства судом отклоняются. Поскольку на территории жилой застройки коттеджного поселка не создано общее имущество собственников жилых домов и земельных участков форма голосования при подсчете голосов с учетом положений ч.1 ст.46, ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ применяться не может.
По той же причине нельзя применять и положения ч.3 ст.45 Жилищного Кодекса РФ, согласно которой общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Суд считает необходимым указать, что в соответствии с ч.1 ст.44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Данная норма права и иные нормы закона не предусматривают возможности проведения общего собрания собственниками разных домов, имеющих самостоятельные адреса.
Применительно к ст.44, ст.46 Жилищного кодекса РФ истцы имеют право каждый для своего отдельно стоящего дома решать вопросы, разрешенные общим собранием собственников нескольких домов и земельных участков в границах жилой застройки коттеджного поселка.
Как следует из условий соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства собственников земельных участков направляются на реализацию инвестиционного проекта, строительство комплекса малоэтажных домов, возводимых по единому проекту планировки и застройки на едином участке.
В этой связи, исключение из голосования собственников земельных участков, на которых строительство домов не завершено, будет лишать указанных собственников права самостоятельно решать вопросы относительно использования объектов социальной и инженерной инфраструктуры и иные вопросы, относящиеся к управлению коттеджным поселком.
При обстоятельствах настоящего дела, суд приходит к выводу, что до создания общего имущества либо до объединения граждан в единое партнерство порядок голосования и порядок принятия решений должны быть определены общим собранием собственников земельных участков и коттеджей.
Между тем, доказательств наличию таких соглашений на момент принятия оспариваемых решений ответчик не представил, как не представил доказательств наличию кворума, правомерности его определения, правомерности примененного порядка голосования. На основании изложенного довод истцовой стороны о том, что нельзя считать собрание от ДД.ММ.ГГГГ имеющим кворум, достаточный для принятия решений по повестке дня, суд находит заслуживающим внимания.
Как следует из текста оспариваемого протокола, решение о порядке расчета одного голоса на общем собрании не было принято. Поэтому, и итоги голосования по вопросам повестки дня, определенные из площади земельных участков, также, нельзя признать обоснованными.
Суд не может согласиться с доводами истцов о недопустимости избрания способа управления в виде управляющей компании. Собственники жилых домов и земельных участков не лишены права выбора компании для возмездного оказания услуг и работ по содержанию и текущему ремонту жилого комплекса, по снабжению указанных домов коммунальными услугами.
Нельзя согласиться и с доводами истцов о ничтожности договора управления, который, исходя из буквального толкования, сводится к договору возмездного выполнения услуг, к которому не могут применяться положения ст.162 Жилищного Кодекса РФ.
Между тем, при указанных обстоятельствах общее собрание собственников коттеджей и земельных участков нельзя признать правомерным. Порядок его проведения не был урегулирован соглашением собственников. Допущенные нарушения при проведении собрания являются существенными, в связи чем, решения от ДД.ММ.ГГГГ, принятые на данном собрании, являются недействительными, как принятые в отсутствие необходимого кворума, при подсчете голосов, порядок которого не предусмотрен законом, и не урегулирован соглашением собственников.
На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика Грешникова Ю.Н. в пользу истцов взыскиваются судебные издержки по оплаченной государственной пошлине.
Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать неправомочным общее собрание собственников жилых домов и земельных участков коттеджного поселка «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительными решения по повестке дня на общем собрании собственников жилых домов и земельных участков коттеджного поселка «<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ: решение о выборе управляющей компанией ООО «<данные изъяты>», об избрании совета поселка, председателя совета, об утверждении сметы на ДД.ММ.ГГГГ, договор оказания услуг по управлению коттеджным поселком «<адрес>».
Взыскать с Грешникова ФИО18 в пользу Албеговой ФИО19 судебные расходы в размере <данные изъяты>, в пользу Шаповаловой ФИО20 судебные расходы в размере <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Акименко Н.Н.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
