Дата принятия: 07 октября 2014г.
Дело № 2-506
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
7 октября 2014 г. Еткульский районный суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Черепановой С.Г.
при секретаре ФИО16
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мажитова ФИО17 к Данилину ФИО18, Савченко ФИО19 о признании сделки недействительной, понуждении к заключению договора купли-продажи; исковому заявлению Данилина ФИО20 к Савченко ФИО21 о признании сделки недействительной
У С Т А Н О В И Л :
Мажитов С.Р. обратился в суд с иском к Данилину А.И., Савченко Е.Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Данилиным А.И. и Савченко Е.Е.; понуждении Данилина А.И. к заключению с ним договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, Данилиным А.И. предварительный договор купли-продажи данного недвижимого имущества с условием о задатке в размере <данные изъяты> рублей в счет причитающейся по договору оплаты. По условиям предварительного договора Данилин А.И. обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ продать ему вышеуказанные жилой дом с земельным участком за <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику предложение о готовности заключить основной договор купли-продажи с окончательным расчетом за приобретаемое имущество. ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался от заключения основного договора, сославшись на то, что риэлтер ФИО2, которую Данилин уполномочил на оформление правоустанавливающих документов на жилой дом и оформление сделки купли-продажи с ним (Мажитовым), обманула его, и продала принадлежащий ему земельный участок другому лицу – ФИО8, получив от покупателя деньги и не передав их Данилину А.И. После чего Данилин А.И. обратился в полицию с заявлением о привлечении ФИО2 к уголовной ответственности. Полагает, что Данилин А.И., заключив с ним предварительный договор, обязан заключить с ним основной договор купли-продажи спорного имущества. При уклонении от заключения основного договора истец вправе понудить его к заключению данного договора. Заключенный между ФИО2 от имени Данилина А.И. и Савченко Е.Е. договор купли-продажи, нарушает его (истца) первоочередное право на заключение договора спорного имущества, а потому должен быть признан недействительным.
Данилин А.И. обратился в суд с иском к Савченко ЕН.Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ Савченко ФИО22 и ФИО2, действующей за Данилина ФИО23, применении последствий недействительности сделки. В обоснование указал, что он является собственником жилого дома, находящего на земельном участке по адресу: <адрес>, который (участок) передан ему в собственность решением органа местного самоуправления в 1995 году. В 2013 году он принял решение о продаже принадлежащего ему дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между ним и покупателем Мажитовым С.Р. заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, по которому он (Данилин) обязался продать Мажитову С.Р. данное имущество за <данные изъяты> рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор был заключен в связи с отсутствием у него правоустанавливающих документов на жилой дом. За указанный в предварительном договоре срок он должен был оформить правоустанавливающие документы на дом, зарегистрировать свое право собственности на него, после чего оформить основную сделку надлежащим образом и зарегистрировать ее в Росреестре. По условиям предварительного договора Мажитов С.Р. выплатил ему задаток в размере <данные изъяты> рублей. Для надлежащего оформления документов на жилой дом, и оформления основной сделки купли-продажи дома и участка с Мажитовым, он заключил устное соглашение с риэлтером ФИО2, которой выдал доверенность с полномочиями по указанию ФИО2 В течение нескольких месяцев ФИО2 устно заверяла его, что необходимые документы находятся в стадии оформления. В мае 2014 года в его дом приехали люди, представившись новыми собственниками его дома и земельного участка, что повергло его в шок. Обратившись в Росреестр и убедившись в том, что он более не является собственником своего имущества, а собственником его земельного участка является незнакомая ему ФИО1, с которой он никогда ни в какие правоотношения не вступал и не договаривался о сделке, он понял, что ФИО2 его обманула. После чего обратился с заявлением в отношении ФИО2 в полицию. С тех пор о местонахождении ФИО2 ему ничего не известно, никаким контактам она не доступна. Денег от нее за проданное имущество он не получал. Считает, что данная сделка является недействительной, поскольку на момент совершения была обременена правами другого лица – Мажитова Р.С. по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, данная сделка не соответствует закону, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу. В результате данной сделки он помимо своей воли лишился не только земельного участка, но и жилого дома на нем расположенного.
Определением Еткульского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела соединены в одно производство.
В судебное заседание истец Мажитов С.Р. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Просит рассмотреть дело без его участия. На заявленных исковых требованиях настаивает.
В судебном заседании Данилин А.И. заявленные исковые требования поддержал. В обоснование указал те же обстоятельства. Полагает, что в случае признания сделки недействительной и передаче ему в собственность земельного участка, денежные средства, уплаченные по сделке покупателем Савченко Е.Е., должны быть возвращены ей риэлтером ФИО2, действовавшей в момент ее заключения от его имени, поскольку эти денежные средства были получены ею. Он данные денежные средства не получал. Иск Мажитова Р.С. признал. Выразил готовность в случае признания сделки недействительной и возвращении ему спорного имущества оформить с Мажитовым С.Р. договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка и зарегистрировать переход права по нему в ЕГРП.
В судебное заседание ответчик Савченко Е.Е. не явилась, извещена, просит рассмотреть дело без ее участия. Ее представитель Резанов А.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования Мажитова С.Р. и Данилина А.И. не признал. Полагает иск Мажитова не основанным на законе. Заключив предварительный договор купли-продажи спорного имущества, истец Мажитов С.Р. не приобрел первоочередного права на заключение основного договора, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством. В силу ст.398 ГК РФ Мажитов вправе был потребовать заключения основного договора и передачи ему имущества, являющегося предметом договора, до момента передачи данного имущества в собственность третьему лицу. Поскольку у Савченко Е.Е. возникло право собственности на данное имущество ДД.ММ.ГГГГ, то у ФИО5 такое право отпало. Поскольку прав у Мажитова на спорное недвижимое имущество не возникло, то в момент совершения сделки никакими другими правами спорный участок не был обременен. Иск Данилина А.И. также считает не основанным на законе, поскольку принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них зданий действует в случае принадлежности этих объектов одному лицу. В данном случае жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, истцу на принадлежал. У него отсутствовали правоустанавливающие документы на дом, отсутствовало зарегистрированное право собственности на этот дом.
Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена по последнему известному суду месту жительства, совпадающему с местом государственной регистрации.
Третье лицо ФИО12 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями согласна. Пояснила, что является супругой истца ФИО4 Они совместно с супругом и двумя несовершеннолетними детьми с момента создания семьи проживали в жилом доме по адресу: <адрес> и были в нем зарегистрированы. Данный дом ранее принадлежал бабушке ее супруга. Правоустанавливающих документов на дом никогда не было. Затем супруг оформил право собственности на приусадебный земельный участок при доме. После смерти бабушки согласно ее воле, выраженной при жизни, он вступил в права владения данным домом. Как собственник земельного участка он имел право на оформления права собственности в упрощенном порядке на расположенный на этом участке жилой дом. В прошлом году они с супругом решили продать этот дом с участком. Нашли покупателя Мажитова С.Р. и заключили с ним предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка. В указанный в договоре срок они намеревались оформить право собственности Данилина А.И. на дом и оформить документы по сделке с Мажитовым. В связи с занятостью им было затруднительно заниматься оформлением необходимых документов, и они попросили дальнюю родственницу ФИО2, занимающуюся с ее слов риэлтерской деятельностью, помочь им в оформлении всех документов с последующим вознаграждением за ее услуги. ФИО2 согласилась, после чего супруг оформил на нее соответствующую доверенность. Позже она (ФИО12) оформила супругу нотариальное согласие на отчуждение спорного имущества. С ФИО2 на протяжении всего рассматриваемого периода они многократно созванивались, интересуясь ходом дела. ФИО2 заверила их, что необходимые документы оформляются. В мае 2014 года к ним в дом явились люди, представившись новыми собственниками их дома и земельного участка, что. Для них это явилось неожиданностью. После этого ФИО2 перестала выходить с ними на контакт, до настоящего времени местонахождение ФИО2 не известно. После принятия решения о продаже дома они переселились в соседний дом, принадлежащий матери супруга, где проживают фактически в настоящее время. Однако за спорным домом и участком они осуществляют уход и присмотр. В доме находится их мебель и предметы быта, приусадебный участок обрабатывается, в хозяйственных постройках, расположенных на спорном участке, они содержат скот. Около 10-ти лет назад на этом участке рядом со старым домом они заложили фундамент нового жилого дома, однако в связи с финансовыми затруднениями его строительство было приостановлено.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании бесспорно установлено, что Данилин А.И. являлся собственником земельного участка площадью 1307 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Право собственности Данилина А.И. на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. Документом, являющимся основанием возникновения права Данилина на указанный участок является постановление Еткульской сельской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Данилин А.И. заключил с Мажитовым С.Р. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Данилин А.И. обязуется до ДД.ММ.ГГГГ продать Мажитову С.Р. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей. Мажитовым С.Р. по указанному договору произведена частичная предварительная оплата за приобретаемое имущество в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ Данилин А.И. выдал ФИО2 доверенность, которой уполномочил ее управлять и пользоваться принадлежащим ему земельным участком, расположенным по вышеуказанному адресу, продать за цену и на условиях по своему усмотрению, подписать договор купли-продажи, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права по нему в Управлении Росреестра. Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действуя от имени Данилина А.И. на основании вышеуказанной доверенности, заключила с Савченко Е.Е. договор купли-продажи спорного земельного участка, получив от Савченко Е.Е. денежные средства за указанное имущество в размере <данные изъяты> рублей. В этот же день договор и иные необходимые для государственной регистрации документы были сданы ФИО2 и Савченко Е.Е. в ФИО3 Росреестра для регистрации перехода права собственности по сделке. ДД.ММ.ГГГГ на спорное имущество зарегистрировано право собственности Савченко Е.Е. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 обратилась в органы внутренних дел с заявлением в отношении ФИО2 по факту совершения последней мошеннических действий.
В соответствии со ст.ст.1, 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом или добровольно принятым на себя обязательством.
В соответствии со ст.ст.429, 445 ГК РФ по предварительному договору сторона обязуется заключить в будущем договор о передаче имущества… на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (ст.167 ГК РФ).
Истец Мажитов С.Р. в качестве основания, по которому по его мнению следует признать недействительной (не соответствующей закону) сделку со спорным земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, указал на свое первоочередное право на заключение такой сделки на основании предварительного договора.
Между тем такое основание не предусмотрено действующим законодательством в качестве признания сделки недействительной (не соответствующей закону).
Заключив с Данилиным А.И. предварительный договор купли-продажи рассматриваемых жилого дома и земельного участка, истец Мажитов С.Р. не приобрел первоочередного права на заключение основного договора.
В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Поскольку на момент предъявления иска Мажитовым С.Р.в суд и на момент рассмотрения дела в суде собственником земельного участка, на который заявляет свои права Мажитов С.Р., является иные лицо – Савченко Е.Е., то он не вправе требовать понуждения Данилина А.И. к заключению основного договора купли-продажи спорного имущества. При этом Мажитов С.Р. не лишен возможности иным, предусмотренным ст.398 ГК РФ, способом защитить свои права и интересы путем предъявления требований о возмещении убытков.
В этой связи суд считает исковые требования Мажитова С.Р. не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.
Истец Данилин А.И. в качестве основания заявленных требований о признании рассматриваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (не соответствующей закону) указал на нарушение предусмотренного законом принципа единства судьбы земельного участка и здания, на нем расположенного. Данное нарушение выразилось по его мнению в том, что земельный участок был продан его ФИО3 ФИО2 без его ведома и согласия, без определения судьбы жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, которым (домом) истец фактически владеет, проживает в нем с детства, зарегистрирован с нем со своей семьей до настоящего времени.
В судебном заседании установлено, что на земельном участке, явившимся предметом оспариваемой сделки, расположен индивидуальный жилой дом. На данный дом заведен лицевой счет в похозяйственной книге Еткульского сельского поселения. Истец ФИО4 с 1986 года (более ранние сведения о регистрации судом не запрашивались) зарегистрирован в указанном доме. В этом же доме зарегистрированы члены его семьи: супруга ФИО12, дочь ФИО11 На ситуационном плане и чертеже земельного участка, имеющихся в материалах межевания данного участка за 2009 год, данный жилой дом обозначен. На этот дом органом технической инвентаризации изготовлен и выдан технический паспорт с указанием всех необходимых технических характеристик дома, его назначения – «жилое», фактического использования. Кроме того, в техническим паспорте на плане участка отображены объект незавершенного строительства нового жилого дома и хозяйственные постройки. В установленном законом порядке указанный дом не признан непригодным для проживания в связи с его ветхостью, аварийностью и т.д. Процент износа дома по данным технического паспорта составляет 53%.
В абзаце 5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ закреплен один из основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Указанному принципу корреспондирует ряд других норм гражданского и земельного законодательства.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Таким образом, действующее законодательство определяет необходимость соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта и не допускает возможности частному лицу, не являющемуся собственником здания, строения, сооружения, иметь в собственности земельный участок, на котором расположено указанное здание, строение, сооружение, и который необходим для его использования.
Данилин А.И., являясь собственником земельного участка с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», имел право зарегистрировать в упрощенном порядке, предусмотренном ст.25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на расположенный на нем индивидуальный жилой дом только на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и выписки из похозяйственной книги и заключения органа местного самоуправления.
Доводы стороны ответчика об отсутствии у Данилина А.И. зарегистрированного права собственности на жилой дом являются не заслуживающими внимания и не могут повлечь отказ в иске.
Согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ гражданина и юридического лица от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, независимо от причин, по которым истец не реализовал свое право на оформление в собственность спорного жилого дома, расположенного на принадлежавшем ему земельном участке, он не утратил этого права в момент заключения оспариваемой сделки и может требовать защиты своего права в судебном порядке. В момент заключения оспариваемой сделки судьбе земельного участка должен был последовать и жилой дом, на нем расположенный.
Титульное право собственности ответчицы Савченко Е.Е. на спорный участок фактически лишает истца указанного права. Он оказался лишенным прав не только на земельный участок, но и безосновательно лишенным прав на жилой дом, расположенный на этом участке.
Учитывая предусмотренную законом необходимость соединения в одном лице собственника объекта недвижимости – индивидуального жилого дома - и собственника земельного участка, расположенного по одному адресу и функционально связанных между собой, а также факт нарушения вышеуказанных норм права при заключении рассматриваемой сделки купли-продажи, исковые требования Данилина А.И. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Таким образом, к рассматриваемой сделке должны быть применены правовые последствия, предусмотренные ст.167 ГК РФ - двусторонняя реституция. Данилину А.И. возвращается в собственность имущество, явившееся предметом сделки, а в пользу ответчика Савченко Е.Е. с Данилина А.И. следует взыскать уплаченную по сделке денежную сумму <данные изъяты> рублей.
Мнение Данилина А.И. о необходимости взыскания уплаченных по сделке денежных средств с третьего лица ФИО2, получившей на основании доверенности указанные денежные средства по сделке, суд не может принять во внимание.
В ходе рассмотрения дела достоверно не установлено судом, что полученные от продажи земельного участка денежные средства не были переданы ФИО3 продавца ФИО2 самому продавцу Данилину А.И. В судебные заседания ФИО2 ни разу не явилась; органами внутренних дел ФИО2 ни разу не опрошена. Стороной продавца по рассматриваемой сделке является Данилин А.И. Следовательно, он и должен передать покупателю указанную сумму.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Мажитова ФИО24 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ Савченко ФИО25 и ФИО2, действующей за Данилина ФИО26; о понуждении Данилина <данные изъяты> к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, отказать.
Иск Данилина ФИО27 удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Савченко ФИО28 и ФИО2, действующей за Данилина <данные изъяты>.
Применить последствия недействительности сделки путем передачи земельного участка площадью 1307 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, Данилину ФИО29 в собственность и взыскании с Данилина ФИО30 в пользу Савченко ФИО31 <данные изъяты>) рублей.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий:
