Решение от 07 июля 2014 года

                     Дело № 2-1643/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Пивкиной Я.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 07 июля 2014 года гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области к Зайцеву А.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды,
 
УСТАНОВИЛ:
 
        Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к Зайцеву А.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1 205 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области право собственности на земельный участок за Зайцевым А.Ю. оформлено ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно пункту 2.1 договора аренды с изменениями, изложенными в соглашении к договору, установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования * ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости. Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах с момента вступления этих актов в силу. В случае уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету. Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена пунктом 4.2 Договора. Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района. Согласно приложению к договору аренды расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах Омской области». Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с изданием приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Омской области (вступившим в законную силу с 01.01.2012), а также согласно сведениям, представленным Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, арендодателем был осуществлен перерасчет арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 149 600 рублей 75 копеек, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время – 400 542 рубля 00 копеек. Таким образом, размер арендной платы земельного участка, предоставленного по договору аренды ответчику, составляет в квартал: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1 675, 53 (149600, 75*0, 16*0, 28 /4), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 5 984, 03 (149 600, 75*0, 16*1, 0 /4), с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время – 16 021, 68 (400 542, 00*0, 16* 1, 0 /4). Уточнив требования, просит взыскать с Зайцева А.Ю. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 142 326 рублей 28 копеек, а также сумму неустойки в размере 397 812 рублей 36 копеек.
 
    В судебном заседании представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области Вишнивецкий В.В., действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме с учетом их уточнений.
 
    Ответчик Зайцев А.Ю. в судебном заседании требования о взыскании суммы основного долга признал в полном объеме, просил снизить размер неустойки, указал, что администрацией Омского муниципального района представлялись квитанции по уплате арендной платы, без изменения размера арендной платы. Не информирование его об увеличении кадастровой стоимости земельного участка повлекло начисление арендной платы и неустойки, соответственно.
 
    Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом Омской области в лице главы Омского муниципального района Алексеева С.Г. и Зайцевым А.Ю. был заключен договор аренды земельного участка №. Неотъемлемой частью договора являются: расчет арендной платы, кадастровый план земельного участка и акт приема-передачи.
 
    В кадастровом паспорте земельного участка указано, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1205 кв.м. расположен в 90 м по направлению на восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>.
 
    Акт приема-передачи был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено в 90 м по направлению на восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью 1205 кв.м., с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства.
 
    В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    На основании положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.
 
    Согласно статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
 
    Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
    Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
 
    В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования*ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости*коэффициент функционального использования земельного участка..
 
    Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.
 
    Согласно пункту 3.1 Договора арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной, документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему значению.
 
    Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.
 
    Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.
 
    Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федераци предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Установлено, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
 
    Согласно статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    В соответствии с пунктом 3 статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.
 
    При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
 
    Проведенный анализ текста договора позволил суду сделать выводу о том, что твердый размер арендной платы договором аренды не установлен, напротив ее размер является расчетным, с указанием всех ее составных частей, в том числе кадастровой стоимости земельного участка, приведением необходимых для расчета коэффициентов и порядка их изменения.
 
    Постановлением администрации Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № постановление администрации Омского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка, местоположение которого определено в 90 м по направлению на восток относительного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес> Зайцеву А.Ю.» утратило силу. Зайцеву А.Ю. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 1 205 кв.м. в границах Лузинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого: <адрес>, с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства.
 
    Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за Зайцевым А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 1205 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано право собственности.
 
    В силу положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
 
    Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 года № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», ставка арендной платы земельных участков из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для целей, не связанных со строительством составляет 0,16.
 
    Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 149 600 рублей, 75 копеек, в период с ДД.ММ.ГГГГ про настоящее время составляет 400 542 рубля, что также отражено в ответе филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области, представленном в материалы настоящего дела.
 
    Сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1 675 рублей 53 копейки (149 600, 75*0, 16*0, 28 /4), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 5 984 рубля 03 копейки (149 600, 75*0, 16*1, 0 /4), с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время – 16 021 рубль 68 копеек (400 542, 00*0, 16*1, 0 /4).
 
    Согласно пункту 7 названного договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. В случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0, 50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.
 
    Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы составляет 397 812 рублей 36 копеек.
 
    В соответствии со статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
 
        Вместе с тем, вывод суда о необходимости снижения размера, заявленной истцом неустойки основан на положениях статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
 
    Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
 
    Таким образом, предусмотренное частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.
 
    Учитывая, что ответчик информацией об изменении кадастровой стоимости земельного участка не располагал, при получении квитанций об уплате арендной платы, администрация Омского муниципального района Омской области не указывала измененную сумму арендной платы. При обращении к истцу о выдаче квитанции для оплаты арендной платы, было предложено обратиться позже для получения полного перерасчета. Неоднократные обращения к истцу, в том числе в лице главы администрации Омского муниципального района Омской области о выдаче квитанции об оплате арендной платы, привели к просрочке уплаты арендной платы, что повлекло начисление пени. Учитывая несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд с учетом изложенных обстоятельств, считает возможным снизить размер неустойки до 3 000 рублей.
 
        Согласно статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по неустойки подлежат удовлетворению частично.
 
    Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с Зайцева А.Ю. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 145 326 рублей 28 копеек, из которых: 142 326 рублей 28 копеек – сумма основного долга, 3 000 рублей – неустойка.
 
    Взыскать с Зайцева А.Ю. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 106 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья Е.Л. Бессчетнова
 
    Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2014 года.
 
    Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 03.09.14 года решение оставлено без изменения.
 
        Согласовано ___________________________ Е.Л. Бессчетнова