Решение от 07 августа 2014 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    07 августа 2014 года                            г. Тольятти
 
    Ставропольский районный суд Самарской области Смоляк Ю.В.,
 
    С участием представителя истца Евсеева С.П. – Юдина Д.В. по доверенности
 
    при секретаре Хохловой Н.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 1680/14 по иску Евсеева Сергея Петровича к ООО «Волга» о признании сделки притворной, применении к сделке условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании права собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
        Евсеев С.П. обратился в суд с иском, в котором с учетом уточненных исковых требований, просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры № подъезд № этаж № расположенной по адресу; <адрес> притворной сделкой, применить к сделке условия договора участия в долевом строительстве жилья. Признать право собственности на квартиру № подъезд № этаж № расположенную по адресу: <адрес> за Евсеевым С.П. Прекратить право собственности ООО «Волга» на указанную квартиру и исключить запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в ЕГРП за ООО «Волга».
 
    Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, подъезд № этаж № общая площадь по БТИ <данные изъяты> кв.м. (в том числе балкон с К - 0, 3), дома расположенного по адресу; <адрес> Согласно договору стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей. Данная сумма истцом уплачена в полном объеме в момент заключения договора. Ответчик согласно условиям договора взял на себя обязательства направить денежные средства на строительство вышеуказанного жилого дома (п. 2.1.3. - договора). В настоящее время дом сдан в эксплуатацию. Согласно пункту 1.1. данного договора стороны взяли на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи не позднее 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию. Других сроков в договоре не установлено. В настоящее время квартира передана истцу. В ней сделан ремонт. Производятся все коммунальные платежи. Фактически истец в полной мере выполнил все условия по договору. Фактически предварительным договором купли-продажи осуществлено прикрытие иной сделки - договора участия в долевом строительстве, а потому указанный договор является ничтожным и к нему должны быть применены последствия той сделки, которые стороны имели в виду. Поэтому к данной сделке должны быть применены условия договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
 
    В судебном заседании представитель истца Евсеева С.П. – Юдин Д.В. уточненные исковые требования подержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
 
    Представитель ответчика ООО «Волга» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, возражений по заявленным требованиям в суд не представил. Суд с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося представителя ответчика, в порядке заочного судопроизводства, о чем вынесено соответствующее определение.
 
    Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В силу ч.ч. 1,2,3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Волга» и Евсеевым С.П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д.6-8).
 
        Согласно п.1.1 указанного договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № подъезд № этаж №номер квартиры условный - на период строительства), общая площадь по БТИ <данные изъяты> кв.м. (в том числе балкон с К-0,3) не позднее чем через 10 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности застройщика на жилье многоквартирного малоэтажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> (адрес строящегося жилого дома). При этом, существенные условия договора который будет в дальнейшем заключен между сторонами полностью будут соответствовать изложенным в данном договоре существенным условиям.
 
    П.1.6.    договора предусмотрено, что на момент заключения предварительного договора цена квартиры, составляет <данные изъяты> рублей без отделки. Цена окончательная изменению не подлежит.
 
    Согласно п.2.1.1. ответчик ООО «Волга» на момент продажи квартиры выполнить следующие виды работ: штукатурные работы; установить входную дверь; установить стеклопакеты (без остекления балкона); выполнить бетонную подготовку, цементную стяжку полов; электропроводку с разводкой по помещению с установкой электросчетчика; монтаж сантехнических стояков водоснабжения и канализации с установкой внутри помещений счетчиков горячего водоснабжения и расхода холодной воды; установить радиаторы отопления в помещениях; без установки кухонной электрической плиты;
 
    П. 2.1.2. договора, предусмотрено, что ООО «Волга» обязано ввести жилой дом в эксплуатацию в срок указанный в настоящем договоре.
 
    В силу п. 2.1.3. договора, денежные средства, полученные от Евсеева С.П., ООО «Волга» обязана направить непосредственно на строительство многоквартирного малоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>
 
    Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. от Евсеева С.П. получена оплата по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Согласно положениям пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали условия предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ООО «Волга» и Евсеевым С.П., свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные последним на счет ООО «Волга», были привлечены данным Обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства Евсееву С.П. предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира. Данный вывод следует сделать также с учетом того обстоятельства, что доказательств обратному, то есть факту расходования ООО «Волга» переданных ему Евсеевым С.П. денежных средств на иные цели, ответчиком не представлено.
 
    Между тем, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (статья 1 указанного Закона, именуемого далее - Закон N 214-ФЗ).
 
    В силу части 2 статьи 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
 
    Пунктом 2.1 части 2 статьи 1 данного Закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
 
    Доказательств тому, что ООО «Волга» выпускало жилищные сертификаты, не имеется, не является данное Общество и жилищно-строительным либо накопительным кооперативом. Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться безусловно с учетом правила, закрепленного в статье 422 ГК РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ООО «Волга» могло исключительно путем заключения договора участия в долевом строительстве.
 
    Учитывая данные обстоятельства судом установлено, что в сложившейся ситуации ООО «Волга» выступало в качестве застройщика, но привлекало денежные средства ФИО1 без заключения в установленном порядке договора об участии в долевом строительстве, чего делать был не вправе.
 
    Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.
 
    При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в пункте 2 статьи 420 ГК РФ.
 
    В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
 
    При этом, согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ ничтожной является притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
 
    Следует признать, что заключенный между Евсеевым С.П. и ООО «Волга» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
 
    Кроме того, сам застройщик - ООО «Волга», являющийся таковым в силу определения, приведенного в части 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ, признал выполнение Евсеевым С.П. принятых на себя обязательств, направив ему письмо с указанием фактического номера квартиры по данным обмеров БТИ, а сообщением о полной оплате всей суммы полностью по договору.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключенный между Евсеевым С.П и ООО «Волга» предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.
 
    Учитывая, что, несмотря на введение жилого дома в эксплуатацию «Волга», до настоящего времени построенная за счет средств Евсеева С.П. квартира по адресу: <адрес>, истцу не передана.
 
    В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 
    Между тем, в рассматриваемом случае новая вещь, коей является квартира в построенном доме, создавалась на основании заключенного между сторонами договора. Следовательно, в силу положений части 2 статьи 308, статьи 309 и части 3 статьи 420 ГК РФ право собственности приобретателя может возникнуть на указанный объект только в случае надлежащего исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, в том числе и обязательства Евсеева С.П. о полной оплате стоимости квартиры, которая в окончательном объеме, определяется на основании данных контрольного обмера БТИ и составляет <данные изъяты> рублей, что также подтверждается уведомлением ООО «Волга».
 
    В настоящее время спорная квартира площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, на праве собственности зарегистрирована за ООО «Волга», указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРП.
 
    Претензия истца к ответчику о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры оставлена без ответа.
 
    Учитывая вышеизложенное, исковые требования Евсеева С.П. подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    Руководствуясь ст. ст.12, 56, 194 – 199, 233-237 ГПК РФ, суд,
 
РЕШИЛ:
 
    Признать предварительный договор купли-продажи квартиры №, подъезд № этаж № расположенной по адресу; <адрес> притворной сделкой. Применить к сделке условия договора участия в долевом строительстве жилья.
 
    Признать за Евсеевым Сергеем Петровичем право собственности на квартиру №, подъезд № этаж № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
 
    Прекратить право собственности ООО «Волга» и исключить запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ЕГРП за ООО «Волга».
 
    Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
 
    Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
 
    Судья:
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 08 августа 2014 года.