Решение от 07 августа 2014 года

Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    «07» августа 2014 года г. Ростов-на-Дону
 
    Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
 
    председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.
 
    при секретаре Кантемировой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Оганесян Л. А. к ООО «Застройщик» о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и взыскании компенсации морального вреда,
 
у с т а н о в и л :
 
    Оганесян Л.А. обратилась в суд с иском к ООО «Застройщик» о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и взыскании компенсации морального вреда, ссылаясь на следующие обстоятельства.
 
    ... г.г. между сторонами был заключен предварительный договор о долевом участии в строительстве №, по условиям которого стороны обязуются в срок до 30.04.2011г. заключить основной договор о долевом участии в строительстве.
 
    .
 
    ... г.г. между сторонами был заключен основной договор о долевом участии в строительстве №, согласно условиям которого Застройщик обязуется в срок – 3 квартал 2013г. построить многоэтажный жилой дом (3-24 этажа) со встроенными офисно-торговыми помещениями и подземно-наземной автостоянкой по адресу: <...>, на земельном участке и передать указанный объект долевого Дополнительным соглашением от ... г.. к предварительному договору о долевом участии в строительстве № от ... г.. был изменен срок заключения основного договора – ... г. строительства в собственность, а Участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в Объекте недвижимости, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
 
    Истец свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, денежные средства в размере .... уплатила.
 
    Однако ответчик уклоняется от регистрации договора о долевом участии в строительстве № от ... г.. Неоднократные обращения к ответчику с просьбой направить своего представителя в регистрирующий орган результатов не дали.
 
    ... г.г. истцом была произведена оплата расходов, связанных с регистрацией этого договора, и одновременно предложено ответчику направить своего представителя в регистрирующий орган для регистрации договора. В назначенный день представитель ответчика не явился.
 
    Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит произвести государственную регистрацию договора о долевом участии в строительстве № от ... г.., признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и взыскать компенсацию морального вреда в размере ....
 
    В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, об отложении слушания дела суд не просила, об уважительных причинах неявки суду не сообщила. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
 
    В судебном заседании представитель истца по доверенности поддержала исковые требования и просила иск удовлетворить, дав аналогичные пояснения доводам иска.
 
    Представитель ответчика по доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать, пояснив, что в настоящее время в отношении спорного объекта долевого строительства имеется другой договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, что является препятствием для регистрации иных договоров. Кроме того, просила применить срок исковой давности, пояснив, что договор подписан ... г.., тогда как в суд истец обратилась ... г.., то есть спустя три года после подписания договора от ... г.. Не подлежат, по мнению представителя, удовлетворению и требования иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности, поскольку договор от ... г.., не прошедший государственную регистрацию, считает незаключенным, следовательно, правовых оснований для признания права собственности… не имеется. Возражала против взыскания компенсации морального вреда, утверждая, что действиями ответчика ни нравственных, ни физических страданий истцу причинено не было. Не имеет место и бездействие ответчика по регистрации договора от ... г.. Ответчик всячески способствовал заключению этого договора, неоднократно направлял письма в адрес истца, которые остались без ответа. По условиям договора от ... г.. обязанность по регистрации этого договора лежит на истце-Участнике долевого строительства. Указанное условие договора никем не отменено, не изменено и не признано недействительным.
 
    Выслушав пояснения представителей сторон, изучив представленные доказательства, исследовав материалы данного дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Основания данного вывода следующие.
 
    В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
 
    Пунктом 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) было предусмотрено, что в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    Пунктом 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
 
    В соответствии с положениями пп. 1 п. 3.1 ст. 25.1 того же Федерального закона, помимо предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.
 
    Судом установлено, что на момент рассмотрения дела в отношении того же объекта долевого строительства наличествует другой договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, что никем из сторон не отрицалось в судебном заседании, что является препятствием для регистрации иных договоров, в частности, договора о долевом участии в строительстве № от ... г..
 
    Согласно положениям п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Наличие государственной регистрации другого договора в силу вышеприведенных норм права является основанием для отказа в удовлетворении требования иска о государственной регистрации иных договоров, в частности, договора о долевом участии в строительстве № от ... г.., как того просит истец.
 
    Не подлежат удовлетворению требования иска в этой части и по иным основаниям.
 
    Судом установлено, что ... г.. между сторонами заключен предварительный договор о долевом участии в строительстве, предметом которого является обязанность сторон в будущем, в срок не позднее ... г.. заключить договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым организация передает в собственность истца <...> ориентировочной площадью 60,6 кв. м, находящуюся по адресу: <...>.
 
    Ссылаясь на заключение указанного договора, а также на то, что таким образом ответчик фактически привлекал денежные средства физических лиц для строительства, истец полагает, что данный договор отвечает всем требованиям, предъявляемым Законом N 214-ФЗ к договорам участия в долевом строительстве, и по своей правовой сути является таковым, в связи с чем просила произвести государственную регистрацию указанного договора и признать за нею право собственности на долю в праве собственности указанного в договоре объекта недвижимого имущества.
 
    Согласно п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Названным Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.
 
    В этой связи на возникшие между сторонами правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона.
 
    Таким образом, в соответствии с приведенными выше нормами заключенный между сторонами договор должен был иметь соответствующую правовую форму, содержание и подлежал государственной регистрации, в связи с чем является заключенным только с момента такой регистрации.
 
    Между тем, как установлено судом и подтверждено имеющимися в деле доказательствами, государственную регистрацию данный договор не проходил.
 
    В силу положений ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    Понятие, основания и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентированы Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
 
    В силу указанного Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы, к компетенции которых при проведении государственной регистрации прав относятся, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
 
    Согласно части 2 статьи 25.1 данного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
 
    При этом сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
 
    С учетом положений ст. ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
 
    Изложенное свидетельствует о том, что договор долевого участия в строительстве в установленном законом порядке не заключался и, соответственно, зарегистрирован не был.
 
    Суд не может согласиться с позицией истца о том, что договор не был зарегистрирован по вине ответчика, что является основанием для регистрации этого договора по решению суда.
 
    Согласно п. 5.4 договора настоящий договор подлежит государственной регистрации Участником долевого строительства в 5-ти дневный срок с момента подписания. При переуступке этого права Застройщику, участник долевого строительства обязуется оплатить расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, а также выдать Застройщику нотариальную доверенность на осуществление государственной регистрации договора.
 
    Из пояснений представителей сторон следует, что ... г.. между сторонами подписан договор о долевом участии в строительстве № в 3-х экземплярах, после чего представитель истца по доверенности забрал все три экземпляра указанного договора для последующей регистрации в регистрирующем органе. ... г.. в нарушение условий договора истцом произведена оплата расходов, связанных с регистрацией договора. До настоящего времени зарегистрированный в установленном порядке договор ответчику предоставлен не был.
 
    В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Сопоставив вышеприведенные условия договора в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что обязанность по регистрации договора была возложена на истца-Участника долевого строительства, что им сделано не было (договор на регистрацию сдан не был, доверенности на осуществление регистрации Застройщику выдана не была). Доказательств обратному суду представлено не было. Доводы истца об уклонении ответчика от регистрации договора несостоятельны; каких-либо документов, свидетельствующих о неоднократном обращении истца к ответчику с просьбой направить представителя на регистрацию договора, как об этом утверждает истец, а равно отказ регистрирующего органа в связи с отсутствием заявления Застройщика либо его представителя, суду представлено не было, в то время как ответчик утверждает, что никаких предложений от истца не поступало. Условия договора никем не изменены и не отменены, решением суда недействительными не признаны.
 
    Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, установленный ч. 1 ст. 181 ГК РФ, течение которого началось в момент подписания договора с ... г.. В настоящим иском истец обратилась ... г.. Оснований для приостановления перерыва срока исковой давности не имеется.
 
    Поскольку требования о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и взыскании компенсации морального вреда являются производными от требований о регистрации договора о долевом участии в строительстве дома, в удовлетворении которых отказано, надлежит отказать и в удовлетворении требований иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и взыскании компенсации морального вреда.
 
    руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ,
 
р е ш и л:
 
 
    В удовлетворении иска Оганесян Л. А. к ООО «Застройщик» о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и взыскании компенсации морального вреда – отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 08.08.2014 года.
 
    Судья: