Дата принятия: 06 октября 2014г.
Дело № 2-811/14
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
06 октября 2014 г. г. Зеленоградск
Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., при секретаре Мосиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Алексановой ФИО10 о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на вновь построенный индивидуальный жилой дом,
установил:
Алексанова М.А. обратилась с заявлением о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на вновь построенный индивидуальный жилой дом. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ г. в Зеленоградскую кадастровую палату Светлогорского отдела Управления Росреестра были предоставлены необходимые документы для регистрации права собственности на построенный индивидуальный жилой дом по адресу <адрес>, кадастровый номер: №. Дом был построен за счет средств и силами заявителя, на земельном участке, принадлежащем ей на праве аренды. ДД.ММ.ГГГГ г. она получила письмо Росреестра в котором содержалось требование о предоставлении для регистрации права документа, подтверждающего подключение дома к централизованной системе водоснабжения и канализации. ДД.ММ.ГГГГ г. она получила сообщение об отказе в государственной регистрации права. Полагает, что требование указанного дополнительного документа для регистрации права собственности незаконно. Росреестр таким образом превысил свои полномочия.
В уточнении заявленных требований также указала, что отказ в государственной регистрации права собственности на построенный индивидуальный жилой дом нарушает её права на владение и распоряжение своим имуществом, а также противоречит п.1 ст. 131, ст. ст. 218, 219 ГК РФ, ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Просила признать решение Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ. № № об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости: индивидуальный жилой дом общей площадью 80 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> незаконным. Обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на индивидуальный жилой дом общей площадью 80 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Калининградская область, п<адрес> и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Алексанова М.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом. Просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя.
Представитель заявителя по доверенности Алексанов А.Н. в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что дом в эксплуатацию не введен и получать разрешение на ввод в эксплуатацию они не намерены, так как оно не требуется для государственной регистрации права в упрощенном порядке. Дом строительством окончен, но жить в нем нельзя, так как нет подключения к электричеству, газу, водоснабжению и канализации. Отказом в регистрации права собственности на оконченный строительством дом нарушены права заявителя как собственника. Полагает, что Росреестр был не вправе требовать какие-либо дополнительные документы для регистрации права. Подключение к централизованной системе водоснабжения и канализации не осуществлено, так как в поселке нет такой технической возможности. Точка доступа, предоставленная заявителю, находится в 250 метрах от дома, поэтому производство соответствующих работ требует больших денежных затрат. Представил письменные возражения на отзыв на заявление (л.д. 181-185)
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности Добшикова Т.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом. Ранее в предварительном судебном заседании против удовлетворения заявления возражала, считая его необоснованным. Представила письменный отзыв (л.д. 165-169)
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности Шестаков А.С. в судебном заседании против удовлетворения заявления возражал, считая его необоснованным. Пояснил, что в рамках проведения правовой экспертизы представленных для регистрации права документов регистратор был обязан проверить соблюдение обременения земельного участка, на которым заявителем выстроен дом, для чего и был запрошен документ, подтверждающий подключение дома к централизованным системам водоснабжения и канализации. Полагает, что права заявителя данным отказом в регистрации права не нарушены.
Представитель заинтересованного лица администрации МО «Зеленоградское городское поселение» по доверенности Грищук Р.В. в судебном заседании против удовлетворения заявления возражал, считая его необоснованным. Пояснил, что строительство дома заявителем не окончено, подключение к централизованным сетям водоснабжения и канализации отсутствует. Считает, что пытаясь зарегистрировать право на дом, как на оконченный строительством, заявитель злоупотребляет своим правом.
Представитель заинтересованного лица администрации МО «Зеленоградский район» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.
Выслушав участвующих в деле лиц, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных по делу доказательств по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ г. на основании Постановления Главы МО «Зеленоградский район от 12.12.2005 г. № 2907 между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО12 был заключен договор № № аренды земельного участка, по которому ФИО12. было предоставлено право аренды земельного участка КН №, площадью 600 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного под проектирование и строительство индивидуального одноквартирного жилого дома, категории земель – земли населенных пунктов, сроком на 3 года до 12.12.2008 г. (л.д. 40-47)
ДД.ММ.ГГГГ г. соглашением № о внесении изменений в договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ г., срок действия договора аренды был установлен в 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 7-8)
В соответствии с целевым назначением земельного участка КН № и п. 4.4.13 договора аренды, на основании Постановления Главы МО «Зеленоградский район» от ДД.ММ.ГГГГ г. № № ДД.ММ.ГГГГ г. Крюковым А.В. было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 145,66 кв.м, двухэтажного, на земельном участке площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 162-163)
ДД.ММ.ГГГГ г. Алексанова М.А. приобрела у Крюкова А.В. по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка право аренды земельного участка КН №, площадью 600 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного под проектирование и строительство индивидуального одноквартирного жилого дома, категории земель – земли населенных пунктов, сроком на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 38-39)
Договор № ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., соглашение № № внесении изменений в указанный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему от ДД.ММ.ГГГГ г. были зарегистрированы в установленном законом порядке.
Постановлением администрации МО «Зеленоградское городское поселение» от 02.11.2010 г. № 325 строящемуся индивидуальному жилому дому, расположенному на земельном участке КН №, присвоен номер <адрес>. (л.д. 124)
ДД.ММ.ГГГГ г. Алексанова М.А. обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом кадастровый (условный) номер № по адресу: <адрес> площадью 80 кв.м., приложив к заявлению доверенность представителя и квитанцию об оплате госпошлины (л.д. 61- 62)
Согласно ч.1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с частью 4 той же статьи Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (сведения, содержащиеся в указанном документе) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До ДД.ММ.ГГГГ года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.
Согласно части 5 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
28.05.2014 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество была приостановлена в связи с возникновением сомнений у регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации в связи с предоставлением не полного пакета документов. Алексановой М.А. и её представителю предложено в срок до 27.06.2014 г. представить документ, подтверждающий подключение жилого дома к централизованной системе водоснабжения и канализации, о чем направлено соответствующее сообщение. (л.д.72-75)
До указанного в сообщении срока заявителем и её представителем документ, подтверждающий подключение жилого дома к централизованной системе водоснабжения и канализации, в Управление Росреестра по Калининградской области представлен не был. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ г. Алексановой М.А. было отказано в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом кадастровый (условный) номер № по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, г. <адрес> площадью 80 кв.м, о чем направлено соответствующее сообщение (л.д. 76-79)
Алексанова М.А. с данным решением не согласилась, полагая, что Управление Росреестра по Калининградской области в соответствии со
ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было не вправе требовать от неё дополнительные документы для государственной регистрации права собственности на выстроенный жилой дом.
Однако в соответствии с п. 1.3 договора № № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., земельный участок КН № имеет обременения и ограничения в использовании – режим хозяйствования, проживания и использования земельного участка, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск установлен в соответствии с п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 г. № 1425.
Согласно п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 (ред. от 05.06.2013), на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов, без централизованных систем водоснабжения и канализации.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с ч.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, в рамках проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, Управление Росреестра по Калининградской области было полномочно проверить соблюдение установленного обременения использования земельного участка КН №, на котором был выстроен жилой дом <адрес>.
Вопреки утверждению представителя заявителя такой документ к дополнительным документам, истребование которых запрещено ч.5 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, не относится, поскольку направлен на проверку соблюдения установленного обременения использования земельного участка КН №:0170, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, а не на подтверждение наличия разрешения на строительство, готовности и технических характеристик выстроенного жилого дома.
Кроме того, по смыслу части 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ истребование дополнительных документов для государственной регистрации права возможно, если представленные документы не отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если это установлено законодательством Российской Федерации.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что требование Управления Росреестра по Калининградской области о предоставлении заявителем документов, подтверждающих подключение указанного жилого дома к централизованной системе водоснабжения и канализации, являлось законным и обоснованным.
Согласно ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Документ, подтверждающий подключение жилого дома к централизованной системе водоснабжения и канализации не относится к документам, которые в силу закона должны быть получены регистрирующим органом самостоятельно. В отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть без проведения проверки соблюдения установленного обременения со стороны органа местного самоуправления, обязанность по предоставлению такого документа лежит на заявителе.
Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных положений закона, суд приходит к выводу, что отказ Управления Росреестра по Калининградской области в государственной регистрации права собственности Алексановой М.А. на жилой дом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г. являлся законным и обоснованным, оснований для удовлетворения заявления в данной части не имеется.
Ссылка представителя заявителя на то, что ему осталось не ясным, какой именно документ Алексанова М.А. должна была представить в Росреестр, суд полагает не состоятельным, поскольку заявителем не было представлено никаких документов, в том числе имевшихся у неё в распоряжении и представленных в судебном заседании.
Довод представителя заявителя о технической невозможности подключения дома <адрес> к централизованной системе водоснабжения и канализации ввиду её отсутствия в пос. <адрес> правового значения не имеет, поскольку обременение земельного участка предусмотрено договором аренды, права и обязанности по которому Алексанова М.А. приобрела на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г.
Кроме того, данный довод опровергается пояснениями самого представителя заявителя о дороговизне соответствующих работ, техническими условиями на проектирование и актом № 32 от 02.06.2011 г. выбора трассы инженерных коммуникаций (л.д. 123, 161) Также суд учитывает, что срок действия разрешения на строительства до настоящего времени не истек, и заявитель не лишена возможности осуществить подключение дома к централизованной системе водоснабжения и канализации в будущем.
Довод представителя заявителя о возможности Управления Росреестра по Калининградской области зарегистрировать право собственности Алексановой М.А., ограничив при этом право пользования домом до устранения причин нарушения законодательства в части не подключения дома к централизованной системе водоснабжения и канализации, не основан на законе.
Требование о возложении на Управление Росреестра по Калининградской области обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на индивидуальный жилой дом общей площадью 80 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок, также не подлежит удовлетворению по изложенным выше основаниям.
Кроме того, суд учитывает, что до обращения за государственной регистрацией права на построенный жилой дом <адрес>, в нарушение п.2 Постановления Главы МО «Зеленоградский район» от 10.05.2007 г. № 869 о разрешении на строительство и ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод данного объекта недвижимости в эксплуатацию Алексановой М.А. получено не было.
Документов, подтверждающих, что указанный жилой дом окончен строительством, суду не представлено. При этом представитель заявителя в судебном заседании не отрицал, что в доме отсутствует подключение к электричеству, газу, водоснабжению и канализации, и что дом в настоящее время для проживания не пригоден. С учетом данных обстоятельств суд полагает требование о государственной регистрации права собственности на дом <адрес> не обоснованным.
Суд также принимает во внимание, что Алексанова М.А. не лишена возможности зарегистрировать право собственности на неоконченный строительством жилой дом <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении заявления Алексановой ФИО10 о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на вновь построенный индивидуальный жилой дом – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 13 октября 2014 года.
Судья Безруких Е.С.
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2014 года.