Решение от 06 октября 2014 года

    Дело № 2-557/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
06 октября 2014 года
 
    Судогодский районный суд Владимирской области в составе:
 
    председательствующего судьи Куприянова А.В.,
 
    с участием истцов Королевой М.Е. и Такташовой Л.Е.,
 
    представителя ответчика ТСЖ «Прянишникова 1А», председателя Архиповой М.С.,
 
    при секретаре Барышниковой О.С.,
 
    рассмотрев в отрытом судебном заседании в городе Судогде Владимирской области гражданское дело по иску Королева М.Е. и Такташова Л.Е. к ТСЖ «...» о возложении обязанности заключить с ними договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предложенным истцами в оферте,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    10.06.2014 года Королева М.Е. и Такташова Л.Е. обратились в суд иском (с учетом уточнений от 11.09.2014 года) к ТСЖ "..." о возложении обязанности заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предложенным истцами в оферте.
 
    Мотивируя свои требования, истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом ... и не являются членами ТСЖ, созданного для управления указанным домом. 03.04.2014 года истцы направили председателю ТСЖ в качестве оферты договор о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и их оплате собственником, не являющимся членом ТСЖ. Отказ председателя ТСЖ "..." Архиповой М.С. подписать с истцами представленный ими договор явился основанием обращения их за судебной защитой своих прав и законных интересов.
 
    В судебном заседании истцы Королева М.Е. и Такташова Л.Е. поддержали уточненные 11.09.2014 года исковые требования и настаивали на их удовлетворении по доводам, отраженным в исковом заявлении.
 
    Дополнительно Такташова Л.Е. указала, что ежемесячная сумма платы за ремонт и содержание жилого помещения в размере ... рублей за один квадратный метр является нереальной и закрепляет её постоянную обязанность платить по указанному тарифу без учета инфляционных процессов, происходящих в обществе. Считает, что предложенный ею вариант договора основан исключительно на законе и защищает от необоснованных расходов и возможных злоупотреблений со стороны руководства ТСЖ "...".
 
    Королева М.Е. поддержала доводы Такташовой Л.Е., дополнительно пояснив, что ТСЖ "..." не является коммерческой организацией, в связи с чем договоры с не членами ТСЖ подлежат заключению с каждым из собственников жилых помещений в многоквартирном доме, текст договора не может быть унифицированным для каждого из не членов ТСЖ.
 
    Представитель ответчика ТСЖ "..." Архипова М.С. просила суд отказать истцам в удовлетворении их требований, пояснив, что предложенный ими текст договора не может быть принят, поскольку в нем отсутствуют существенные условия договора: размер платы за ремонт и техническое обслуживание, периодичность выполнения работ, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества в многоквартирном доме; сроки устранения неисправностей.
 
    Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции для участия в судебном заседании не прибыл, руководство инспекции было надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства.
 
    Представитель инспекции Фролова О.А.в письменном заявлении просила рассмотреть дело без её участия, оставив разрешение по настоящему делу на усмотрение суда, дополнительно указав на закрепленную ст.421 ГК РФ свободу граждан и юридических лиц в заключении договора, запрет на понуждение к его заключению.
 
    Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные ими письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с ч.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ... N ... следует, что Товарищество собственников жилья "..." является действующим юридическим лицом, председателем является Архипова М.С. (л.д.64-68).
 
    На общем собрании собственников помещений в ... от 04.04.2014 года был утвержден смешанный договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, который предусматривает экономическое обоснование расчета технического обслуживания в размере ... рублей за один квадратный метр площади, предельные сроки устранения неисправностей; перечень услуг, оказываемых в отношении общего имущества собственников в многоквартирном доме с периодичностью их выполнения.
 
    Из свидетельств о государственного регистрации права серии ... от ... и ... от ... следует Такташова Л.Е. является собственником ... площадью ... м2; Королева М.Е. - собственником ... указанного дома площадью ... м2.
 
    03.04.2014 года истцы направили почтой предложение о заключении договора о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и их оплате собственником, не являющимся членом ТСЖ, которые были получены председателем ТЖС Архиповой М.С. соответственно 04.04.2014 года и 09.04.2014 года (л.д.09-10).
 
    Договор о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме до настоящего времени между истцами и ТСЖ "..." не подписан, что не оспаривалось каждой из сторон по делу.
 
    При этом каждая сторона ссылалась на неприемлемость текста договора, представленного другой стороной.
 
    Ответчик представил свой проект договора, утвержденный протоколом общего собрания собственников жилых помещений от 04.04.2014 года, однако истцы, не соглашаясь на заключение договора в редакции ответчика, настаивают на заключении договора в своей редакции.
 
    В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В соответствии со ст.135 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
 
    Однако наличие данной обязанности не означает, что договор подлежит заключению на условиях, на которых настаивают собственники жилых помещений, не являющиеся членами ТСЖ.
 
    Наличие со стороны ответчика проекта договора о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме объективно свидетельствует о том, что ответчиком были приняты меры к заключению указанного договора с истцами.
 
    Суд не может принять и положить в основу настоящего решения доводы истцов о том, что размер платы за ремонт и содержание многоквартирного дома в размере 16.40 рублей за один квадратный метр является необоснованно завышенным по следующим основаниям.
 
    Согласно ч.1 ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
 
    Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч.2 ст.39 ЖК РФ).
 
    В соответствии с ч.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
 
    При этом в ч.2 ст.154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
 
    Поскольку сторонами не оспаривается то обстоятельство, что ответчик осуществляет управление жилым домом и поскольку обязанность лица, являющегося собственником помещения в многоквартирном жилом доме, по несению расходов на содержание такого помещения и общего имущества прямо определена законом, к истцам, как собственникам жилых помещений, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и оплате коммунальных услуг.
 
    Вместе с тем, порядок определения размера оплаты таких услуг прямо предусмотрен законом и непосредственно связан с тем, какой способ управления многоквартирным домом выбран собственниками помещений в многоквартирном доме.
 
    По правилам частей 5 и 6 ст.155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
 
    Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
 
    При этом согласно п.33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
 
    По смыслу приведенной нормы права члены товарищества собственников жилья осуществляют внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) путем внесения обязательных платежей и взносов.
 
    В состав таких обязательных платежей и взносов входит плата за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме).
 
    При этом не члены ТСЖ также вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, определенном органами управления товарищества собственников жилья и равном аналогичной плате для члена ТСЖ.
 
    Эту плату они вносят вне зависимости от наличия или отсутствия договора с ТСЖ.
 
    То же следует из пункта 28 Правил N 491, согласно которому собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
 
    а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
 
    б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    В силу части 8 статьи 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
 
    Полномочия товарищества собственников жилья применительно к п.33 Правил N 491 содержатся и в части 1 статьи 137, статье 145 ЖК РФ.
 
    Так, по условиям ч.1 ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные названной главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
 
    Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (статья 144 ЖК РФ).
 
    Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества, к компетенции которого относятся установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана.
 
    Принимая во внимание упомянутые нормы права, размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
 
    Анализ представленного представителем ответчика проекта договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным общим собранием собственников жилых помещений 04.04.2014 года, свидетельствует о том, что указанный размер платы определен в размере ... рублей. При этом тариф на техническое обслуживание был исчислен в зависимости от необходимого перечня работ и услуг.
 
    В приложениях к договору были определены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилого дома и его оборудования, периодичность выполнения различного рода работ.
 
    Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
 
    Оферта должна содержать существенные условия договора.
 
    Из представленного стороной истца текста договора о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и их оплате собственником, не являющегося членом ТСЖ, с приложения к нему следует, что Королевой М.Е. и Такташовой Л.Е. не определен размер платы за техническое обслуживание одного квадратного метра. Данный размер платы является существенным условием договора, в отсутствии которого суд не может признать представленный истцами проект как предложение для заключения договора.
 
    В предложенном истцами варианте договора также отсутствуют сведения о периодичности выполнения отдельных видов работ по ремонту и обслуживанию общего имущества жилого дома, предельные сроки устранения неисправностей, которые также являются существенными условиями договора.
 
    Таким образом, представленный истцами проект договора о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и их оплате собственником, не являющегося членом ТСЖ, не содержит его существенный условий, в связи с чем у суда отсутствуют основания к понуждению ТСЖ "Прянишникова 1А" заключить указанный договор с истцами на предложенных ими условиях.
 
    Суд отвергает доводы Такташовой Л.Е. о том, что в основу варианта договора, представленного стороной истца, легли основные требования жилищного законодательства и сопряженных с ним постановлений Правительства Российской Федерации, поскольку переписывание в текст договора указанных нормативных актов не определяет юридически значимых условий договора.
 
    Отсутствие в тексте договора правовых норм не умаляет их действие на территории Российской Федерации, в связи с чем указание на них не является обязательным.
 
    Кроме того, общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, в соответствии ч.1 ст.145 ЖК РФ. Вид вопросов входящих в компетенцию общего собрания товарищества собственников жилья и подлежащих разрешению путем голосования членов данного управляющего органа определен ч.2 ст.145 ЖК РФ, в частности установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
 
    Выражая свое несогласие с размером ежемесячного платежа по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и требуя для себя иных положений договора в данной части, суд считает, что истцы выбрали неверный способ защиты своего права путем возложения на ответчика обязанности заключить договор на предложенным ими условиях; поскольку собственник жилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с ч.2 ст.45 ЖК РФ наделен полномочиями созывать по своей инициативе общее внеочередное собрание.
 
    Согласно частям 4 и 5 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
 
    В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны, в том числе,
 
    повестка дня данного собрания.
 
    Таким образом, истцы не лишены возможности определить иные условия внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и их оплате собственниками, являющихся членами ТСЖ и не являющихся членами ТСЖ, путем проведения внеочередного собрания собственников жилых помещений.
 
    По этим же основаниям суд не может принять и положить в основу настоящего решения доводы истцов, что подписание ими договора о порядке содержания и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предложенных ответчиком, возложит на них постоянную обязанность платить по ... руб./метр без учета инфляционных процессов, тем более, что данный тариф подлежит ежегодному корректированию.
 
    С учетом изложенного суд пришел к выводу, что исковые требования истцов Королевой М.Е. и Такташовой Л.Е. являются необоснованными, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении исковых требований Королева М.Е. и Такташова Л.Е. к ТСЖ «...» о возложении обязанности заключить с ними договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на условиях, предложенным истцами в оферте - отказать.
 
    Мотивированное решение изготовлено 07.10.2014 года.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме во Владимирский областной суд путем представления апелляционной жалобы в Судогодский районный суд Владимирской области.
 
    Судья                                                                                                 А.В.Куприянов