Решение от 06 мая 2014 года

№2-119/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    п. Орловский 06 мая 2014 года
 
    Орловский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Руденко Л.В.,
 
    с участием представителя истца ООО «** Фарм» Б.Е.,
 
    представителя ответчика В.Н. С.С., действующего на основании доверенности,
 
    третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора З.Е.,
 
    при секретаре Д.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО ** Фарм», поданному в лице директора Б.Е. к В.Н., третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - З.Е. о возмещении неустойки и упущенной выгоды в связи с неисполнением договора,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Исковые требования ООО «** Фарм» обоснованы следующим.
 
    10.02.2011г. в лице директора ООО «** Фарм» Б.Е. и В.Н. был подписан договор ** аренды недвижимого имущества для размещения аптеки с последующим выкупом комнат №№1, 2, 3, 4, 5 и 8 общей площадью 65, 6 кв.м., в том числе торгового помещения площадью 39,6 кв.м., расположенных по адресу: ** Согласно п. 2.1 договора арендная плата составила 15000 рублей в месяц; в соответствии с п. 2.4 договора выкупная цена арендованного помещения составляет 450000 рублей. Срок действия договора – с 10.02.2011г. по 10.01.2012г. Комнаты №6, 7, 9, 10, являющиеся второй половиной здания, находились в аренде уЗ.Е.. За период действия договора арендатор ООО «** Фарм» безукоризненно оплачивал арендные платежи, всего по договору аренды уплачено 200000 руб. До окончания договора 06.01.2012г. и 09.01.2012г. ООО «** Фарм» заказными письмами в адрес арендодателя В.Н. направило уведомления о намерении выкупа арендованного имущества. При личной встрече ответчик В.Н. предложила представителю истца выкупить все помещение за 1500000 руб. Указанной суммой ООО «** Фарм» не располагало и требовалось время для получения кредита на недостающую сумму, в связи с чем 11.01.2012г. между В.Н. и ООО «** Фарм» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды ** от 10.02.2011г. сроком на 6 месяцев. В п.4 дополнительного соглашения все условия договора, кроме условий о сроке его действия, арендной платы и п. 2.1 остались в силе. Ответчица В.Н. в течение действия договора аренды и дополнительного соглашения к нему уклонялась от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, поэтому 09.07.2012г. ООО «** Фарм» обратилось в Орловский районный суд Ростовской области с исковым заявлением об оспаривании пункта договора и понуждении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. В судебном заседании 01.08.2012г. В.Н. заявила, что не является собственником спорного имущества, поскольку продала его покупателю З.Е., о чем приложила договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 22.02.2012г.
 
    За период действия договора аренды ** и дополнительного соглашения к нему от В.Н. и ИП З.Е. уведомлений о смене собственника не поступало, арендные платежи В.Н. получала лично до 01.07.2012г., что подтверждают расписки. На основании изложенного истец указывает, что ответчик нарушила условия договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом **, продав арендованное имущество покупателю ИП З.Е.
 
    Согласно п. 4.3 договора арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору. Пунктом 2 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 15000 в месяц, таким образом, штраф за 5 лет составляет 900000 рублей. Ссылаясь на положения п.1 ст. 330, пп.1 и 2 ст. 393, ст. 421 ГК РФ, истец представил расчет убытков в виде упущенной выгоды – денежных средств, которые истец, если бы являлся собственником помещения, мог бы выручить в случае последующей продажи нежилого строения в размере 326048 руб.
 
    На основании изложенного истец просил суд взыскать с В.Н. в пользу истца убытки, понесенные в размере 900000 руб. и упущенную выгоду в размере 326048 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14330 руб. 24 коп.
 
    В судебном заседании законный представитель ООО «** Фарм» - директор Б.Е. на доводах искового заявления настаивала, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что до окончания срока действия договора аренды истцом в адрес ответчика 6 и 9 января 2012г. направлялись сообщения о намерении выкупа арендованного помещения. Однако В.Н. отказ в заключении договора купли-продажи аргументировала тем, что у нее были препятствия по оформлению земельного участка, а также газовый кооператив отказался предоставить разрешение на то, чтобы половина помещения, которая находилась в аренде у З.Е., была подключена к газу. Однако свидетельство о праве собственности на земельный участок выдано В.Н. в 2005 году, а арендуемые З.Е. помещения отапливались ООО «** Фарм».
 
    Ответчик В.Н. в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме, представила письменные возражения относительно исковых требований (л.д.64-66), впоследствии представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя С.С., в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика В.Н.
 
    В письменных возражениях ответчик пояснила, что ранее являлась собственником спорного нежилого строения, в состав которого входит три нежилых помещения, и 10.02.2011г. заключила договор аренды данного недвижимого имущества (комнат №1-5,8) с последующим выкупом с ООО ** Фарм» в лице директора Б.Е. сроком действия до 10.01.2012г. Пунктом 2.4 договора была предусмотрена выкупная цена 450000 руб. 11.01.2012г. ею по почте было получено уведомление истца о намерении выкупить арендованное имущество. При личной встрече Б.Е. заявила о финансовых трудностях, пояснила, что не может выкупить арендованное имущество и предложила заключить дополнительное соглашение к договору с правом аренды нежилого помещения на срок до 10.07.2012г. и исключить из договора пункт 2.4 о выкупной цене. Таким образом, с момента подписания дополнительного соглашения к договору она не была обременена обязательством перед истцом в части продажи принадлежащего ей имущества, в связи с чем 22.02.2012г. продала принадлежащее ей строение, в том числе спорное нежилое помещение, З.Е., предупредив последнего о том, что данное помещение находится во временном пользовании и владении ООО «** Фарм» на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему на срок до 10.07.2012г. Между нею и З.Е. 03.04.2012г. было заключено соглашение, согласно которому до истечения срока действия дополнительного соглашения право на получение от арендатора арендной платы остается за В.Н. Истец занимал арендованное помещение и вносил арендную плату в размере 7000 руб. вплоть до окончания действия дополнительного соглашения. 20.06.2012г. ответчиком в адрес истца направлено извещение о прекращении действия договора аренды и дополнительного соглашения к нему с 10.07.2012г.
 
    10.07.2012г. З.Е. вручил истцу уведомление с просьбой освободить занимаемое помещение в связи с истечением срока действия договора аренды, чего истцом сделано не было, в связи с чем З.Е. обратился с исковым заявлением к истцу о возврате арендатором имущества и взыскании арендной платы. В ходе рассмотрения дела в Орловском районном суде Ростовской области истец освободил занимаемое помещение. Решением Орловского районного суда Ростовской области от 22.08.2012г. в удовлетворении исковых требований ООО ** Фарм» к В.Н. об оспаривании пункта договора и понуждении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества отказано. В настоящем исковом заявлении истец намеренно скрывает факт подписания дополнительного соглашения, которым из договора исключен п. 2.4 о выкупной цене. Истец добровольно при заключении дополнительного соглашения исключил из договора аренды условие о выкупной цене, соответственно, привел данный договор в форму обыкновенного договора аренды недвижимого имущества без права выкупа.
 
    В связи с изложенным ответчик считала требования истца не основанными на законе, поскольку договор аренды в одностороннем порядке не расторгался, имело место истечение срока действия договора, при этом истец не заявлял намерение заключить договор с новым собственником на новый срок.
 
    Представитель ответчика В.Н. С.С. считал исковые требования необоснованными, поддержал позицию ответчика, изложенную в письменных возражениях на исковое заявление, пояснил, что дополнительным соглашением п.2.4 договора аренды, предусматривающий условие о выкупной цене, был полностью исключен, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
 
    Третье лицо З.Е. в судебном заседании пояснил о несогласии с заявленными требованиями, считал действия ответчика В.Н. по продаже недвижимого имущества законными.
 
    Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, а также материалы гражданских дел ** суд приходит к следующим выводам.
 
    Как установлено в судебном заседании, между ООО ** Фарм» и В.Н. 10.02.2011г. заключен договор аренды недвижимого имущества **. – комнат №1-5, 8 общей площадью 65,6 кв.м., в том числе торгового помещения площадью 39,6 кв.м., расположенного по адресу ** Согласно п.5.1 договора срок действия договора сторонами определен до 10.01.2012г. с условием о том, что если ни одна из сторон до окончания действия договора не заявит о его расторжении, договор будет считаться пролонгированным на новый срок (л.д.11).В материалы дела представлены расписки, свидетельствующие о внесении арендной платы ООО ** Фарм» В.Н.
 
    Согласно выписке из ЕГРИП В.Н. 07.06.2011г. утратила статус индивидуального предпринимателя, в связи с чем на основании ст. 22 ГПК РФ и п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 12, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 12 от 18.08.1992 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам», рассмотрение данного спора относится к подведомственности суда общей юрисдикции.
 
    Из содержания п.2.4 договора аренды следует, что выкупная цена арендованного помещения составляет 450000 рублей.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В материалы дела представлено, и в судебном заседании сторонами не оспаривалось, дополнительное соглашение к договору аренды ** от 10.02.2011г., заключенное В.Н. и ООО «** Фарм» 11.01.2012г., которым срок договора аренды продлен до 10.07.2012г, изменено условие об арендной плате, а также исключен п. 2.4 договора аренды (л.д.14,188).
 
    Статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность включения в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором, если только это не запрещено законом.
 
    В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
 
    Право арендатора на переход права собственности на арендуемое помещение к нему возникает при выполнении в совокупности условий о внесении в полном объеме выкупной цены имущества в согласованные сторонами и установленные договором сроки.
 
    Вместе с тем, исходя из буквального толкования положений договора аренды и дополнительного соглашения к нему следует, что в них отсутствует условие о зачете выплачиваемой арендной платы в выкупную цену, не представлены такие доказательства и сторонами.
 
    Кроме того, из содержания договора **. от 10.02.2011г. и дополнительного соглашения к нему от 11.02.2012г. не следует, что сторонами была установлена обязанность ответчика передать в собственность истца нежилое помещение и корреспондирующая обязанность истца по внесению всей выкупной цены нежилого помещения в срок до 10.02.2012г., а затем в срок до 10.07.2012г.
 
    При этом, в судебном заседании представитель истца пояснила, что на момент предложения В.Н. выкупить нежилое строение ООО «** Фарм» не располагало нужной суммой.
 
    Из исследованных судом материалов гражданского дела **. следует, что 09.07.2012г. ООО «** Фарм» в лице директора Б.Е. обратилось в Орловский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к В.Н. о оспаривании пункта договора и понуждении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.
 
    В ходе судебного разбирательства установлено, что п.2.4 договора, предусматривающий условие о выкупной цене, дополнительным соглашением между ООО «** Фарм» и В.Н. от 11.02.2012г. был исключен.
 
    Вступившим в законную силу решением Орловского районного суда Ростовской области от 22.08.2012г. в удовлетворении исковых требований ООО «** Фарм» к В.Н. об оспаривании пункта 3 дополнительного соглашения от 11.01.2012г., которым исключен п.2.4 договора аренды ** от 10.02.2011г. о выкупной цене, отказано.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют одни и те же лица.
 
    Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от 22.08.2012г., обязательны для истца ООО «** Фарм» и ответчика В.Н., не подлежат оспариванию и доказыванию вновь.
 
    Факт своевременного внесения истцом арендной платы не является основанием для возникновения у ответчика В.Н. обязанности по продаже принадлежащего ей имущества, поскольку арендная плата является обязанностью арендатора. Кроме того доказательства внесения арендатором платежей именно в счет выкупной стоимости арендованного помещения отсутствуют.
 
    В соответствии с пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
    Принудить собственника к совершению действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества, невозможно.
 
    Реализуя свое абсолютное право собственности, В.Н. 22.02.2012г. заключила договор купли-продажи спорного помещения с З.Е. (л.д.162-164, 156-159).
 
    Исковые требования ООО «** Фарм» основаны на взыскании предусмотренных договором штрафных санкций за неисполнение условий договора.
 
    С учетом установленных обстоятельств действия ответчика В.Н. не свидетельствуют о нарушении ею условий договора аренды, на что указано в исковом заявлении и не могут являться основанием для взыскания предусмотренных договором штрафных санкций.У ответчика В.Н. отсутствовала обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с арендатором ООО «** Фарм».
 
    Кроме того, расчет штрафных санкций произведен истцом исходя из размера арендной платы установленной договором - 15000 руб., вместе с тем сторонами при заключении дополнительного соглашения был согласован иной размер арендной платы - в сумме 7000 руб.
 
    На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Из смысла приведенной нормы права следует, что только в период действия договора аренды переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Согласно соглашению о праве получения арендной платы, заключенному 03.04.2012г. между ИП З.Е. и В.Н., арендную плату за пользование нежилым помещением от ООО ** Фарм» получала В.Н.
 
    В судебном заседании допрошен свидетель Б.И., который пояснил об обстоятельствах вручения ООО «** Фарм» В.Н. сообщения о намерении выкупа нежилого помещения, а также получения ООО ** Фарм» от З.Е. требования об освобождении нежилого помещения.
 
    Вместе с тем данные обстоятельства не опровергают отсутствие у ответчика В.Н. обязанности заключить договор купли-продажи арендованного ООО ** Фарм» помещения.
 
    Кроме того, согласно решению Орловского районного суда Ростовской области от 04.09.2012г., ООО «** Фарм» добровольно освободило занимаемое по договору аренды помещение.
 
    Истцом заявлены требования о взыскании с В.Н. упущенной выгоды, в обоснование которых представлен соответствующий расчет.
 
    Как пояснила в судебном заседании представитель истца, упущенная выгода состояла бы в получении денежных средств, вырученных ООО «** Фарм» от продажи имущества, в случае, если бы ООО «** Фарм» приобрело его в собственность по договору аренды.
 
    Убытки подлежат взысканию по правилам ст. 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
 
    Пунктом 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер упущенного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
 
    Тем самым, лицо, предъявляющее требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.
 
    С учетом изложенного, сам по себе факт аренды ООО «** Фарм» недвижимого имущества, с учетом отсутствия обязанности В.Н. заключить с ООО «** Фарм» договор купли-продажи арендуемого имущества не подтверждают факт несения истцом по вине ответчика убытков в виде упущенной выгоды.
 
    Кроме того, истцом не представлено письменных доказательств, подтверждающих факт реальной возможности заключения им впоследствии договора купли-продажи, и что возможность получения истцом прибыли существовала реально, тогда как данное обстоятельство является юридически значимым.
 
    С учетом изложенного выше суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска ООО «** Фарм» полностью.
 
    Ответчиком В.Н. подано заявление о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 12000 рублей. В обоснование понесенных расходов представлены договор-поручение на оказание юридической помощи и услуг представителя от 29.01.2014г., свидетельство о постановке на учет вналогом органе, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, приказ о приме на работу С.С., а также чек-ордер на заявленную сумму.
 
    По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых согласно ст. 94 ГПК РФ относятся расходы на оплату услуг представителей.
 
    Согласно части 1 статьи 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Размер понесенных расходов указывается стороной и подтверждается соответствующими документами.
 
    Учитывая категорию и сложность данного дела, объем и характер фактически выполненной представителем ответчика работы, объем представленных доказательств, участие при подготовке дела к судебному разбирательству и время занятости представителя в судебном разбирательстве настоящего дела, суд полагает заявленные ответчиком к возмещению расходы на оплату услуг представителя подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    В соответствии с положениямист. ст. 98, 103 ГПК РФ в связи с отказом ООО «** Фарм» в иске государственная пошлина с ответчика взысканию не подлежит.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ,
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований ООО «** Фарм», к В.Н., третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - З.Е. о возмещении неустойки и упущенной выгоды в связи с неисполнением договора отказать в полном объеме.
 
    Взыскать с ООО «** Фарм» (ИНН ** дата государственной регистрации **) в пользу В.Н. расходы на оплату услуг представителя в сумме 12000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2014 года.
 
    Судья
 
    Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 31 июля 2014 года.
 
    Решение Орловского районного суда Ростовской области от 06 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО « ** Фарм» без удовлетворения.