Дата принятия: 06 мая 2014г.
Дело № 2-359\14
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
06 мая 2014 г. г. Зеленоградск
Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области
Сайбель В.В.,
при секретаре Смирновой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области
гражданское дело по заявлению Гришиной ФИО9 к ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» об оспаривании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка
установил:
Гришина Е.Т. обратилась в суд с заявлением к Конончук Г.Н., судебному приставу-исполнителю ОСП Зеленоградского района Калининградской области Михайлову А.В. об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, в котором указала, что в ОСП Зеленоградского района Калининградской области в 2013 году было возбуждено исполнительное производство, в результате исполнения которого судебным приставом –исполнителем Михайловым А.В. был арестован земельный участок с КН №, площадью 5200 кв.м для ведения ЛПХ, расположенный в пос. Куликово, ул. Зеленая в Зеленоградском районе. Для определения рыночной стоимости земельного участка был назначен оценщик ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза», которым рыночная стоимость земельного участка была определена в <данные изъяты> руб. Судебный пристав-исполнитель Михайлов А.В. данный отчет принял, о чем вынес постановление. Однако заявитель, считая, что такие действия оценщика и судебного пристава нарушают ее права, провела свою независимую оценку, по результатам которой ООО «Декорум» определило рыночную стоимость земельного участка в <данные изъяты> руб. Просит постановление судебного пристава от 13.03.2014г. отменить, признать стоимость объекта оценки указанную в отчете ООО «НЦ «Балтэкспертиза» недостоверной, не соответствующей реальной рыночной стоимости объекта.
В последствии заявитель требования дополнила, привлекала к участию в деле ООО «НЦ «Балтэкспертиза», просила кроме этого обязать судебного пристава -исполнителя Михайлова А.В. принять отчет ООО «Декорум» и установить рыночную стоимость земельного участка в <данные изъяты> руб.
В судебном заседании заявитель Гришина Е.Т. и ее представитель по доверенности Акимова Е.С. доводы заявления поддержали с учетом его дополнения, пояснили, что определенная специалистом ООО «НЦ «Балтэкспертиза» в отчете рыночная стоимость земельного участка является завышенной, что не позволит его продать. Определенная ООО «Декорум» рыночная стоимость земельного участка является наиболее реальной, и позволит продать земельный участок в разумные сроки.
Судебный пристав-исполнитель ОСП Зеленоградского района Михайлов А.В. в судебном заседании доводы заявления не признал, пояснил, что в УФССП по Калининградской области заключен контракт на производство оценки имущества с ООО «НЦ «Балтэкспертиза», куда им и было направлено постановление о проведении оценки, по результатам которой специалист определил рыночную стоимость земельного участка должника Конончук Г.Н. в <данные изъяты> руб. и данный отчет для него является обязательным, в связи с чем, он вынес постановление о принятии этого отчета. Учитывая, что данный отчет взыскатель оспаривает, земельный участок на торги еще не выставлялся.
Представитель ООО «НЦ «Балтэкспертиза» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили отзыв, в котором требования Гришиной Е.Т. не признали.
Должник Конончук Г.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, по телефону просила рассматривать дело в ее отсутствие, в связи с болезнью.
Представитель ООО «Декорум» Щвецов М.А., действующий на основании доверенности в судебном заседании пояснил, что проводил оценку земельного участка, принадлежащего Конончук Г.Н. по заявке Гришиной Е.Т. При проведении оценки использовал сравнительный метод, за аналоги брал земельные участки как выставленные на торги в Зеленоградском районе, так и проданные за период с 2012г. по 2014г.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела и все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что Закон определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на физических лиц, юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определенных действий.
Задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях - исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций (ст. 2 Закона).
Статьей 5 названного Закона определено, что принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы.
Согласно ст. 4 вышеуказанного Закона определено, что исполнительное производство осуществляется на принципах своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.
Таким образом, целью исполнения исполнительного производства является удовлетворение требований взыскателя, но при этом права должника также должны быть соблюдены.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. в ОСП Зеленоградского района Калининградской области было возбуждено исполнительное производство в отношении Конончук Г.Н. о взыскании с нее денежных средств в сумме <данные изъяты>. в пользу Гришиной Е.Т. на основании выданного Зеленоградским районным судом Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ. исполнительного листа.
ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района было вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника Конончук Г.Н., и в этот же день судебным приставом-исполнителем Михайловым А.В. был составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которого судебным приставом был наложен арест на земельный участок с КН №, площадью 5200 кв.м, с целевым назначением- приусадебный, с категорией земли- земли населенных пунктов, расположенный по адресу <адрес>
Право собственности Конончук Г.Н. на вышеуказанный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. и кадастровым паспортом на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ., из которого так же следует, что границы принадлежащего ответчику земельного участка определены на местности и внесены в кадастровый учет.
Поскольку аресту был подвергнут земельный участок, который относится к недвижимому имуществу судебный пристав –исполнитель в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 85 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обязан был привлечь оценщика для определения его рыночной стоимости.
Данная обязанность была выполнена 18.09.2013г., что подтверждается принятым судебным приставом-исполнителем Михайловым А.В. постановлением об участии специалиста в исполнительном производстве.
Как следует из отчета об оценке, составленного ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза», по состоянию на 06.02.2014г. на основании заявки УФССП по Калининградской области, рыночная стоимость земельного участка с КН № собственником которого является Конончук Г.Н. составляет <данные изъяты> руб.
Данный отчет поступил в ОСП Зеленоградского района 11.03.2014г. и 13.03.2014г. судебный пристав- исполнитель Михайлов А.В. вынес постановление о принятии отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза» об установлении рыночной стоимости земельного участка должника в <данные изъяты> руб.
Данные действия судебного пристава-исполнителя соответствуют пункту 3 части 4 статьи 85 ФЗ "Об исполнительном производстве", которым определено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Таким правом воспользовалась взыскатель Гришина Е.Т., которая считая указанную ООО «НЦ «Балтэкспертиза» оценку завышенной, обратилась в ООО «Декорум» для производства оценки реальной рыночной стоимости земельного участка.
Из составленного ООО «Декорум» по состоянию на 20.03.2014г. отчета, следует, что рыночная стоимость земельного участка с КН <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Требования к форме и содержанию отчета по оценке имущества изложены в ст. 11 вышеуказанного закона.
Как следует из оспариваемого заявителем отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза» требования к форме, содержанию, а так же порядку назначения оценки, предусмотренные ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком соблюдены, в отчете отражено точное описание объекта оценки, а именно что им определялась рыночная стоимость земельного участка с КН №, площадью 5200 кв.м в пос. <адрес> Зеленоградском районе, Калининградской области, собственником которого является Конончук Г.Н. В отчете указано, что оценщик для определения рыночной стоимости использовал сравнительный подход, и указал информацию об источниках получения данных о стоимости, взятых для этого аналогов, которые расположены так же в пос. Куликово. Оценщиком так же в отчете указано, что отчет составлен по состоянию на 06.02.2014г. и на этот же период времени указана информация об используемых им аналогах. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью ООО «НЦ «Балтэкспертиза».
При этом ст. 14 Закона об оценке определяет, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. В силу п. 20 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Как следует из оспариваемого отчета, в нем оценщик указал, почему использовал сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемый отчет ООО «НЦ «Балтэкспертиза» соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным статьей 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и он был обоснованно принят судебным приставом –исполнителем Михайловым А.В. для дальнейшего исполнения решения суда.
При этом судом так же принято во внимание, что оценка арестованного имущества произведена ООО "НЦ «Балтэкспертиза»" в соответствии с Государственным контрактом на выполнение работ по оценке арестованного имущества от 10.01.2014 года, заключенного между указанным обществом и Управлением Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области, что следует из отчета. Специалист в постановлении судебного пристава-исполнителя предупрежден о даче заведомо ложного заключения.
Рыночная оценка земельного участка, расположенного в пос. Куликово произведена специалистом ООО "НЦ «Балтэкспетиза" на основании собственного визуального осмотра и предоставленной заказчиком информации, в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В отчете в данных об оценщике указано, что он имеет опыт и необходимое образование для проведения оценки, кроме того, в отчете указано, что содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат оценщику, оценка проводилась, исходя из полных прав собственности на земельный участок. При этом размер вознаграждения не связан с выводами о стоимости объекта оценки. Оценщик не имеет ни настоящей, не ожидаемой заинтересованности в объекте оценки, и действует непредвзято и без предубеждений.
Доводов обратному стороной заявителя суду не представлено, а мнение представителя о том, что ООО «НЦ «Балтэкспетиза» являются монополистами в области проведения оценки не могут являться основанием для признания отчета недостоверным.
Допущенные в отчете технические ошибки, а так же указание в сопроводительном документе к отчету на установление рыночной стоимости права аренда так же не могут являться основанием для признания отчета недостоверным, поскольку в самом отчете четко указано, что оценке подвергался земельный участок, площадью 5200 кв.м, находящийся в собственности у Конончук Г.Н.
Оценивая доводы заявителя о реальной рыночной стоимости земельного участка в <данные изъяты> руб., которая по ее мнению и должна быть указана в постановлении судебного пристава-исполнителя, суд приходит к выводу, что отчет ООО «Декорум» о наиболее вероятной рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о незаконности отчета ООО "НЦ «Балтэкспертиза» и то обстоятельство, что в представленном Гришиной Е.Т. отчете об оценке фигурирует иная рыночная стоимость земельного участка само по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемого отчета, поскольку применительно к настоящему спору, важное значение имеет не просто величина рыночной стоимости объекта недвижимости, а оценка рыночной стоимости земельного участка в целях его реализации на торгах именно в рамках исполнительного производства.
Кроме того, из отчета ООО «Декорум» следует, что так же подтверждено оценщиком Швецовым М.А. в судебном заседании, при определении рыночной стоимости земельного участка Конончук Г.Н., оценщиком так же применялся сравнительный подход, при этом за аналоги были взяты земельные участки расположенные в Зеленоградском районе в прибрежной зоне, которые продавались в 2012-2014г., при этом в 2014г. было взято только три участка из восьми аналогов, что, по мнению суда не может отражать реальную рыночную стоимость земельного участка должника в <данные изъяты> руб., учитывая, что должник земельный участок обрабатывает, он расположен в непосредственной близости от коммуникаций и транспортных путей, а так же его площадь в 5200 кв.м.
Более того, согласно п. 26 ФСО N 1, результаты оценки могут быть использованы только в течение 6 месяцев, с даты составления отчета.
Учитывая, что указанная в отчете ООО «НЦ Балтэкспертиза» рыночная стоимость земельного участка должника может быть применена только до 6 августа 2014г., при этом никаких достоверных доказательств, что данная стоимость является завышенной и нарушает права заявителя, Гришиной Е.Т. в судебное заседание не представлено, земельный участок на торги не выставлен, и мер к его реализации не предпринято, в связи с чем утверждения заявителя, что он не будет продан за указанную в отчете сумму являются голословными и ничем не подтверждены, при этом принятие отчета ООО «Декорум» с указанием стоимости в <данные изъяты> руб., без достаточных к тому оснований нарушит право должника на получение разницы от проданного земельного участка, что законом не допустимо, следовательно, требования заявителя об изменении стоимости земельного участка должника до <данные изъяты> руб. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 258 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении заявления Гришиной ФИО9 об отмене постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района Калининградской области Михайлова А.В. от 13.03.2014г. о принятии отчета и понуждению к принятию отчета ООО «Декорум» от 20.03.2014г. об оценке рыночной стоимости земельного участка в <данные изъяты> руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 12.05.2014г.
Судья подпись Сайбель В.В.
Копия верна:
Судья Зеленоградского районного
Суда Калининградской области: Сайбель В.В.
