Дата принятия: 06 марта 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
6 марта 2013г.
ст. Егорлыкская Ростовская область
Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Поповой О.М.
При секретаре Трегубовой И.В.
С участием:
Представителя Бубликова В.Е.- Бубликовой Р.Ф.
Представителя Егорлыкского отдела Управления Росрееестра- Гладковой Н.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Бубликов В.Е. о признании незаконным отказа Егорлыкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли-продажи, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Лаврова Л.В., Лоханова В.И., Ляшева З.А.,
Установил:
Бубликов В.Е. обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Лаврова Л.В., Лоханова В.И., Ляшева З.А. о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли-продажи. В обоснование заявления он указывал на то, что на договора купли-продажи от 5 октября 1992 г. № 14, заключенного с <данные изъяты>, он является покупателем ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками, по адресу: <адрес>, (ранее <адрес>). Данный договор был нотариально удостоверен секретарем исполкома Балко-Грузского сельского Совета народных депутатов К.В.И. и зарегистрирован в реестре за № 175. Регистрация договора была произведена в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР, действующей на момент составления данного договора. На момент приобретения данной доли в праве на жилой дом, он со своей семьей проживал в этом доме по договору найма, в связи с чем, акт приема-передачи не составлялся. Расчеты по сделке купли-продажи были завершены на момент составления договора, что подтверждается записью в договоре, а именно: « Оплачен в кассу совхоза кассовым ордером № 801 от 25 сентября 1992г».
19 октября 2012 года его представителем по доверенности Бубликовой Р.Ф. было подано заявление в Егорлыкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода от <данные изъяты> права общей долевой собственности на ? долю в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер 61:10:0020301:2987, и просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов.
07 декабря 2012 года в его адрес было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение вынес регистратор Гладкова Н.А. .
Ответчик отказал в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, сославшись на то, что:
Данный договор купли-продажи не содержит сведений о наименовании объекта- жилой дом общей площадью 230,7 кв.м, а так же не соответствует данным кадастрового паспорта от 20.03.2012г.
Договор не зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского совета народных депутатов.
У <данные изъяты> отсутствовало зарегистрированное право собственности, а также не были предоставлены заявления о государственной регистрации договора купли-продажи от 05.10.1992 года от сторон договора, поскольку данный договор подлежит государственной регистрации в силу ст.558 ГК РФ.
Не представлены заявления о государственной регистрации перехода права от имени продавца и документ подтверждающий полномочия продавца-начальника ЖКХ Б.З.П.
Заявитель считает данный отказ в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности необоснованным в связи с тем, что он выполнил все требования действующего на тот момент Гражданского кодекса РСФСР, а именно:
ст. 239 ГК предусматривала, что договор купли-продажи жилого дома ( части жилого дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского совета народных депутатов), в договоре указан объект, долю в котором я приобрел, а именно, жилой дом № надворными постройками. В дальнейшем в связи с проведение сельским поселение мероприятий по присвоению адресов объектам недвижимости, жилому дому был присвоен адрес: <адрес>.
Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 20.03.2012 года не может соответствовать предмету договора купли-продажи от 05.10.1992 года в связи с тем, что требования о кадастровом учете и сведениях подлежащих отражению в кадастровом паспорте были предусмотрены Федеральным Законом от 24.07.2007года № 221-ФЗ « О государственном кадастровом учете», т.е. значительно позже, чем составлялся договор купли- продажи от 05.10.1992года.
В связи с тем, что в результате проведения мероприятий по банкротству предприятия <данные изъяты>) в 2002 году был ликвидирован и исключен из реестра действующих организаций, исполнить требования регистрирующей организации о регистрации права на жилой дом за <данные изъяты>, о подаче заявления на переход права от сторон договора, подтвердить полномочия представителя продавца, не представляется возможным.
Считает, что отказ регистрирующего органа нарушает его права как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом, поэтому просил суд :1 признать отказ ответчика, исходящий номер: 14/035/2012-176 от 06.12.2012года, в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к истцу- Бубликов В.Е., на объект недвижимости – 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 230 кв. м, кадастровый номер: 61:10:0020301:2987, расположенный по адресу: <адрес>, и выдаче свидетельства о государственной регистрации права – недействительным; 2.обязать ответчика осуществить государственную регистрацию договора купли- продажи и перехода права собственности к истцу- Бубликов В.Е., на объект недвижимости -14 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 230 кв. м, кадастровый номер: 61:10:0020301:2987, расположенный по адресу: <адрес>, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Определением Егорлыкского райсуда от 20.02.2013г. была произведена замена Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на Егорлыкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Бубликов В.Е. в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, от него имеется заявление о рассмотрении дела без его участия. Дело рассмотрено судом без него в силу ч.2 ст.257 ГПК РФ.
Представитель Бубликова В.Е.- Бубликова Р.Ф., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования и просила суд их удовлетворить, ссылалась на основания указанные в заявлении.
Представитель Егорлыкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области- Гладкова Н.А., действующая по доверенности, просила суд в удовлетворении заявления Бубликову В.Е. отказать. Указала, что было представлено заявление от представителя Бубликова В.Е. и иные документы для регистрации возникшего права собственности на объект недвижимого имущества и перехода права. Однако отсутствовали документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости, полномочия представителя, действующего от имени продавца. Кроме того при ликвидации стороны договора( продавца) отсутствует процессуальная возможность зарегистрировать переход права собственности на основании заявления только одной стороны договора ( покупателя).
Третьи лица Лаврова Л.В., Лоханова В.И., Ляшева З.А. в судебное заседание не явились, будучи уведомленными надлежащим образом, дело рассмотрено без них в силу ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя заявителя, представителя Егорлыкского отдела УФРС по Ростовской области, изучив письменные доказательства, оценив все в совокупности, суд приходит к следующим выводам:
Как следует из справки №14 от 28.09.1992г.Племсовхоза им. Луначарского на основании решения Совета трудового коллектива п/с им. Луначарского от 29.09.1990г. согласно существующего Положения и поданного заявления Бубликова В.Е. администрация <данные изъяты> приняла решение о продаже ? часть жилого дома № по остаточной стоимости 3683 руб.(л.д.102)
5 октября 1992г. между <данные изъяты> (продавец) в лице начальника ЖКХ Б.З.П. и Бубликовым В.Е. ( покупатель) был заключен договор купли-продажи ? части жилого дома № 1974г. Данный договор был нотариально удостоверен секретарем исполкома Балко-Грузского сельского Совета народных депутатов Егорлыкского района К.В.И. и зарегистрирован в реестре за № 175 (л.д.4, 52). Согласно данного договора отчуждаемая ? часть жилого дома с надворными постройками принадлежит продавцу и продана покупателю за 3683 руб. Оплачена в кассу совхоза кассовым ордером №801 25.09.1992г. До совершения настоящего договора отчуждаемая ? часть жилого дома № с надворными постройками никому другому не продана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит.
Как следует из справки Администрации Балко-Грузского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области №123 от 28.01.2013г. домовладению, в котором ? доля принадлежит Бубликову В.Е., в связи с изменениями в адресном хозяйстве присвоен адрес <адрес> (л.д. 11).
19 октября 2012г. представитель Бубликова В.Е.- Бубликова Р.Ф. обратилась в Егорлыкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект.
Однако сообщением от 17.12.2012 г. Егорлыкским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказало Бубликову В.Е в государственной регистрации права собственности на объект – жилой дом по адресу <адрес> в связи с тем, что дубликат договора купли-продажи от 5.10.1992г. не соответствует данным кадастрового паспорта от 20.03.2012г. Право собственности <данные изъяты>, являющегося стороной договора купли-продажи в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы и документы на регистрацию не представлены. Не представлено заявление о государственной регистрации перехода права от имени продавца. Отсутствует документ, подтверждающий полномочия представителя продавца –начальника ЖКХ Б.З.П.
В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Как следует из материалов дела, <данные изъяты> был преобразован в <данные изъяты>, который потом был реорганизован в племенной завом <данные изъяты> ( приказ №10 от 18.01.1994г). В последующем в 1999г. <данные изъяты> был реорганизован в <данные изъяты> (л.д.123). Согласно выписке из ЕГРЮЛ <данные изъяты> был ликвидирован вследствие банкротства, о чем 24.03.2004г. внесены сведения в ЕГРЮЛ.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае смерти или ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В обоснование отказа в регистрации перехода прав государственным регистратором указано на отсутствие документов, подтверждающих права продавца спорного объекта недвижимости, зарегистрированных или в ГУПТИ Егорлыкского района Ростовской области, или в ЕГРП.
Как следует из кадастрового паспорта на жилой дом, а также записям из похозяйственной книги Балко-Грузского сельского Совета Егорлыкского района Ростовской области жилой дом по <адрес> был возведен в 1974г.(л.д.8, 82)
Действовавшее в момент создания и передачи спорных объектов недвижимого имущества законодательство не предусматривало применительно к совхозам и колхозам специальной регистрации создаваемых в результате собственного строительства и передачи объектов недвижимого имущества, не предусматривалась регистрация таких объектов и в порядке Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» № 83 от 21.02.1968 г., согласно требованиям которой не подлежали учету строения, расположенные в сельской местности, административно подчиненные поселковым или городским Советам народных депутатов. Принадлежность соответствующих объектов недвижимого имущества определялась в соответствии с данными похозяйственней книги, записи в которую вносились соответствующим поселковым или городским советом.
Согласно требованиям статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Судом установлено, что на момент принятия настоящего решения <данные изъяты> ( правопреемник продавца) ликвидирован в связи с завершением конкурсного производства.(л.д.125-129).
Как установлено требованиями статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (21.01.1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Суд считает, что ссылки государственного регистратора на отсутствие документов о правах собственности продавца Племсовхоза им. Луначарского Балко-Грузского сельского совета и государственной регистрации его права собственности в Едином государственном реестре прав не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку в силу ч.1 ст. 19 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.
Суду не было представлено доказательств того, что государственный регистратор запрашивал в Администрации Балко-Грузского сельского поселения сведения из похозяйственной книги о принадлежности данного дома племсовхозу им.Луначарского на момент его возведения и подписания договора купли-продажи с Бубликовым В.Е.
Вместе с тем, в материалах дела имеется справка Администрации Балко-Грузского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области № 123 от 28.01.2013г., где указано, что домовладению, в котором ? доля принадлежит Бубликову В.Е., в связи с изменениями в адресном хозяйстве присвоен адрес <адрес> (л.д. 11).
Также имеется справка Администрации Балко-Грузского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области № 108 от 15.02.2013г. о том, что общая площадь домовладения по адресу <адрес> согласно записей в похозяйственной книге с 1980г. составляет 208 кв.м. (л.д.64).
Согласно вспомогательной форме к техническому паспорту на жилой дом по адресу <адрес>, представленной филиалом ГУПТИ РО в Егорлыкском районе, площадь жилого дома 208, 7кв.м.(л.д.69).
Суд считает, что государственный регистратор, действуя в порядке ч.1 ст. 19 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также мог получить указанные документы, которые бы позволили индивидуализировать жилой дом, с описанием всех его технических характеристик, необходимых для внесения сведений в ЕГРП.
Также в обоснование отказа в регистрации перехода прав регистрирующим органом указано на отсутствие заявления продавца спорного объекта недвижимости и отсутствие документа, подтверждающего полномочия представителя продавца- начальника ЖКХ Б.З.П.
В связи с тем, что вторая сторона по сделке купли-продажи - продавец на момент подачи заявления о регистрации перехода прав ликвидирован, но принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от 5.10.1992г. г. сторонами исполнены (произведена оплата, объект недвижимости передан), с указанного времени Бубликов В.Е. пользуется вышеуказанным недвижимым имуществом, производит оплату коммунальных платежей (л.д.106-107). Судом не установлено данных о передаче указанного имуществам иным лицам (л.д.10, 13, 31-47, 48). Таким образом ликвидация юридического лица- продавца являлась препятствием для регистрации перехода права собственности без заявления продавца, поскольку обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не могла быть исполнена в связи с его ликвидацией.
У заявителя также отсутствовала возможность представить документ, подтверждающий полномочия представителя продавца- начальника ЖКХ Б.З.П., так как юридическое лицо (продавец) ликвидировано.
Вместе с тем, судом установлено, что в 1992г. <данные изъяты> также заключил договоры купли-продажи других 3/4 долей в праве собственности на спорный жилой дом: так 12.10.1992г. была продана ? доля П.В.П.(л.д. 63), 24.11.1992г. продана ? доля Ш.Н.П., 12.10.1992г.была продана ? доля Л.В.А.(л.д.31). Все договоры купли-продажи, как и договор с Бубликовым В.Е., были подписаны со стороны продавца- начальником ЖКХ Б.З.П. и нотариально удостоверены секретарем исполкома Балко-Грузского сельского Совета К.В.И., которая устанавливала личности лиц, подписывающих данные договоры.
Кроме того, договор купли-продажи от 24.11.1992г., заключенный между <данные изъяты> и Ш.Н.П., 1.08.1998г. был зарегистрирован в установленном порядке в БТИ Егорлыкского района при этом полномочия представителя продавца- Б.З.П. под сомнение во время регистрации не ставились. (л.д.69).
Суд считает, что государственный регистратор в силу ч.1 ст. 19 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имел возможность самостоятельно запросить информацию в ГУПТИ Егорлыкского района Ростовской области о том были ли зарегистрированы в БТИ Егорлыкского района договоры купли-продажи других долей спорного жилого дома и кто подписывал данные договоры со стороны продавца- <данные изъяты>.
Таким образом, суд считает, что фактически единственным объективным препятствием для регистрации перехода права собственности в данном случае является- отсутствие заявления продавца (который ликвидирован), другие основания в отказе в государственной регистрации носят явно надуманный характер.
При указанных обстоятельствах решение об отказе в государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости принято без учета норм гражданского законодательства и обстоятельств, исключающих возможность обращения в регистрирующий орган продавца по сделке, нарушает права и законные интересы заявителя, создавая препятствие для легализации права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный по законной сделке.
Согласно ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
С учетом, того, что на момент заключения договора купли-продажи между <данные изъяты> и Бубликовым В.Е. общая площадь жилого дома по <адрес> по данным технического паспорта составляла 208,7кв.м.(л.д.69), то соответственно должна быть осуществлена регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности с указанием площади 208,7кв.м.
Суд считает, что не может быть осуществлена регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности с указанием площади 230,7 кв.м., которая взята заявителем Бубликовым В.Е. из данных кадастрового паспорта на жилой дом по состоянию на 27.09.2012г. Так как после 1992г. к данному дому были осуществлены пристройки, которые увеличили его площадь.
Поэтому суд возлагает на Егорлыкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 208,7 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, заключенного между Бубликов В.Е. и <данные изъяты> от 5.10.1992г
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Бубликов В.Е. удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Егорлыкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 208,7 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, заключенного между Бубликов В.Е. и <данные изъяты> от 5.10.1992г.
Обязать Егорлыкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 208,7 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, заключенного между Бубликов В.Е. и <данные изъяты> от 5.10.1992г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский райсуд в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 11.03.2013г.
Судья
