Дата принятия: 06 августа 2014г.
Дело № 2-№/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ.
Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.
При секретаре судебного заседания Курбанисмаилове Т.М.
С участием адвоката Баева А.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску САА к КОЭ, 3-е лицо: ЖОВ о взыскании денежных средств, по встречному иску КОЭ к САА, ЖОВ о признании договора недействительным.
Установил:
ОЭС А.А. обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и КОЭ, был заключен предварительный договор купли- продажи доли в праве собственности на объект в виде помещения условными номерами №29, общей площадью 16,8кв.м., и №30, общей площадью 16,8 кв.м., находящегося на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ Горахитектор,7. В соответствии с вышеуказанным предварительным договором купли-продажи доли в праве собственности на объект в виде помещения условными номерами №29, общей площадью 16,8кв.м., и №30, общей площадью 16,8 кв.м., находящегося на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес> между КОЭ и САА, продавец передал покупателю до подписания предварительного договора купли-продажи вышеуказанных помещений денежные средства, являющиеся стоимостью вышеуказанной доли домовладения в размере 770 000 (семьсот семьдесят тысяч) рублей, а продавец, являющийся собственником земельного участка на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, обязался построить дом и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект в виде помещения с условными номерами 29, согласно приложения, общей площадью 16,8 кв. м., и 30, общей площадью 16,8 кв.м., находящегося на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. Однако, договорных обязательств Продавец не выполнил, объект недвижимости построен не был. В силу данной причины вышеуказанный предварительный договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут. Расторжение Предварительного Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произошло «11» сентября 2012 года. Однако денежные средства мне, САА переданы не были. Истец неоднократно просил КОЭ возвратить принадлежащие ему денежные средства, однако каждый раз на его просьбы отвечали отказом. Кроме того что КОЭ обязана возвратить денежные средства в сумме 770 000 (семьсот семьдесят тысяч) рублей переданные ей в соответствии с предварительным договором купли-продажи от «30» июля 2011 года, также в соответствии с положениями ст.ст.309, 310 и ст.395 ГК Российской Федерации, и с учетом положений постановления пленумов ВС и ВАС Российской Федерации «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» от ДД.ММ.ГГГГ №13/14, неисполнение Должником принятых на себя обязательств влечет за собой его ответственность уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте нахождения кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
На основании изложенного, ОЭС А.А. просит суд: суд взыскать с КОЭ в пользу САА всего 865 287. 50 ( восемьсот шестьдесят пять тысяч двести восемьдесят семь ) рублей 50 коп., в том числе 770 000 рублей подлежащих возврату договорных средств, и 95 287 рублей 50 копеек - процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.
В свою очередь КОЭ обратилась в суд со встречным иском к ОЭС А.А. и ЖОВ, указав в обоснование, что КОЭ, была выдана доверенность, зарегистрированная в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ на ЖОВ с целью продать принадлежащий на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Однако ЖОВ без ведома КОЭ заключал предварительные договора купли-дродажи долей в виде помещений с условными номерами в строящемся, также без ее ведома объекте недвижимости, расположенного на принадлежащем ей земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ ЖОВ на основании вышеуказанной доверенности от имени КОЭ заключил с ОЭС А.А. предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в виде помещения с условными номерами 29, общей площадью 16,8 кв.м, и номер 30 общей площадью 16,8 кв.м, находящегося на 2 этаже в строящемся объекте недвижимости по адресу: <адрес> При заключении вышеуказанного договора КОЭ не присутствовала, о его заключении не знала, денежных средств по предварительному договору не получала. Принимал денежные средства ЖОВ лично, что отражается его личной подписью о принятии денежных средств. О заключении указанного предварительного договора купли-продажи КОЭ узнала, когда ОЭС А.А. обратился в Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением с требованием к КОЭ о возврате денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи от 30.07.2011г. в размере 770 000 рублей. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. КОЭ не наделяла полномочиями ЖОВ возводить на принадлежащем ей земельном участке объект недвижимости, продавать доли в праве собственности гражданам в строящемся объекте недвижимости. Других доверенностей КОЭ ЖОВ не выдавала. Выданная доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ содержит условие, что полномочия по настоящей доверенности не могут быть передоверены другим лицам, которое ставит под сомнение законность основания участия в таком договоре ООО «Трест «КурортСтрой» в качестве поверенного лица. В тексте доверенности должна прослеживаться ясная воля доверителя передать представителю определенный объем полномочий. В частности, в доверенности требуется прямое указание на право представителя совершать сделки от имени доверителя. В данном случае - право на заключение предварительных договоров купли-продажи доли в праве собственности в домовладении в выданной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует. Таким образом, согласно п.1 ст. 166, п.1 ст. 167 ГК РФ такая сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Анализируя условия предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на строящийся объект недвижимости, необходимо принять во внимание тот факт, что заключенная ЖОВ сделка фактически прикрывают иную сделку - договор долевого участия в строительстве.
На основании изложенного, КОЭ просит суд: признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи от 30.07.2011г. в части его заключения от имени КОЭ
В судебное заседание явился представитель ОЭС А.А. – БАА, действующий на основании ордера и доверенности, требования, заявленные ОЭС А.А. поддержал, в удовлетворении встречного иска КОЭ просил отказать, суду пояснил, что ОЭС А.А. по договору решил купить себе жилье, как он нашел ответчиков не известно, но он имел дело с КОЭ, и ЖОВ, заключил с ними договор, они подписали его, К он видел, были переданы им 770 тысяч рублей, деньги были получены, договор исполнен не был, хотя истец требовал его исполнить, ОЭС обратился к данным лицам, с требованием расторгнуть договор, он, и был расторгнут по соглашению сторон, денежные средства обещали вернуть не позднее ДД.ММ.ГГГГ года, однако они не получены до настоящего времени. В доверенности указано право на получение задатка, и там есть отметка, что в доверенности есть нечетности. В доверенности указано право на получение задатка и заключение договоров, и внизу есть сноска, что доверитель несет ответственность за те неточности, которые там есть. Нельзя признать недействительными правоотношения, которых нет, договор расторгнут.
В судебное заседание также явилась представитель КОЭ – ФТВ, действующая на основании доверенности, предъявленные к КОЭ требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поддержала встречный иск, пояснив суду, что - К не заключала данный договор, она не расторгала его, не принимала денежных средств, которые были приняты, это так же подтверждается из пояснений истца и материалов уголовного дела, а именно постановления ДД.ММ.ГГГГ года, в котором было так же пояснено ЖОВ, что между Попушенко и ОЭС был заключен договор купли продажи, в связи с тем, что разрешение на строительство не было получено, был перезаключен договор, но К только тогда стала собственником земельного участка, К выдала доверенность ЖОВ только на продажу земельного участка, но с правом получения денежных средств. В данном случае право на заключение договор купли продажи в доверенности отсутствует, при отсутствии полномочий в соответствии с п. 183 ГК РФ ГК РФ сделка считается совершенной от имени и интересах того лица, которое совершило эту сделку, а это ЖОВ Сделка может быть одобрена в последствии, но такие условия не подпадают на действия К. К не подписывала договор, не выдавала доверенности, не просила отсрочить или рассрочить возврата денежных средств и у истца отсутствуют доказательств, что денежные средства были пережданы именно на этот объект, с той же площадью и по тому же адресу. К не выдавала доверенность на заключение договоров.
ОЭС А.А., КОЭ и ЖОВ в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд рассматривает дело в их отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КОЭ (продавец), ООО «ТРЕСТ «КурортСтрой» (поверенный) и ОЭС А.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого продавец, являющийся собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, право собственности зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ г., запись регистрации № № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, серия №, обязуется построить дом и имеет намерение продать, в силу заключения предварительного договора купли-продажи, помещения с условными номерами 29 согласно приложения, общей площадью 16,8 кв. м. и 30, общей площадью 16,8 кв.м., находящегося на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании п. 1.2 договора передача доли в законченном строительством доме будет осуществляться путем заключения Договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем вышеуказанного объекта (далее - Основной договор) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с разделом № договора от 30.07.2011г. стороны договорились, что стоимость вышеуказанной доли домовладения составляет 770000 рублей. Стоимость доли домовладения подлежит пересмотру согласно данных технического паспорта МУПТИ и ОН исходя из стоимости равной 22 916 рублей за кв. метр площади. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. В силу того, что настоящий договор является предварительным, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ с указанием стоимости доли рассчитанной основании п. 2.2. данного договора. На дату заключения основного договора производятся все взаиморасчеты между, сторонами. Оплата по данному договору производится в сумме 770 000 рублей. Окончательный расчет по данным технического паспорта МУПТИ и ОН производится на момент заключения основного договора.
От имени КОЭ вышеуказанный договор подписан ЖОВ, действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, сроком на 3 года, удостоверенной нотариусом КМТ, зарегистрированной в реестре за № 5-3684, и содержащей следующие полномочия: продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий КОЭ земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> для чего предоставляется право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом получения повторных документов во всех отделах органов записи актов гражданского состояния, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации декларации об объектах недвижимого имущества, подписать договор купли-продажи, Передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитавшегося аванса или задатка, получить следуемые КОЭ деньги, зарегистрировать все необходимые права и документы, в том числе переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, с правом подачи заявления о приостановлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, внесения изменений в записи ЕГРП, внесения изменений в документы, с правом оплаты тарифов, сборов, пошлин, с правом получения всех необходимых зарегистрированных документов на имя КОЭ, делать от ее имени заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. (л.д. 42)
При подписании вышеуказанного предварительного договора ОЭС А.А. передала причитающиеся КОЭ денежные средства в размере 770000 рублей, что подтверждается соответствующей записью представителя КОЭ по доверенности – ЖОВ в тексте договора (л.д. 9)
В свою очередь КОЭ принятые на себя обязательства не выполнила – основной договору купли-продажи с ОЭС А.А. в срок до ДД.ММ.ГГГГ не заключила.
ДД.ММ.ГГГГ между КОЭ в лицу ЖОВ, действующего на основании вышеуказанной доверенности и ОЭС А.А. заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи доли домовладения в виде помещений с условными номерами 29 согласно приложения, общей площадью 16,8 кв. м. и 30, общей площадью 16,8 кв.м., находящегося на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 3 названного соглашения денежные средства в размере 770000 рублей должны были быть переданы покупателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, до настоящего времени денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи КОЭ САА возвращены не были и доказательств обратного суду не представлено.
В связи с изложенным ОЭС А.А. просит суд: взыскать с КОЭ 770 000 рублей - подлежащие возврату договорные средства, и 95 287 рублей 50 копеек – проценты по правилам ст. 395 ГК РФ.
В свою очередь КОЭ просит признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи от 30.07.2011г. в части его заключения от имени КОЭ, полагая, что ЖОВ действовал при заключении данного договора от ее имени, не имея на это полномочий.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор.
Обстоятельства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 453 Гражданского кодекса РФ с расторжением договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В данном случае, обязательство сторон по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи от 30.07.2011г. в установленный срок - до 30.07.2012г. – исполнено не было, а сам предварительный договор расторгнут соглашением от 11.09.2012г.
Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: …одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством…;
В данном случае, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 30.07.2011г., прекращены, а основной договор купли-продажи между ОЭС А.А. и КОЭ не заключен, а значит полученные КОЭ во исполнение предварительного договора денежные средства в сумме 770000 руб. являются неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено ОЭС А.А. При этом обстоятельств, препятствующих согласно ст. 1109 ГК РФ возврату полученного в качестве неосновательного обогащения – судом не установлено.
В силу ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На основании изложенного, требования ОЭС А.А. о взыскании с КОЭ процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежат удовлетворению.
Проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный истцом, сопоставив сумму задолженности (770000 руб.), процентную ставку (ставка рефинансирования ЦБ РФ – 8,25 %) и период просрочки (с 11.09.2012г. по 11.04.2014г.), суд на ходит данный расчет законным и обоснованным, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 95 287,50 рублей подлежат удовлетворению.
Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требований КОЭ о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи от 30.07.2011г. в части его заключения от имени КОЭ
Доводы КОЭ о том, что она не заключала предварительный договор от 30.07.2011г., данный договор является недействительны, а она не получала денежные средства и не знала о том, что ЖОВ от ее имени заключает с гражданами договоры, являются несостоятельными, исходя из нижеследующего.
Согласно ст. 166 ГК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения оспариваемого договор, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно статье 185 указанного Кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена.
По смыслу указанной правовой нормы доверенность представляет собой одностороннюю сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя.
Выраженное в доверенности волеизъявление представляемого определяет объем полномочия представителя.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Согласно методическим рекомендациям по удостоверению доверенностей, утвержденным решением Правления Федеральной нотариальной палаты ( протокол № от 7-ДД.ММ.ГГГГг.) Отношения представительства, основанного на доверенности, характеризуются двумя признаками: представитель может действовать только от имени представляемого и в интересах представляемого ( п.3.1).
Доверенность должна содержать полномочия, передаваемые представителю, полномочия должны быть изложены полно и ясно с тем, чтобы они не вызывали различное понимание ( п.4.3.).
Если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные конкретные признаки этого имущества (п 4.6.).
Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени КОЭ подписан ЖОВ, действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, сроком на 3 года, удостоверенной нотариусом КМТ, зарегистрированной в реестре за № 5-3684.
Из текста доверенности усматривается, что она выдана на право распоряжения земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> и содержит, помимо прочего, полномочия подписать договор купли-продажи, Передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитавшегося аванса или задатка, получить следуемые КОЭ деньги.
Не смотря на то, что специального права ЖОВ на заключение предварительных договоров купли-продажи строений, возводимых на данном земельном участке, в доверенности оговорено не было, само по себе указанное обстоятельство не освобождает КОЭ от обязанности возвратить полученные от ОЭС А.А. денежные средства
То обстоятельство, что денежные средства не были получены лично КОЭ, также не является существенным, и не освобождает ответчицу от имущественной ответственности перед истцом, поскольку указанная сумма была получена ее представителем ЖОВ, обладавшим в силу доверенности правом заключать предварительные договоры и получить следуемые КОЭ деньги от ее имени.
Предварительный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в отношении строения, которое возводилось на земельном участке, принадлежащем КОВ на праве собственности. Суд полагает, что ответчица не могла не знать, на протяжении периода времени с 2011 года по 2013 год, о том, что на принадлежащем ей земельном участке осуществляются строительные работы, и что ЖОВ, действующим на основании выданной ею же доверенности, от ее имени заключаются предварительные договоры купли-продажи в отношении возводимого строения.
Заявляя о недействительности предварительного договора от 30.07.2011г. КОЭ ссылается на положения ст. 182 ГК РФ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ.
Между тем в силу ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В данном случае действие ст. 182 ГК РФ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие до ее введения, а, значит применение КОЭ п. 3 ст. 182 ГК РФ в указанной редакции к отношениям, возникшим из предварительного договора от 30.07.2011г. является неправомерным.
КОЭ также ссылается на то, что предварительный договор от 30.07.2011г. является притворной сделкой, поскольку фактически прикрывают иную сделку - договор долевого участия в строительстве.
В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В данном случае КОЭ не приведено достаточных доводов, а судом не установлено соответствующих обстоятельств, свидетельствующих о том, что предварительный договор купли-продажи от 30.07.2011г. прикрывает иную сделку - договор долевого участия в строительстве.
Сам по себе факт заключения предварительного договора купли-продажи в отношении доли жилого дома, который еще не возведен, не может свидетельствовать о ничтожности такого договора, поскольку в силу ст. 455 КГ РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товаров, как имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем..
В то же время КОЭ не является застройщиком по смыслу положений Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а значит, не является и лицом, которое может заключать договоры долевого участия в строительстве.
Необходимо также отметить, что само по себе применение к предварительному договору купли-продажи от 30.07.2011г. правил ч. 2 ст. 170 ГК РФ не освобождает КОЭ от обязанности возвратить ОЭС А.А. полученные от последнего денежные средства.
Иных оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 30.07.2011г. ничтожной, либо оспоримой сделкой, КОЭ суду не указано, в связи с чем, предъявленные ею встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах, суд считает, что денежные средства в пользу истца подлежат взысканию именно с КОЭ
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит также взысканию госпошлина в доход местного бюджета, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Взыскать с КОЭ в пользу САА денежную сумму подлежащую возврату по договору 770 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами 95 287 руб. 50 коп, а всего 865 287 руб. 50 коп.
В удовлетворении исковых требования КОЭ о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части его заключения от имени КОЭ отказать.
Взыскать с КОЭ госпошлину в доход местного бюджета 11 852 руб. 87 коп.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года.
Судья:
