Дата принятия: 05 сентября 2014г.
дело 2-2458/14
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 сентября 2014 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд в составе:
председательствующей судьи Кравченко З.Л.,
при секретаре Ремезовой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Волковой С.Ю, к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Волкова С.Ю. обратилась в суд с иском к Комитету градостроительства Администрации г. Ставрополя, к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости, просит признать за Волковой С.Ю, право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, кадастровый номер …., площадь застройки 135,5 кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: г. ….
В судебном заседании Волкова С.Ю. и ее представитель Тимченко О.А. поддержали доводы заявленных исковых требований и просили удовлетворить их в полном объеме по следующим обстоятельствам.
Согласно заявлению о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома решением МВК по архитектурно-строительным вопросам администрации г. Ставрополя № 1-….. г. истцу был распределён земельный участок по ул. …. площадью 1000 кв. м, возложены обязанности: оформить на земельный участок правоустанавливающие документы, заказать проект на строительство, получить разрешение на производство работ, принять участие в организации товарищества индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций, выполнить исполнительную съёмку объекта, закончить строительство в течение 10 лет с момента принятия постановления.
На основании постановления главы г. Ставрополя от 01.06.2006 № 1 /96 о предоставлении земельного участка между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 79Ф от 13.03.2007г. сроком на 364 дня с 01.06.2006 по 30.05.2007 гг. Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул.…., с кадастровым номером ….. (по кадастровому паспорту от 15.01.2004 г.) площадью 1000 кв.м. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. В период действия договора аренды земельного участка истец завезла на участок стройматериалы и возвела фундамент жилого дома согласно проекту. Степень готовности объекта недвижимости (незавершённого строительства) составляет 18% – согласно кадастровому паспорту участка и техническому паспорту объекта. Истец заказала проект границземельного участка – характеристика, проектный и ситуационный планы от 08.08.2006г., подписанный первым заместителем главы администрации города, кадастровый паспорт земельного участка с изменённым номером –…. от 16.06.2006г.
09.01.2007г. сделано описание земельного участка. Товарищество индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций не было создано, не были подключены сети жизнеобеспечения.
Поскольку возникли материальные затруднения в связи с ухудшением здоровья мужа истца – инвалида 2 группы, был пропущен срок обращения для оформления продления договора аренды земельного участка. После истечения срока договора аренды земельного участка истец обратилась за его продлением, где был получен отказ с рекомендацией обращения в суд, так как дом возводится без разрешения на строительство. После получения отказа в продлении аренды строительство объекта было приостановлено. Для возведения индивидуального жилого дома на земельном участке, имеющем аналогичное назначение, разрешения на строительство не требуется, единственным документом, подтверждающим факт возведения объекта, является технический (кадастровый) паспорт дома.
В соответствии с пунктом 4.3.3 договора аренды она имела право по истечении срока договора в преимущественном порядке заключить договор аренды на новый срокпо письменному заявлению за 3 месяца до истечения договора, но с учётом позднего заключения договора такой срок ею не был соблюден. В то же время она выполнила требования закона об использовании предоставленного земельного участка согласно виду разрешённого использования – под индивидуальную жилую застройку, который выделен администрацией на 10 лет для строительства индивидуального жилого дома. На возводимый объект разработана и утверждена проектная документация, начато освоение земельного участка, на котором строится объект с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов; имеются технический и кадастровый паспорта дома, что свидетельствует о соответствии дома требованиям безопасности. Лиц, оспаривающих правана указанный в иске объект недвижимости, не имеется.
В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Ввиду отказа в продлении договора аренды земельного участка, она не может реализовать свои права на дальнейшее оформление документации на объект недвижимости, отказ влечет препятствия в дальнейшей эксплуатации земельного участка, что существенно нарушает права ее как лица, создавшего с соблюдением закона для себя новую вещь – объект недвижимости, т.е. ей созданы препятствия во владении, пользовании и распоряжении этим имуществом. Она получила заключение о безопасности объекта строительства. Поскольку срок действия договора аренды истек, она обратилась к ответчику для его продления. Однако ввиду сложившихся обстоятельств – получения отказа в выдаче разрешения на строительство и наличия признаков якобы самовольной постройки, в пролонгации договора аренды было отказано. Между тем, как следует из части 2 ст. 624 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно подпункту 2 пункта 1 ст. 40 Земельного кодекса (ЗК) РФ
собственнике земельного участка имеет право возводить жилые,
производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. При этом п. 1 статьи 41 ЗК РФ устанавливает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленных статьёй 40 настоящего Кодекса. Из изложенного следует, что арендаторы земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, приобретают право собственности на возведенное на данном земельном участке здание. Таким образом, она в настоящее время продолжает осуществлять права арендатора указанного земельного участка, не имеет задолженности по оплате. Осуществление застройки возможно только на том земельном участке, на который имеется право, допускающее строительство объектов недвижимости и, как следствие, приобретение права собственности на вновь созданный объект гражданских прав. В противном случае ее права как правообладателя земельного участка нарушены. Она не имеет возможности, иначе как в рамках судебного разбирательства, на реализацию прав на продолжение строительства, дальнейшую эксплуатацию земельного участка, осуществление прав на объект строительства как собственник, продление договора аренды земельного участка.
Представитель ответчика Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя по доверенности Беляев С.И., извещенный надлежащим образом о дате месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствии, просил рассмотреть настоящее дело и вынести решение в соответствии действующим законодательством РФ.
Представитель ответчика администрации г. Ставрополя, извещенный надлежащим образом о дате месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.
Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Предоставление земельных участков для строительства на территории города является исключительной компетенцией органов местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ, п. 26 ст. 42 Устава г. Ставрополя, ст. 29 ЗК РФ). При этом, законом установлен порядок предоставления земельных участков для строительства, согласно которому предоставление производится по заявлению заинтересованного лица, на основании решения органа местного самоуправления, при условии предоставления необходимого пакета документов и предварительного проведения работ по формированию земельного участка.
Согласно заявлению о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома решением МВК по архитектурно-строительным вопросам администрации г. Ставрополя №7-02/59 от 05.02.2005г. истцу был распределён земельный участок в г.Ставрополе, ул. … площадью 1000 кв. м, возложены обязанности оформить на земельный участок правоустанавливающие документы, заказать проект на строительство, получить разрешение на производство работ, принять участие в организации товарищества индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций, выполнить исполнительную съёмку объекта, закончить строительство в течение 10 лет с момента принятия постановления.
На основании постановления главы г. Ставрополя от 01.06.2006 № 1796 о предоставлении земельного участка между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 79Ф от 13.03.2007г. сроком на 364 дня – с 01.06.2006 по 30.05.2007 гг. Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул.…., с кадастровым номером ….. (по кадастровому паспорту от 15.01.2004г.), площадью 1000 кв.м. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом признаны убедительными доводы заявителя о материальных затруднениях, ухудшении здоровья мужа истца – инвалида 2 группы, в связи с чем, был пропущен срок обращения для оформления продления договора аренды земельного участка. Ввиду отказа на продление договора аренды земельного участка, истец не смогла реализовать свои права на дальнейшее оформление документации на объект недвижимости, отказ влечет препятствия по дальнейшей эксплуатации земельного участка, что существенно нарушает права лица, создавшего с соблюдением закона для себя новую вещь – объект недвижимости в части владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
В соответствии с частью 3 ст. 222 ГК РФ право собственности даже на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суду необходимо установить, допущены ли при возведении строения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, суд установил, что имеются достаточные основания для признания за истцом права собственности на построенный объект недвижимости, поскольку объект создан на предоставленном в установленном порядке земельном участке, начато строительство в соответствии с разработанным и утверждённым проектом без нарушения вида разрешённого использования земельного участка, приняты все меры к получению разрешения на строительство объекта.
Поскольку Закон не разрешает органам государственной регистрации требовать иные документы, включая разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию (п. 4 ст. 25.3 федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), следовательно, в настоящее время отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома на участке, где такое строительство предусмотрено, не является признаком самовольного строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
При этом п. 1 статьи 41 ЗК РФ устанавливает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленных статьёй 40 настоящего Кодекса.
Таким образом, истец продолжает осуществлять права арендатора указанного земельного участка, не имеет задолженности по оплате. На основании пункта 2.9 Регламента подготовки документов по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства», утвержденного постановлением администрации города Ставрополя от 03.06.2014 № 1959, Волковой С.Ю. 08.08.2014 № 08/14-3858С отказано в муниципальной услуге по предоставлению на новый срок в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020906:0508, площадью 1000 кв.м по улице ….. Ставрополя для индивидуального жилищного строительства.
В обоснование вывода указано о самовольности строения, о том, что Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось.
Суд не может согласиться с данным сообщением, поскольку в его основу положено предположение о том, что данное строение является самовольным: против этого возражает истец, в то время как судебный акт о признании строения, готовность которого составляла 18 %, самовольным, отсутствует.
При таких обстоятельствах не могут быть применены положения Регламента подготовки документов, согласно которому основанием для отказа явились обстоятельства использования земельного участка с нарушением требований земельного законодательства, что якобы делает невозможным предоставление муниципальной услуги. Более того, указанные обстоятельства в суде не установлены и в качестве доказательства администрацией в суд не предоставлены.
При таких обстоятельствах, отказ и.о. руководителя Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 08.08.2014 № 08/14-3858С об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов о предоставлении на новый срок в аренду запрашиваемого используемого земельного участка, для продолжения строительства индивидуального жилого дома не является законным и обоснованным.
В силу ч. 4 ст. 8 ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», ст.25.3 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в период до 01.03.2015 предоставление разрешения на строительство, а также разрешение на ввод объекта индивидуального жилья в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Волковой С.Ю. к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости, – удовлетворить.
Признать за Волковой С.Ю, право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, кадастровый номер 26:12:020906:0508, площадь застройки 135,5 кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул…..
Решение может быть обжаловано краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Судья З.Л.Кравченко
