Решение от 05 мая 2014 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
 
    05 мая 2014 года г. Ставрополь
 
 
    Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
 
    председательствующего судьи Волковской М.В.,
 
    при секретаре судебного заседания Лукъянец В.Г.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Шаталовой Г.Ю. к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на незавершенный строительством капитальный объект – жилой дом (фундамент), признании действия договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя возобновленным на неопределенный срок,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Шаталова Г.Ю. обратилась в суд с иском к администрации г. Ставрополя, впоследствии изменив предмет иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просила суд:
 
    признать за ней право собственности на незавершенный строительством капитальный объект - жилой дом (фундамент), степенью готовности 8%, площадь застройки 78,30 кв.м., расположенный по адресу: город Ставрополь, улица ---, в квартале ---, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ---.
 
    Признать действие договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя №--- от --- года сроком на три года для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером --- по адресу: город Ставрополь, улица ---, в квартале ---, заключенный между администрацией города Ставрополя и Шаталовой Г.Ю. возобновленным на неопределенный срок.
 
    В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что постановлением от --- года №--- истице был предоставлен земельный участок под проектирование и строительство индивидуального жилого дома по улице ---, --- в квартале --- площадью 1000 кв.м.
 
    Пунктом 2.2 Постановления предписано Шаталовой Г.Ю. оформить земельный участок в краткосрочную аренду на период строительства жилого дома дополнительным постановлением главы города Ставрополя.
 
    На основании данного постановления между истцом и администрацией города Ставрополя был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от --- года № --- сроком на три года для строительства индивидуального жилого дома. Данный договор был надлежащим образом зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним --- года, регистрационный номер ---.
 
    На предоставленном земельном участке, имеющим кадастровый номер ---, истцом в период действия договора был построен незавершенный строительством объект - жилой дом, степень готовности 8%, площадь застройки 78,30 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом объекта от 29 марта 2012 года.
 
    26.03.2013 года Шаталова Г.Ю. обратилась в администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
 
    19.04.2013 года администрация года Ставрополя в лице комитета градостроительства, указала на необходимость оформления заказа на предоставление муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства» в МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Ставрополе».
 
    18.10.2013 года соответствующее заявление поступило в МКУ «МФЦ в г. Ставрополе».
 
    19.11.2013 года истцом было получено уведомление об отказе в предоставление муниципальной услуги «Предоставление земельных
участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для
строительства». Так, администрация города Ставрополя пояснила, что
«....в ходе подготовки документов установлено, что на земельном участке
по улице ---, --- расположен незавершенный строительством
капитальный объект, на который не предоставлены правоустанавливающие документы. Строительство объекта осуществлено без получения разрешения на строительство в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
 
    ...в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ незавершенный строительством капитальный объект имеет признаки самовольного строения...
 
    Статьей 36 Земельного кодекса РФ установлено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений».
 
    С учетом позиции администрации города Ставрополя, истец считает
единственно возможным способом для предоставления земельного
участка на новый срок для продолжения строительства объекта,
признание права собственности на незавершенный объект недвижимого имущества расположенный на данном участке, в судебном порядке.
 
    Ссылаясь на ч. 1 ст. 218, ст. 222, ст. 209 ГК РФ, истица полагает, что за истцом должно быть признано право собственности на объект недвижимого имущества - незавершенный строительством капитальный объект (фундамент), поскольку возводился он в период действия договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от --- года №--- сроком на три года для строительства индивидуального жилого дома.
 
    Земельный участок истцом используется по назначению, его целевое назначение не изменилось.
 
    29 марта 2012 года Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю был составлен технический паспорт на объект незавершенного строительства. По результатам обмеров общая площадь застройки равна 78.30 кв.м. - лит. А, площадь земельного участка не изменилась -1000 кв.м..
 
    Площадь застройки не нарушает прав других лиц, оно выполнено в соответствии с требованиями строительных норм и правил.
 
    Относительно указания в уведомлении об отказе, на отсутствие разрешения на строительство, получение которого регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, истица ссылается на п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ №10 от 29 апреля 2010 года. Согласно указанной норме, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
 
    Незавершенный строительством капитальный объект - жилой дом (фундамент), степенью готовности 8%, площадь застройки 78,30 кв.м., расположенный по адресу улица ---, расположенный на земельном участке с кадастровым номером --- не выходит за границы земельного участка предоставленного по договору аренды, что, бесспорно, исключает нарушение прав других лиц. Соответствующие отметки отсутствуют как в техническом паспорте объекта, так и в кадастровом паспорте зданий, сооружений, объекта незавершенного строительства.
 
    В обоснование заявленных требований в исковом заявлении приведены положения ч. 1 ст. 46, п. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ, указано на то, что начиная с 2002 года и по настоящее время истец добросовестно соблюдает нормы гражданского законодательства и положения договора аренды. В том числе, земельный участок был поставлен на кадастровый учет, были проведены работы по его межеванию и заведено межевое дело, незавершенный строительством капитальный объект был возведен в период действия договора в соответствие с его целевым назначением, каких-либо отметок о нарушении границ земельного участка в техническом паспорте объекта недвижимого имущества от 29.03.2012 года нет, задолженности по арендной плате за земельный участок нет. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя принималась арендная плата за пользование земельным участком начиная с 2002 по 2013 годы включительно, что подтверждается соответствующими квитанциями об оплате.
 
    Ссылаясь на Обзор Судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, истица указала, что согласно Техническому заключению по результатам обследования «Объекта незавершенного строительства литер «А» по ул. --- в г. Ставрополе», вышеуказанный капитальный объект был возведен в соответствии с целевым использованием земельного участка в границах отведенных для строительства без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что безусловно исключает угрозу жизни и здоровья третьих лиц.
 
    По истечению срока действия договора аренды между его сторонами сложились отношения по его фактическому исполнению условий договора. Поскольку, истец как арендатор, продолжала пользоваться земельным участком, вносила арендную плату, считает, что арендодатель не возражал против возобновления договора аренды, что подтверждается отсутствием уведомлений в её адрес с требованием освободить земельный участок.
 
    Полагает выбранный способ защиты в виде признания права
собственности на капитальный объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности 8 %, площадь застройки 78, 30 кв.м., расположенный по адресу ---, единственно возможным.
 
    Иного способа реализации права предоставленного нормами Земельного законодательства у истца нет, в частности статьи 36 ЗК РФ на исключительное право приватизации земельных участков или приобретение права аренды имеют, граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений; граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки; обеспечение исполнения принципов земельного законодательства - о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (под п. 5 ст. 1 Земельного кодекса).
 
    Истец Шаталова Г.Ю., извещенная надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела не явилась в судебное заседание, представив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле в соответствии со ст. ст. 48,167 ГПК РФ приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие истца, с участием её представителя по доверенности – адвоката С.Е.С.
 
    Представитель истца по доверенности – адвокат С.Е.С. в судебном заседании поддержала исковые требования Шаталовой Г.Ю., просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика администрации г. Ставрополя, извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела не явился в судебное заседание, о причинах своей неявки в суд, которые могли быть судом признаны уважительными, не сообщил, не настаивал на рассмотрении дела с их участием, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя ответчика.
 
    Представитель третьего лица комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела не явился в судебное заседание, о причинах своей неявки в суд, которые могли быть судом признаны уважительными, не сообщил, не настаивал о рассмотрении дела с их участием, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя указанного третьего лица.
 
    Представитель третьего лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности М.В.В. в судебном заседании оставил принятие решения на усмотрение суда, в соответствии с действующим законодательством.
 
    Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Шаталовой Г.Ю. по следующим основаниям.
 
    Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации Октябрьского района г. Ставрополя от --- года №--- истице предоставлен земельный участок площадью 1000 кв.м. по ул. ---, ---, в квартале ---, для строительства индивидуального жилого дома.
 
    --- года администрация г. Ставрополя в лице директора Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Ставрополя Р.А.А. и истица заключили договор №--- аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя, по условиям которого истице был предоставлен в аренду на 3 года до --- года земельный участок с кадастровым номером --- площадью 1000 кв.м. по ул. ---, ---, в квартале ---, для строительства индивидуального жилого дома
 
    Согласно отметке на титульном листе указанного договора аренды, представленного истицей, --- года договор был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края за №---.
 
    Земельный участок поставлен на кадастровый учет, границы его установлены в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке, межевым делом.
 
    В подтверждение доводов о том, что после окончания срока действия договора аренды, истица продолжала вносить арендную плату за землю, ею представлены чеки-ордеры.
 
    То обстоятельство, что после окончания срока действия договора аренды от истицы принимались арендные платежи за земельный участок, стороной ответчика не оспаривалось.
 
    Указанное обстоятельство подтверждается также Заключением о выполнении обязательств перед бюджетом города за аренду земельных участков, согласно которому истице начислялась плата за землю за период с --- года по --- года и задолженности не имеется.
 
    29.04.2013 года истица обратилась в МКУ «МФЦ в г. Ставрополе» за предоставлением услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства», в чем ей было отказано, со ссылкой на то обстоятельство, что на земельном участке расположен незавершенный строительством капитальный объект, на который не представлены правоустанавливающие документы (уведомление об отказе от 19.11.2013 года).
 
    При этом, согласно Заключению о соответствии использования земельного участка, заместитель руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя П.В.Н. согласовала возможность дальнейшего оформления документов, согласно Заключению о выполнении обязательств перед бюджетом города за аренду земельных участков, задолженностей по арендной плате и пени на --- года у истицы не имелось.
 
    Таким образом, по материалам дела судом установлено, что после истечения срока действия договора аренды истица фактически продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика, с его ведома, продолжала оплачивать арендную плату, которая ей начислялась
 
    Как установлено в судебном заседании на указанном земельном участке истица возвела незавершенный строительством объект - жилой дом, степень готовности 8%, площадь застройки 78,30 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом объекта от 29 марта 2012 года, выпиской из единого реестра объектов капитального строительства, техническим паспортом от 29.03.2012 года.
 
    Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
 
    Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
 
    Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
    С учетом установленных фактических обстоятельств дела, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 621 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что требование истицы о признании действия договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок – подлежит удовлетворению.
 
    Разрешая требование о признании за истицей права собственности на незавершенный строительством капитальный объект – жилой дом (фундамент), суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №--- от ----"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
 
    Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
 
    Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ --г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
 
    Согласно Техническому заключению по результатам обследования «Объекта незавершенного строительства литер «А» по ул. --- в г. Ставрополе», выполненному ООО «Институт архитектуры и градостроительства Ставропольского края», в результате обследования строительных конструкций незавершенного строительством индивидуального жилого дома установлены размеры фактического строительства и объем выполненных работ. Выполненные строительством фундаменты отвечают нормативным требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и являются капитальными конструкциями которые неразрывно связаны с землей.
 
    Техническое состояние конструкций фундаментов в незавершенном строительством жилом доме по ул. --- в г. Ставрополе соответствует требованиям надежности и безопасности.
 
    Архитектурно планировочные и конструктивные решения по фундаментам индивидуального жилого дома отвечают требованиям санитарно-гигиенических, экологических и противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
 
    Согласно указанному Техническому заключению, спорный незавершенный строительством капитальный объект расположен на земельном участке по адресу: по адресу: город Ставрополь, улица ---, в квартале ---, в пределах его границ.
 
    Таким образом, вышеуказанный капитальный объект был возведен в соответствии с целевым использованием земельного участка в границах отведенных для строительства, без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что безусловно исключает угрозу жизни и здоровья граждан, нарушение прав третьих лиц.
 
    При таких обстоятельствах, требование истицы о признании за ней права собственности на незавершенный строительством капитальный объект - жилой дом (фундамент), степенью готовности 8%, площадь застройки 78,30 кв.м., расположенный по адресу: город Ставрополь, улица ---, в квартале ---, расположенный на земельном участке с кадастровым номером --- – подлежит удовлетворению.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
 
    иск Шаталовой Г.Ю. к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на незавершенный строительством капитальный объект – жилой дом (фундамент), признании действия договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя возобновленным на неопределенный срок– удовлетворить.
 
    Признать за Шаталовой Г.Ю. право собственности на незавершенный строительством капитальный объект - жилой дом (фундамент), степенью готовности 8%, площадь застройки 78,30 кв.м., расположенный по адресу: город Ставрополь, улица ---, в квартале ---, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ---.
 
    Признать действие договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя №--- от --- года, сроком на три года, для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером --- по адресу: город Ставрополь, улица ---, в квартале ---, заключенный между администрацией города Ставрополя и Шаталовой Г.Ю. возобновленным на неопределенный срок.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение составлено 12.05.2014 года.
 
 
    Судья М.В. Волковская
 
 
 
    Решение суда не вступило в законную силу.