Решение от 05 марта 2014 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    п. Кавказский, КЧР 05 марта 2014 года
 
    Прикубанский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего - судьи А.К.Абазалиева, при секретаре Текеевой М.Н., с участием истца Аганова Артура Магометовича, ответчика Малхозова Рашида Абдуловича, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Аганова А.М. к Малхозову Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и освобождении их от ареста,
 
                 УСТАНОВИЛ:
 
    Аганов А.М. обратился в суд с иском к Малхозову Р.А., заявив требования о регистрации перехода права собственности на земельные участки, расположенные в а. <адрес> <адрес> по адресам: <адрес> а также об освобождении указанных земельных участков от ареста.
 
    В обоснование заявленных требований в иске указывается следующее: 12.02.2012г. истец у Малхозова Р.А. приобрел в собственность два земельных участка, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>. Земельные участки ему продавцом были переданы во владение сразу же. Соглашение оформили путем составления письменных расписок, где было указано, что Агановым А.М. за земельные участки были переданы денежные средства в размере 14000 рублей (по 70 000 рублей за каждый участок). Они сделку через Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР не зарегистрировали, поскольку у Малхозова Р.А. еще не было свидетельств о государственной регистрации права. Он (Аганов А.М.) эти земельные участки начал сразу же использовать по назначению, в 2012 -2013 годах сажал картофель морковь, кукурузу, что могут подтвердить многочисленные свидетели. Он неоднократно обращался к Малхозову Р.А. с просьбой, чтобы он побыстрее зарегистрировал свое право на эти участки, но тот все тянул и тянул. Ответчик 10.01.2013г. получил свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок № по <адрес> в <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ получил свидетельство о государственной регистрации право на второй участок, расположенный по адресу: <адрес>. После получения этих свидетельств он ему их передал и ДД.ММ.ГГГГ по его (Аганова) просьбе были изготовлены 2 проекта договоров купли-продажи данных объектов, где в пунктах 3 было указано, что деньги уплачены покупателю до подписания настоящих договоров. Данные сделки были оформлены в простой письменной форме с учинением подписей сторон. Однако Малхозов Р.А. по состоянию здоровья оказывался то на амбулаторном, то на стационарном лечении, что лишило их возможности своевременно пройти государственную регистрацию перехода права. Он в очередной раз обратился по поводу оформления земельных участков и ему стало известно, что земельные участки арестованы на основании постановления судебного пристава-исполнителя ЧГОСП №2 УФССП России по КЧР. Он не знает, какие обязательства у Малхозова Р.А. перед судебными приставами, но он ответчику ничего не должен, поскольку ему деньги отдал за земельные участки и фактически купил их у него по расписке от ДД.ММ.ГГГГ года, потом оформили и договоры купли-продажи, однако в настоящее время не имеет возможности осуществить государственную регистрации недвижимости из-за регистрации ареста на свое имущество. Он в регистрационной службе узнал о том, что осуществлена регистрация ареста по постановлению судебного пристава-исполнителя, но копию данного решения ему не дали. По его настоятельной просьбе ему выдали копию уведомления о государственной регистрации ограничения(обременения) не по заявлению правообладателя. В данной ситуации у него нет другого способа как во внесудебном порядке защитить свои имущественные права. Сделки между ним и ответчиком соответствуют требованиям главы 28 ГК РФ По смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. По смыслу п.3 статьи 551 ГК РФ при возникновении споров о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, любая сторона вправе обратиться с иском в суд о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    В судебном заседании истец Аганов А.М. поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Он также пояснил, что он и ответчик в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельные участки в пользу него (Аганова А.М.) не обращались, он не может утверждать, что ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности на земельные участки, доказательств уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности он представить суду не может. Также он не может представить суду доказательства наличия каких-либо обстоятельств, объективно препятствовавших ему и Малхозову Р.А. после заключения договоров о купле-продаже оспариваемых земельных участков обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, в том числе доказательства нахождения Малхозова Р.А. на амбулаторном или стационарном лечении.
 
    Ответчик Малхозов Р.А. не возражал против удовлетворения исковых требований истца. Он пояснил, что действительно заключил с истцом договоры купли-продажи земельных участков, расположенных по адресам: <адрес>. Договоры были заключены 25 апреля 2013 года в простой письменной форме. Фактически земельные участки были переданы им истцу и получена им их стоимость в декабре 2012 года, о чем им были истцу представлены соответствующие расписки. Право собственности на указанные оспариваемые земельные участки им (Малхозовым Р.А.) было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в начале 2013 года на основании выписок из похозяйственных книг о наличии у него права собственности. С заявлением о регистрации перехода права собственности на земельные участки Аганову А.М. он и истец в регистрирующий орган не обращались, это было связано с тем, что у него (Малхозова Р.А.) были другие неотложные дела, от регистрации перехода права собственности в пользу Аганова А.М. он не уклонялся. О том, что на оспариваемые земельные участки наложен арест он узнал в конце 2013 года от своей жены.
 
    Третье лицо: судебный пристав – исполнитель Черкесского городского отдела судебных приставов №2 УФССП РФ по КЧР <данные изъяты>., надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Третьи лица - ОАО «СКБ – Банк» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, не просили об отложении рассмотрения дела, не представили причин уважительности причин неявки.
 
    В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело по существу в отсутствие третьих лиц.
 
    В своем письменном отзыве на иск представитель ОАО «СКБ – Банк» О.К. Коршунова просила отказать в удовлетворении искового заявления Аганова А.М. В обоснование своей позиции подчеркнула, что арест на земельные участки наложен судебным приставом – исполнителем правомерно, как на принадлежащие ответчику Малхозову Р.А. В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу право требовать освобождения земельных участков от ареста.
 
    Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок, в том числе сделок купли-продажи.
 
    Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
 
    Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи сторонами до государственной регистрации права перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
 
    Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация в Едином государственном реестре прав.
 
    Согласно ст. 80 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.04.2013 года Малхозову Р.А. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ Малхозову Р.А. на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу: КЧР, <адрес>
 
    Из договора купли-продажи от 25 апреля 2013 года следует, что он заключен между Малхозовым Р.А. (продавцом) и Агановым А.М. (покупателем), продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 1500 кв.м. в КЧР, <адрес>. В договоре указано, что цену земельного участка (70000 рублей) продавец получил до подписания настоящего договора, предмет купли-продажи передан продавцом и принят покупателем. Договор совершен в простой письменной форме.
 
    Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заключен между продавцом (Малхозовым Р.А.) и покупателем (Агановым А.М.), продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>, а. <адрес>. В договоре указано, что цену земельного участка (70000 рублей) продавец получил до подписания договора, предмет купли-продажи передан продавцом и принят покупателем. Договор совершен в простой письменной форме.
 
    Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ года, данной Малхозовым Р.А., следует, что он получил от Аганова А.М. денежные средства в сумме 70000 (семьдесят тысяч) рублей в счет стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ года, данной     Малхозовым Р.А., следует, что он получил от Аганова А.М. денежные средства в размере 70000 (семьдесят тысяч) рублей за земельный участок, расположенный в <адрес>.
 
        Из паспорта серии 9108 №532198 от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного ТП ОФМС Росии по <адрес> Карачаево-Черкесской Республики следует, что он выдан истцу Аганову А.М.
 
    Из дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> следует, что указанный земельный участок по указанному адресу зарегистрирован на праве собственности за Малхозовым Р.А. по его заявлению от ДД.ММ.ГГГГ на основании выписки из похохяйственной книги Псыжского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ года.                
 
    Из дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> следует, что указанный земельный участок зарегистрирован на праве собственности за Малхозовым Рашидом Абдуловичем на основании выписки из похозяйственной книги Псыжского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Как следует из материалов исполнительного производства №15083/13/12/09 в отношении должника Малхозова Рашида Абдуловича, оно возбуждено на основании исполнительного листа Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с должника Малхозова Р.А. в пользу взыскателя ОАО «СКБ-Банк» солидарно с другими лицами суммы долга по кредитному договору в размере 7433582, 86 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 49367, 91 рублей. Согласно акта о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ года, составленного в рамках данного исполнительного производства, наложен арест на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>.
 
    На основании исследованных документов судом установлено, что в рамках исполнительного производства в отношении должника Малхозова Р.А. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 7433582,86 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 49367,91 рублей судебным приставом – исполнителем установлено наличие у должника Малхозова Р.А. на праве собственности имущества, на которое может быть обращено взыскание в целях обеспечения исполнения решения суда, - земельных участков по <адрес> и ул. <адрес>, на которые был наложен арест.
 
    Аганов А.М., заявляя требование о снятии ареста с этих земельных участков и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, обосновывает их тем обстоятельством, что данные земельные участки на основании договоров купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ были приобретены им, и у него возникло право собственности на них. В связи с этим, эти земельные участки должны быть освобождены от ареста, судом должно быть принято решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Указанные доводы суд считает несостоятельными и необоснованными, не основанными на положениях закона и обстоятельствах дела.
 
    В соответствии с п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной     регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной     регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Поскольку переход права собственности на спорное имущество на имя истца не зарегистрирован, собственником спорного имущества на момент вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ оставался Малхозов Р.А., в связи с чем, арест на имущество был наложен правомерно, а потому отсутствуют основания для освобождения имущества от ареста.
 
    То обстоятельство, что обязательную государственную регистрацию договора продажи недвижимости нормы гражданского законодательства не предусматривают, а поскольку между истцом и ответчиком были заключены в надлежащей форме договоры купли-продажи земельных участков и состоялась их передача во владение истцу, который оплатил их стоимость, также не является основанием для освобождения указанного имущества от ареста.
 
    Из вышеуказанного следует, что поскольку переход права собственности на спорное недвижимое имущество не был зарегистрирован, то право собственности на это имущество сохранялось за Малхозовым Р.А., а следовательно, судебный пристав- исполнитель вправе был наложить арест на данное имущество. Соответственно, и до настоящего времени собственником земельных участков является Малхозов Р.А., а, следовательно, отсутствуют основания и для освобождения имущества от ареста и осуществления государственной регистрации перехода права собственности на него Аганову А.М.
 
    Таким образом, в иске Аганова А.М. к Малхозову Р.А. следует отказать.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Отказать в удовлетворении искового заявления Аганова А.М. к Малхозову Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и освобождении их от ареста.
 
        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КЧР в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательном виде через Прикубанский районный суд КЧР.
 
        Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2014 года.
 
    Судья А.К.Абазалиев