Дата принятия: 05 марта 2014г.
Дело: 2-16/2014
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Тарногский Городок 5 марта 2014 года
Тарногский районный суд Вологодской области в составе:
судьи Попова А.С.,
с участием:
– истца Сергеевой Г.И.,
– представителя истца Сергеевой Г.И. адвоката Смолиной О.А., представившей удостоверение № ……. и ордер № ……,
– представителя ответчика Булатовой Е.С. адвоката Казаркина А.В., представившего удостоверение № ….. и ордер № …..,
при секретаре Решетниковой Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сергеевой Г. И. к Булатовой Е. С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и приведении сторон в первоначальное положение,
УСТАНОВИЛ:
Сергеева Г.И. обратилась в суд с иском к Булатовой Е.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, указав в обоснование иска, что хх.хх.хххх года между нею и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ….. кв.м. и размещенного на нем жилого дома общей площадью ….. кв.м., расположенных по адресу: …. область, …. район, … поселение, …… сельсовет, деревня ….., дом …., и приведении сторон в первоначальное положение. Общая стоимость имущества по договору в соответствии с п.4 составила ….. рублей.
В соответствии с п.6 договора расчет должен быть произведен после государственной регистрации права собственности наличными деньгами. Хх.хх.хххх года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
Отмечает, что в связи с существенными нарушениями условий договора и неисполнением обязанностей по оплате она хх.хх.хх года направила ответчику письменное требование о расторжении договора купли-продажи, оставленное ответчиком без ответа.
До настоящего времени оплата по договору ответчиком не произведена, в добровольном порядке договор с покупателем не расторгнут.
Просит расторгнуть заключенный хх.хх.хххх года между ней и ответчиком договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером …….. и размещенного на нем жилого дома, расположенных по адресу: Вологодская область, ….. район, ….. поселение, ….. сельсовет, деревня …., дом …., прекратить право собственности Булатовой Е.С. на указанные земельный участок и дом, признать за ней право собственности на данные объекты недвижимого имущества и взыскать с Булатовой Е.С. госпошлину в порядке возврата в размере …… рублей.
В судебном заседании истец Сергеева Г.И. исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в заявлении доводам. Дополнительно пояснила, что она не обращалась в суд с иском о взыскании с Булатовой Е.С. денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимости от хх.хх.хххх года и о применении каких-либо обеспечительных мер путем ареста или запрета действий с указанным в договоре недвижимым имуществом.
Ссылается на составление текста договора без её участия, не отрицая при этом добровольность подписания ею договора купли-продажи и предоставления всех необходимых документов для перехода права собственности к Булатовой Е.С.
Полагает свои требования обоснованными в связи с неисполнением Булатовой обязательств по оплате стоимости указанного в договоре купли-продажи недвижимого имущества.
Ей известно о перехода права собственности на дом и земельный участок от Булатовой Е.С. к Болотиной Е.Н. и указывает на сделку между этими сторонами как на притворную, однако доказательств того суду представить не может.
Представитель истца адвокат Смолина О.А. исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме.
Указывает, что до настоящего времени оплата по договору купли-продажи земельного участка и дома от хх.хх.хххх года ответчиком Булатовой Е.С. не произведена, что, со ссылками на ст.218, п.1 ст.432 и п.2 ст.450 ГК РФ, считает существенным нарушением условий договора, указанный договор купли-продажи подлежащим расторжению, а исковые требования её доверителя – удовлетворению с приведением сторон в первоначальное положение.
Ответчик Булатова Е.С. в судебное заседание не явилась.
Направленные в указанный истцом адрес ответчика Булатовой Е.С. копия заявления и прилагаемые к ней документы возвращены суду отделением почтовой связи с отметкой «истек срок хранения», а копия определения о привлечении к участию в дело третьего лица, копия определения о принятии заявления об увеличении исковых требований и повестка о вызове в судебное заседание – с указанием об отсутствии адресата по указанному адресу.
Определением суда от хх.хх.хххх года в качестве представителя ответчика в соответствии со ст.50 ГПК РФ назначен адвокат Казаркин А.В.
Представитель ответчика адвокат Казаркин А.В. исковые требования не признал в полном объеме.
Поясняет, что законных оснований, предусмотренных п.п.1 и 2 ст.450 ГК РФ, для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи индивидуального дома и земельного участка не имеется. Договор Сергеевой Г.И. был подписан самостоятельно и по доброй воле, после чего были произведены регистрационные действия уполномоченным органом.
Булатова Е.С. на момент продажи дома и земельного участка являлась его собственником, что подтверждается зарегистрированным в предусмотренном законом порядке правом, имела право на распоряжение имуществом в соответствии с законом.
До момента перехода от Булатовой Е.С. к Болотиной Е.Н. права собственности к ней каких-либо исков к Булатовой Сергеева Г.И. не предъявляла, отчуждаемое имущество под арестом или запретом не находилось, спора в отношении этого имущества не было и правами третьих лиц оно не было обременено. В настоящее время собственником спорной недвижимости является Болотина Е.Н., чье право также зарегистрировано и которая является добросовестным приобретателем.
Просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
Третье лицо ООО «Кабинет-Инвест своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки представителя сообщения суду не направило, заявлений и ходатайств об отложении дела слушанием в суд не представило.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом.
В представленном суду отзыве на иск от 27 января 2014 года представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности Комиссарова А.В. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Указывает на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеются записи о правах на индивидуальный жилой дом, 1-этажный, общая площадь …… кв.м, инвентарный номер …/…, лит…., расположенный по адресу: …. область, …. район, … с/с, д………, д…..:
– хх.хх.хххх года осуществлена государственная регистрация права собственности Сергеевой Г.И. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от хх.хх.хххх года серии ……….;
– хх.хх.хххх года за номером ……… на основании договора купли-продажи от хх.хх.хххх года осуществлена государственная регистрация перехода к Булатовой Е.С. права собственности;
– хх.хх.хххх года на основании договора купли-продажи от хх.хх.хххх года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к Болотиной Е.Н. и внесена запись о залоге в силу закона, залогодержателем является Булатова Е.С.
Представленные на государственную регистрацию документы были проверены государственным регистратором на предмет законности сделки, прошли правовую экспертизу в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответствовали требованиям названного закона. Оснований для отказа в государственной регистрации не имелось.
Обращает внимание суда, что расторжение договора купли-продажи от хх.хх.хххх года не будет являться основанием для регистрации прекращения права и регистрации права, поскольку в ЕГРП имеется запись о последующей сделке между Булатовой Е.С. и Болотиной Е.Н.
Третье лицо Болотина Е.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, заявлений и ходатайств об отложении дела слушанием в суд не представила, свою позицию по существу иска не выразила.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В судебном заседании установлено, что хх.хх.хххх года между Сергеевой Г.И. и Булатовой Е.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель Булатова Е.С. приобретает в собственность индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: …… область, ……. район, …… сельское поселение, …. сельсовет, деревня …., дом …., общей площадью ….. кв.м., и земельный участок с кадастровым номером ……, общей площадью ….. кв.м.
Указанный жилой дом продан по цене ….. рублей, земельный участок – по цене ….. рублей. В договоре закреплено, что указанное в договоре имущество приобретается покупателем за счет собственных средств в сумме …. рублей …. копеек и частично – в сумме …. рублей … копеек – за счет денежных средств, предоставляемых ООО «Кабинет-Инвест» согласно договора целевого займа № ….. от хх.хх.хххх года (п.п.3, 5).
Пунктом 6 договора стороны установили порядок расчетов: вся стоимость приобретаемого имущества передается покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности наличными деньгами.
При заключении договора сторонами согласован пункт 7, из которого следует, что до момента полной оплаты недвижимого имущества залог на объект недвижимого имущества за продавцом в силу п.5 ст.488 ГК РФ не устанавливается.
Одновременно с государственной регистрацией права собственности недвижимое имущество передается в залог Обществу с ограниченной ответственностью «Кабинет-Инвест» (п.8).
В соответствии с договором покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество после регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (п.10).
В силу п.12 договор одновременно является документом о передаче недвижимого имущества.
Названный договор оформлен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Факт заключения договора и соответствия его условий согласованной воле двух сторон подтвержден в ходе судебного заседания объяснениями истца.
Хх.хх.хххх года данный договор зарегистрирован в отделе по Нюксенскому и Тарногскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, и регистрирующим органом произведена запись о праве собственности Булатовой Е.С. на земельный участок, номер регистрации …….., на жилой дом, номер регистрации …….. и запись об ипотеке в силу закона.
Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что по заключенному между истцом и ответчиком договору купли-продажи недвижимого имущества истец (продавец) исполнила договорные обязательства, передав имущество покупателю.
В связи с невыполнением обязательства по оплате переданного по договору купли-продажи имущества истцом Сергеевой Г.И. хх.хх.хххх года направлено ответчику (покупателю) Булатовой Е.С. претензионное письмо с требованием об оплате по договору.
Решая вопрос о расторжении заключенного между Сергеевой Г.И. и Булатовой Е.С. договора купли-продажи от хх.хх.хххх года в связи с неуплатой стоимости недвижимого имущества по сделке, суд учитывает следующие обстоятельства.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст.450 и п.4ст.453 ГК РФ.
Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом, возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между Сергеевой Г.И. и Булатовой Е.С. договор купли-продажи дома и земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе и при неуплате покупателем денег за дом и земельный участок.
В Гражданском кодексе РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п.3ст.486 ГК РФсодержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного продавцом товара по договору купли-продажи. Она заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии сост.395 ГК РФ.
Аналогичные выводы содержатся в пункте 65 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, в соответствии с которым при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФвправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцу ни законом, ни договором купли-продажи не предоставлено право требования расторжения договора купли-продажи, требования от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости такого имущества.
Не состоятельна ссылка представителя истца адвоката Смолиной О.А. на п.2ст.450 ГК РФ, предусматривающей расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении условий договора покупателем, к которому сторона истца относит невыплату ответчиком Булатовой Е.С. стоимости дома и земельного участка.
Из содержащего в пункте 2 статьи 450 ГК РФпонятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Т.е. сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушений.
Между тем, доказательств причинения значительного, по смыслу части 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимое имущество, ответчиком не представлено, также как и доказательств обращения в суд с требованием о взыскании с ответчика денежных средств по настоящему договору купли-продажи.
В судебном заседании установлено, что в настоящее время прекращено право собственности Булатовой Е.С. на указанные в договоре купли-продажи от хх.хх.хххх года земельный участок и индивидуальный жилой дом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от хх.хх.хххх года …….. собственником индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ….. область, ….. район, …. сельсовет, деревня …., дом …., общей площадью ….. кв.м. является Болотина Е.Н.
Земельный участок с кадастровым номером ……, общей площадью … кв.м. также принадлежит Болотиной Е.Н на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от хх.хх.хххх года ……..).
Основанием для регистрации права собственности Болотиной на земельный участок и индивидуальный жилой дом послужил договор купли-продажи от хх.хх.хххх года, заключенный между Болотиной Е.Н. и Булатовой Е.С. Имевшееся зарегистрированное ограничение права Булатовой Е.С. в виде ипотеки прекращено регистрирующим органом на основании заявления ООО «Кабинет-Инвест».
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Иных условий или оснований, чем осведомленность приобретателя об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое производит отчуждение, положения закона для признания добросовестным приобретателем не предусматривают.
Как установлено судом и подтверждается предоставленными Управлением Росреестра по Вологодской области правоустанавливающими документами на момент совершения сделки по приобретению имущества Болотиной Е.Н. право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ….. область, ….. район, ….. сельсовет, деревня …., дом …., и земельный участок с кадастровым номером …… по тому же адресу было зарегистрировано в ЕГРП за Булатовой Е.С., права которой на указанные объекты недвижимости никем не оспаривались, притязания третьих лиц и какие-либо ограничения на момент сделки отсутствовали. Кроме того, сделка, по которой Болотина Е.Н. приобрела владение спорным имуществом, во всем отвечала признакам действительности.
На основании изложенного суд полагает, что Болотина Е.Н. является добросовестным приобретателем названных выше объектов недвижимого имущества.
При указанных условиях суд полагает исковые требования Сергеевой Г.И. не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Сергеевой Г.И. к Булатовой Е. С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ……… и размещенного на нем индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: …… область, ….. район, ….. поселение, ….. сельсовет, деревня ….., дом …., прекращения права собственности Булатовой Е.С. на указанные земельный участок и индивидуальный жилой дом, признания за Сергеевой Г. И. права собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Тарногский районный суд в течение месяца.
Судья - Попов А.С.
