Дата принятия: 05 марта 2013г.
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
п. Залукокоаже ---
Судья Зольского районного суда Кабардино-Балкарской Республики Топалов И.Х., при секретаре Хашукаевой Е.Л., с участием истца - Куготова Н.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куготова Н.М. к Зольскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, о государственной регистрации перехода право собственности на объект недвижимости и обязании зарегистрировать право собственности, то есть переход права собственности на объект недвижимости,
установил:
Истец Куготов Н.М. обратился в Зольский районный суд с исковым заявлением к Зольскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, в котором просит обязать ответчика зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество - производственное помещение между коровниками, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по ---, в с.--- КБР.
Свои исковые требования мотивирует тем, что в 2008 году, по договору купли-продажи от ---, приобрел следующее недвижимое имущество: нежилое помещение - здание для хранения газовых баллонов, здание продовольственного склада, производственное помещение между коровниками вместе с оградой из железобетонных панелей в количестве <данные изъяты> штук, расположенное по адресу: КБР, ---, с.---. Указанное имущество, принадлежавшее ЗАОр НП «Зольское», приобретено им у продавца, конкурсного управляющего ЗАОр НП «Зольское» - Балкизова Ж.Х.
К договору купли-продажи составлен акт приема-передачи, которая является неотъемлемой частью договора купли-продажи от ---, по которому им приняты вышеуказанные объекты.
Он, в свою очередь, надлежащим образом выполнил обязанности, предусмотренные договором, и оплатил стоимость недвижимости в размере <данные изъяты> рублей.
Этими объектами, он фактически владеет и пользуется с момента его передачи ему, в соответствии с указанным актом - передачи, с 2008 года по настоящее время.
В соответствии со ст.551 ГК РФ, статьей 4, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от --- --- - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
Во исполнение требований действующего законодательства, --- он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР - Зольский отдел, для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи на производственное помещение между коровниками, расположенное по адресу: КБР, ---, с.---.
--- ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР - Зольский отдел известил его об отказе в регистрации права собственности на приобретенное им здание.
Основанием для отказа послужило отсутствие заявления ЗАОр НП «Зольское» на государственную регистрацию перехода права на указанное здание и а также иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости на основании ст. 20 Федерального закона от --- № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Работниками Регистрационной службы, согласно уведомления, ему было разъяснено, что он имеет право на обжалование в суд указанного отказа.
В силу ст. 550 ГК РФ, договор купли - продажи является заключенным между сторонами, после составления в письменной форме одного документа подписанного ими.
Согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.
В силу ст. 100 ГК РСФСР от ---, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости.
Таким образом, он является добросовестным приобретателем указанного имущества, так как он не мог знать об отсутствии первичных правоустанавливающих документов на указанное выше имущество, и он покупал это имущество непосредственно у конкурсного управляющего.
В настоящее время, ЗАОр НП « Зольское» ликвидировано в связи с банкротством.
При этом он полагает, что поскольку Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны, в случае ликвидации второй стороны, подлежит применению пункт 1 статьи 6 ГК РФ, в соответствии с которым применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии со статьёй 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, в случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона, такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.
Доказательства, представленные им в суд, являются достоверными и в своей совокупности достаточными для признания того обстоятельства, что он и продавец являясь сторонами договора купли-продажи, исполнили в полном объеме обязанности по передаче объекта договора, принятию его и уплате определенной договором цены.
Согласно положениям части 1 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию лишь договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560).
Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.
Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания, согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
Если по договору продается объект недвижимости, право на который возникло до введения в действие Закона, но на момент совершения сделки с ним это право не зарегистрировано за продавцом, отсутствуют основания для признания сделки по отчуждению такого имущества недействительной и не порождающей правовых последствий и, следовательно, оснований для отказа в регистрации перехода права собственности нет.
Таким образом, отсутствие ЗАОр НП « Зольское» зарегистрированного права собственности на объект недвижимости не может свидетельствовать о совершении сделки с нарушением закона.
При таких обстоятельствах, с учетом приведенных обстоятельств о применении аналогии права в ситуации, когда на момент подачи заявления о регистрации, вторая сторона по договору ликвидирована, отсутствие регистрации ранее возникшего права отчуждающей имущество стороны не может рассматриваться как нарушение Закона и являться основанием к отказу в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Далее, Куготов Н.М. указывает, что у него нет возможности получить требуемые Регистрационной палатой документы, помимо уже предоставленных, а также зарегистрировать в установленном законодательством порядке свое право собственности на объект, приобретенный им по договору купли-продажи, в связи, с чем и вынужден обратиться в суд.
При этом на сегодняшний день право собственности на данное здание ни за кем не зарегистрировано, каких либо право притязаний с чьей либо стороны не имеется.
На основании изложенного Куготов Н.М. просит удовлетворить исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и обязать Зольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, зарегистрировать мое право собственности, т.е. переход права собственности на объект недвижимости - производственное помещение между коровниками, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: КБР, ---, с.---.
В судебном заседании истец - Куготов Н.М. полностью поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика Зольского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в суд не явился, письменно просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по делу не имеет, решение оставляет на усмотрение суда.
Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть настоящее дело без представителя заинтересованного лица.
Выслушав истца Куготова Н.М., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Имеющийся в деле договор купли-продажи от --- соответствует вышеуказанным нормам Гражданского кодекса РФ. Из данного договора установлено, что Продавец - ЗАОр НП «Зольское», в лице директора - Балкизова Ж.Х. продает, а Покупатель - Куготов Н.М. покупает недвижимое имущество: здание для хранение газовых баллонов; здание продовольственного склада, производственное помещение между коровниками; ограда животноводческой фермы и железо-бетонные панели в количестве <данные изъяты> штук, на общую сумму <данные изъяты> рублей. Объекты принадлежат продавцу на праве собственности и расположены в с.--- КБР.
Из акта приема - передачи недвижимого имущества от --- установлен, что в лице конкурсного управляющего ЗАО р НП «Зольское» - Балкизова Ж.Х., Куготову Н.М. были переданы здание для хранение газовых баллонов; здание продовольственного склада, производственное помещение между коровниками; ограда животноводческой фермы и железо-бетонные панели в количестве <данные изъяты> штук, расположенные по адресу: КБР, ---, с.---, что на момент подписания акта стороны произвели взаиморасчет и претензий друг к другу не имеют.
Квитанцией к приходному кассовому ордеру --- от --- подтверждается, что за реализованное имущество он оплатил <данные изъяты> рублей.
Из кадастрового паспорта сооружения --- от --- следует, что производственное помещение между коровниками общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположен в с.---, и является нежилым помещением.
В материалах дела также имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации и сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Поскольку ЗАОр НП «Зольское» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от --- обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, а также учитывая, что судом исследованы все фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, суд считает, что по настоящему делу следует удовлетворить заявленные требования.
На основании изложенного и ст. ст. 549-551 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Обязать Зольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской республике зарегистрировать за Куготова Н.М., право собственности на недвижимое имущество - производственное помещение между коровниками, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по ---, в с.--- КБР.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики в месячный срок со дня его оглашения через Зольский районный суд.
Судья Зольского
районного суда КБР И.Х.Топалов
Копия верна: И.Х.Топалов
