Дата принятия: 05 июня 2014г.
Дело № 2-122/2014
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
05 июня 2014 г. с.Тарбагатай
Тарбагатайский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Чупошева Е.Н., при секретаре Мудаевой Г.С., с участием истца Цыреновой Р.Н., ответчиков Нелюбина Р.А., Нелюбиной Ю.В., третьего лица Бадмаевой Л.К., представителя третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия Карповой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыреновой Рубины Николаевны к Нелюбину Роману Александровичу о признании права собственности на земельный участок,
Установил:
Цыренова Р.Н., обращаясь в суд с иском к Нелюбину Р.А., с учетом заявления об уточнении исковых требований, просит признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером (обезличено), расположенный по адресу: Республика (обезличено), (обезличено)район, ДНТ «(обезличено)», ул. (обезличено), участок №(обезличено).
В обоснование исковых требований указывает, что ответчиком (обезличено) г. выдана нотариальная доверенность Будацыренову Д.Ц. с правом продажи в сроки, за цену и на условиях по своему усмотрению указанного земельного участка, с правом передоверия и получения денег. Будацыренов Д.Ц. передоверил свои полномочия Бадмаевой Л.К. (обезличено) года, через которую с истцом был заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно договору, земельный участок оценивается сторонами в (обезличено) руб. Расчет между сторонами произведен, подписан акт приема-передачи. Договор подписан в присутствии специалиста Управления Росреестра и сдан на государственную регистрацию.
Примерно через 3 недели после сдачи документов на государственную регистрацию, ответчик истцу по телефону сообщил о том, что его доверенное лицо Будацыренов Д.Ц. с ним не рассчитался, он намерен продать участок другим покупателям, сообщил ей, что отзывает доверенность и договор купли-продажи в Росреестре.
Регистрация сделки приостановлена, на момент ее регистрации доверенность не была изменена или отозвана, передоверие оформлялось в одной и той же нотариальной конторе Баторовой Л.В. Перед покупкой земельного участка она получила выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на земельный участок, также представитель Нелюбина Р.А. дала ей расписку, что Нелюбин Р.А. не состоит в браке.
В настоящее время договор не расторгнут, не изменен и не признан недействительным. О том, что продавец Нелюбин Р.А. состоит в браке, она не знала, при регистрации сделки в Управлении Росреестра по Тарбагатайскому району об этом обстоятельстве не сообщили. После получения расписки в приеме документов она передала деньги представителям продавца по доверенности и взамен получила их расписки. Она является добросовестным приобретателем земельного участка. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. Земельный участок передан в ее владение, подписан передаточный акт, полагает, что он считается переданным ей в собственность. В настоящее время она облагораживает земельный участок, произвела на нем уборку.
В судебном заседании истец Цыренова Р.Н. исковые требования поддержала.
Ответчик Нелюбин Р.А. исковые требовании не признал, пояснил, что отказывается от регистрации перехода права собственности, Будацыренов Д.Ц. ему деньги не вернул. Поддержал свой отзыв на исковое заявление.
Соответчик Нелюбина Ю.В. исковые требования не признала.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия Карпова Е.Ф., действующая по доверенности №(обезличено) от (обезличено) г., полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поддержала свой отзыв на исковое заявление.
Третье лицо Бадмаева Л.К. полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, с учетом позиции ответчика, истцом выбран правильный способ защиты права, отзыв представителя Росреестра формален. Поддерживает свой отзыв на исковое заявление.
Третье лицо Будацыренов Д.Ц. в судебное заседание не явился, извещался о рассмотрении дела. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Выслушав участвующих в деле лиц, свидетеля Бадмаеву С.К., исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.61).
Судом установлено и следует из материалов дела, между Цыреновой Р.Н. и Нелюбиным Р.А. в лице Бадмаевой Л.К., действующей в порядке передоверия от Будацыренова Д.Ц. был заключен договор купли-продажи от (обезличено) г. земельного участка с кадастровым номером (обезличено), площадью (обезличено)кв.м., расположенного по адресу: Республика (обезличено), (обезличено) район, ДНТ «(обезличено)», ул. (обезличено), участок №(обезличено). По условиям договора, земельный участок оценивается сторонами в (обезличено)руб., расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Право собственности у покупателя на приобретаемый по настоящему договору земельный участок возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (п.8. договора).
Из материалов дела следует, что истец исполнила свою обязанность по уплате стоимости земельного участка в размере (обезличено) руб., что подтверждается распиской Бадмаевой Л.К. (и ее отзывом на исковое заявление) в получении (обезличено) г. указанной суммы от Цыреновой Р.Н. для передачи Нелюбину Р.А. через его доверенное лицо Будацыренова Д.Ц. и распиской последнего в получении (обезличено) г. суммы (обезличено) руб. от Бадмаевой Л.К. за земельный участок по адресу: (обезличено)район, ДНТ «(обезличено)», ул. (обезличено).
Вместе с тем, как установлено судом, Нелюбин Р.А. представил в Управление Росреестра по РБ распоряжение от (обезличено) г. об отмене нотариально удостоверенной доверенности от (обезличено) г., выданной Будацыренову Д.Ц. на продажу вышеуказанного земельного участка.
Из показаний свидетеля Бадмаевой С.К. усматривается, что она с сестрой Бадмаевой Л.К. ездила на участок в ДНТ «(обезличено)», который продавал Будацыренов Д.Ц., пояснивший, что Нелюбин Р.А. в браке не состоит, выдал ему доверенность на продажу участка. Будацыренову Д.Ц. сестрой были переданы (обезличено)руб. за земельный участок, она подтверждает их получение. Будацыренов Д.Ц. не мог определиться, на кого оформить участок – на себя, жену или родственников.
Как пояснил в судебном заседании ответчик Нелюбин Р.А., он отказывается от регистрации перехода права собственности, Будацыренов Д.Ц. ему деньги не вернул. Как усматривается из отзыва Нелюбина Р.А. на исковое заявление, после получения документов, Будацыренов Д.Ц. начал избегать с ним встреч, на телефонные звонки перестал отвечать. Он приезжал по месту работы, но Будацыренова для него никогда не было на рабочем месте. Когда он понял, что денежных средств ему не получить, в (обезличено) г. он поехал к нотариусу и отменил доверенность от (обезличено) г.
Выдавая нотариально удостоверенную доверенность от (обезличено) г., Нелюбин Р.А. уполномочил Будацыренова Д.Ц. продать земельный участок в сроки, за цену и на условиях по своему усмотрению, при этом выдал доверенность с правом передоверия другим лицам.
Судом установлено, что причиной отмены Нелюбиным Р.А. доверенности явилась не оплата Будацыреновым Д.Ц. за продажу земельного участка, в связи с чем, приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли - продажи от (обезличено) г.
Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Суд находит обоснованным отзыв на иск представителя Управления Росреестра по РБ Карповой Е.Ф., согласно которому нарушенное право истца не может быть защищено путем признания права, так как вытекает из заключенного договора купли-продажи (ст.8 ГК РФ).
Так, согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По мнению суда, по смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
В настоящее время договор не оспорен и не расторгнут, является действующим. На момент его подписания Бадмаевой Л.К. и Цыреновой Р.Н., а также передаточного акта (по условиям которого покупатель участок приняла, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора), доверенности, выданные на Будацыренова Д.Ц. и Бадмаеву Л.К., имели юридическую силу.
Однако лицо, уполномоченное собственником на государственную регистрацию, ввиду отмены доверенности, утратило полномочия до проведения государственной регистрации.
С учетом установления юридически значимых обстоятельств дела, суд соглашается с позицией представителя третьего лица Управления Росреестра по РБ, согласно которой действия по отмене доверенности в ходе проведения государственной регистрации следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации, так как заключенный договор свою юридическую силу сохраняет, Нелюбин Р.А. не лишен возможности предъявить к Будацыренову Д.Ц. соответствующие требования о возврате денежных средств.
В данном случае, истец заявляет свои права на земельный участок, вытекающие из заключенного договора.
На основании пунктов 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Суд приходит к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав и соглашается с отзывом на исковое заявление представителя Управления Росреестра по РБ, поскольку право собственности Цыреновой Р.Н. на земельный участок может возникнуть не по решению суда по требованию о признании права собственности, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (в соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ, п.8 договора купли-продажи от (обезличено) г.).
Истец не лишена возможности обратиться с иском к ответчику Нелюбину Р.А. о государственной регистрации перехода права собственности, в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Цыреновой Рубины Николаевны к Нелюбину Роману Александровичу о признании права собственности на земельный участок, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Тарбагатайский районный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 10.06.2014 г.
Председательствующий судья Чупошев Е.Н.
СОГЛАСОВАНО
