Решение от 05 февраля 2013 года

РЕШЕНИЕ
 
именем Российской Федерации
 
    с. Богучаны Красноярского края 05 февраля 2013 года
 
    Богучанский районный суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Голобородько Ю.Н., представителя истиц Ивановой Л.А. действующей на основании доверенности от 17.12.2012 года, представителя ответчицы Дубецкой Н.Д. действующей на основании доверенности от 29.10.2012 года, при секретаре Бецольд Н.В.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Невонский Химлесхоз» к Пашковской ФИО16 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
 
УСТАНОВИЛ
 
    ООО «Невонский Химлесхоз» обратилось в Богучанский районный суд Красноярского края с исковым заявлением к Пашковской Л.И. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. В обосновании своих доводов указав что между ООО «Невонский химлесхоз» и ответчицей 12.05.2009 года был заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу <адрес>, по условиям договора покупатель до подписания договора обязан выплатить продавцу согласованную стоимость отчуждаемой квартиры в размере 60 000 рублей. ООО «Невонский химлесхоз» условия договора были исполнены, переданы ответчику денежные средства в размере 60 000 руб. в счет стоимости квартиры, однако от государственной регистрации договора ответчица уклоняются.
 
    В судебном заседании представитель ООО «Невонский химлесхоз» исковые требования поддержала в полном объеме, просила произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу <адрес>, заключенного 12 мая 2009 года между Пашковой Л.И. и ООО «Невонский Химлесхоз»
 
    Ответчица Пашкова Л.И., в судебном заседании 30.01.2013 года, исковые требовании не признала пояснив, что продала ООО «Невонский Химлесхоз» принадлежащую ей квартиру по адресу <адрес>, за 75 000 рублей, получив из них 60 000 рублей. В начале 2012 года она получила требование ООО «Невонский Химлесхоз» о государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 12.05.2009 года, но учитывая что у нее изменились семейные обстоятельства, данная квартира сейчас нужна ей самой, а так же что вся сумма за квартиру ей невыплачена, то она считает что у неё нет обязанности регистрировать договор купли-продажи квартиры.
 
    Представитель ответчика Дубецкая Н.Д., действующая на основании доверенности исковые требования не признала пояснив, что договор купли-продажи квартиры от 12.05.2009 года между ООО «Невонский Химлесхоз» и Пашковой Л.И. является ничтожным, так как срок действия доверенности выданные представителю ФИО4 истек и данная доверенность выдана не уполномоченным лицом, сумма выплачена Пашковой Л.И. не в полном объеме.
 
    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю Богучанский отдел в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Выслушав представителей сторон, третье лицо Мелентий Ю.В. на стороне истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:
 
    Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Согласно разъяснениям пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    В судебном заседании установлено, что Пашкова Л.И. являются собственникам трехкомнатной квартиры общей площадью 63.70 кв.м по адресу:<адрес>
 
    12 мая 2009 года между Пашковой Л.И. в лице Мелентий Ю.В. по доверенности, с одной стороны и ООО «Невонский Химлесхоз» в лице ФИО4 по доверенности с другой стороны, был заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры.
 
    По согласию сторон, в соответствии с п.3 договора стоимость квартиры была определена в размере 60 000 руб., которые истец выплатил ответчице до момента подписания договора
 
    Условия договора ООО «Невонский Химлесхоз» исполнены в полном объеме. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № Пашкова Л.И. получила от ООО «Невонский Химлесхоз» в уплату за указанную квартиру 60 000 рублей, а ООО «Невонский Химлесхоз» стало владельцем спорной квартиры, предоставив её для проживания ФИО4.
 
    20.02.2012 года ООО «Невонский Химлесхоз», в связи с истечением срока действия доверенности представителя Пашковой Л.И.- Берняк ( Мелентий) Ю.В. предложил Пашковой Л.И. явится в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры либо самой назначить дату таковой регистрации, однако Пашкова Л.И. получив требования ООО «Невонский Химлесхоз» уклонилась от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
 
    При этом Пашкова Л.И., с момента получения денежных средств за квартиру с 09.08.2007 года по апрель 2012 года, намерение сохранить свое право собственности на домовладение не выражала, а правомочия собственника осуществляло ООО «Невонский Химлесхоз», с момента исполнения договора купли-продажи Пашкова Л.И. спорное домовладение не содержала, обязательные платежи не вносила, использовать его для собственных нужд не пыталась.
 
    Данные выводы суда подтверждаются:
 
    Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, трехкомнатной квартиры общей площадью 63.70 кв.м по адресу:<адрес>, Пашковой Л.И. ( л.д. 329 ;
 
    договором купли-продажи квартиры по адресу:<адрес> заключенным 12.05.2009 года между Пашковой Л.И. в лице Мелентий Ю.В. по доверенности от 09.08.2007 года, с одной стороны и ООО «Невонский Химлесхоз» в лице ФИО4 по доверенности от 12.05.2009 года (л.д.86) ;
 
    квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № из которой следует что Пашкова Л.И. получила от ООО «Невонский Химлесхоз» в уплату за указанную квартиру 60 000 рублей. (л.д. 34) ;
 
    требованием ООО «Невонский Химлесхоз» от 20.02.2012 года адресованным Пашковой Л.И. о государственной регистрации договора купли-продажи и почтовым уведомлением свидетельствующим о том что данное требование получено Пашковой Л.И. 29.02.2012 года ( л.д. 45-46)
 
    Доводы ответчицы и ее представителя о том что условия договора истцом не выполнены, так как по условиям договора ООО «Невонский Химлесхоз» обязался выплатить в уплату за квартиру 75 000 рублей, суд считает не состоятельными, так как из копии нотариальной доверенности (л.д.87 ) от 09.08.2007 года следует что Пашковой Л.И. доверяет Мелентий Ю.В. продать принадлежащую ей квартиру по адресу <адрес> на условиях и за цену по своему усмотрению, так же из с п.3 договора купли- продажи от 12.05.2009 года, следует что стоимость спорной квартиры была определена в размере 60 000 руб. и покупатель оплатил продавцу указанную сумму до момента подписания договора, а так же из квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № следует что Пашкова Л.И. получила от ООО «Невонский Химлесхоз» в уплату за указанную квартиру 60 000 рублей. Каких- либо иных доказательств того что сумма сделки составляла 75 000 рублей Пашковой Л.И. суду не представлено.
 
    Не нашли своего подтверждения в судебном заседании доводы представителя ответчицы о том что оплата по договору купли-продажи квартиры не произведена, в связи с тем что в материалах дела имеются две разных квитанции к приходному кассовому ордеру, так как подлинник квитанции ( л.д. 34 ) с реквизитами организации остался у истца и был предъявлен в судебное заседание, а копия квитанции ( л.д. 70 ) без реквизитов организации была выдана ответчице, а кроме того Пашкова Л.И. в судебном заседании не отрицала тот факт что она в уплату за проданную ею квартиру получила от ООО «Невонский Химлесхоз» 60 000 рублей и подпись на квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № сделана ею собственноручно.
 
    Доводы представителя ответчицы о том что договор купли-продажи является ничтожным так как истцом с материалами дела представлен договор купли продажи квартиры, который рознится с договором купли-продажи квартиры истребованным из Управления Федеральной регистрационной службы, суд так же считает не состоятельными, так как при сравнительном анализе установлено что реквизиты и тексты исследуемых документов идентичен, отличается лишь расшифровка подписи, а именно : экземпляр договора представленный Управлением Федеральной регистрационной службы ( л.д.86)
 
    продавец Мелентий ФИО17 по доверенности
 
    покупатель ФИО4 по доверенности
 
    Экземпляр представленный истцом ( л.д. 30-32)
 
    продавец Мелентий ФИО18 12.05.2009 года по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ
 
    покупатель по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4
 
    Из пояснения в судебном заседании представителя истца следует что, в связи с тем что подлинник договора купли-продажи спорной квартиры был представлен для государственной регистрации и находился в Управлением Федеральной регистрационной службы, то при обращении в суд была распечатана копия указанного договора, сохранившаяся в компьютере, на которой Мелентий Ю.В. и ФИО4 расписались, текст договора не изменялся.
 
    При таких обстоятельствах суд не усматривает каких-либо нарушений, при заключении договора купли-продажи квартиры.
 
    Так же доводы представителя ответчицы о том что договор купли-продажи квартиры заключен со стороны ООО «Невонский Химлесхоз» лицом не обладающим правом заключения данного договора, так как у данного представителя Мелентий О.В. действие доверенности прекращено в связи с истечением срока, на доверенности отсутствует печать руководителя организации, выдача доверенности не оплачена государственной пошлиной и данная доверенность выдана неуполномоченным лицом главой Невонского сельсовета, суд находит не состоятельными и не основанными на фактических обстоятельствах дела.
 
    На момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры 12.05.2009 года, срок действия доверенности выданной ООО «Невонский Химлесхоз» ФИО4 не истек, доверенность выдана и подписана директором ООО «Невонский Химлесхоз» ФИО14, ФИО4 с целью приобретения спорной квартиры, указанная доверенность зарегистрирована в реестре регистрации нотариальных действий Невонского сельсовета и оплачена государственной пошлиной (л.д. 61-63, 88 ), а кроме того представитель ООО «Невонский Химлесхоз» в судебном заседании подтвердил полномочия ФИО4 на приобретении от лица ООО «Невонский Химлесхоз» квартиры по адресу <адрес>
 
    Кроме того, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданского оборота, и отсутствия соответствующих объективных предпосылок, у Пашковой Л.И. Г.А.П. не было никаких оснований при наличии исполненного договора купли-продажи с ООО «Невонский Химлесхоз» продолжить проживать в этом же домовладении.
 
    Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответственно, посредством государственной регистрации подтверждаются и признаются уже возникшие обязательства, которые облечены в форму договора. Если такое признание состоялось, договор считается заключенным. В этом случае для сторон фактически исполненного договора наступают остальные правовые последствия - прекращение права собственности у продавца, и его возникновение у покупателя. В противном случае (без государственной регистрации) последствия фактического исполнения договора, включая встречную передачу объекта недвижимости и денежных средств, переход права собственности не влекут, а договор считается незаключенным.
 
    Вместе с тем, поскольку договор связывает стороны определенными взаимными обязанностями с момента достижения (оформления) соглашения о его существенных условиях, незарегистрированный договор купли-продажи недвижимости является для покупателя основанием законного владения имуществом (применительно к статье 305 ГК РФ - законное владение лица, не являющегося собственником имущества).
 
    В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Таким образом, на основании незарегистрированного договора купли-продажи недвижимого имущества возникает особое вещное (имущественное) право, относящееся в силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав, и подлежащее защите.
 
    В данном случае формально существующее право собственности Пашковой Л.И. конкурирует с реально длительно и добросовестно осуществляемым вещным правом ООО «Невонский Химлесхоз». Из объяснений Пашковой Л.И. в судебном заседании следует, что в настоящее время она сама желает проживать в спорном домовладении, либо продать данное жилье за 500 000 рублей.
 
    По объяснениям представителя ООО «Невонский Химлесхоз», иск предприятия о понуждении к государственной регистрации права собственности подан с целью легализации результатов фактически исполненного договора купли-продажи.
 
    Исходя из общих принципов и положений гражданского законодательства, определяющее значение для признания и судебной защиты права собственности имеет его реальное осуществление, а не один лишь факт формальной принадлежности.
 
    Поэтому в определенных случаях, с учетом положений статьи 8 ГК РФ, устранение от осуществления права собственности может повлечь его прекращение.
 
    Так, согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
 
    Установленные по делу обстоятельства определенно свидетельствуют об устранении Пашковой Л.И. от владения, пользования и распоряжения спорным домовладением в течение более 4 лет после его фактической продажи в 2007 году, и одновременном добросовестном осуществлении вещных прав ООО «Невонский Химлесхоз».
 
    Какие-либо объективные данные, позволяющие считать право собственности Пашковой Л.И. нарушенным, отсутствуют.
 
    При таких обстоятельствах право собственности Пашковой Л.И. на спорное домовладение признается прекращенным, а право собственности ООО «Невонский Химлесхоз» - возникшим из договора купли-продажи, и подлежащим государственной регистрации.
 
    Добровольного исполнения соглашения не произошло, ввиду последующего возникновения спора.
 
    Поскольку договор купли-продажи был исполнен надлежащим образом, без нарушения прав сторон, а именно договор купли-продажи заключен в соответствии с действующим законодательством, в установленной законом форме, в период действия доверенностей представителей сторон, оплата стоимости квартиры ответчице произведена, договор действует в настоящее время и условия данного договора должны исполняться сторонами, а препятствием для государственной регистрации перехода права собственности является только объективно не обусловленное изменение намерений Пашковой Л.И., в связи с чем суд квалифицирует действия ответчика как уклонение от регистрации перехода права собственности.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Пашковой Л.И. в пользу истца надлежит взыскать государственную пошлину, в сумме 2000 рублей. Решая вопрос об удовлетворении требования истца о взыскании расходов по оплате юридических услуг по оформлению искового заявления в сумме 2000 рублей, суд исходит из сложности настоящего гражданско-правового спора, сложности изготовления искового заявления, документов подтверждающих расходы, разумности таковых и считает что расходы по оформлению данного искового заявления обоснованными, в связи с чем считает необходимым взыскать с Пашковой Л.И. в пользу истца 2000 рублей расходы по оплате юридических услуг по оформлению искового заявления.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Требования ООО «Невонский химлесхоз», удовлетворить.
 
    Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Пашковой ФИО19 и ООО «Невонский Химлесхоз»
 
    Взыскать с Пашковой ФИО20 в пользу <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, а так же расходы понесенные по плате юридических слуг за составление искового заявления в сумме 2000 рублей.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд, в течении месяца со дне вынесения решения в полном объеме, с подачей жалобы через Богучанский районный суд.
 
    Председательствующий : Ю.Н. Голобородько