Дата принятия: 04 сентября 2014г.
Дело № 2-3219/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 сентября 2014г. г.Саратов
Ленинский районный суд г.Саратова в составе
председательствующего судьи Озерова А.Ю.
при секретаре Федоровой О.В.,
с участием представителя истца Ровнова В.В.,
представителя администрации МО «Город Саратов» Командровской О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Култк А.М. к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановление об отказе в предоставлении права аренды земельного участка,
установил:
Кулик А.М. обратился в суд с иском, в котором просит признать незаконным постановление администрации МО «Город Саратов» № от 12.05.2014г. об отказе ему в предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 597 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040324:472, по адресу: <адрес> и обязать администрацию МО «Город Саратов» рассмотреть его заявление от 24.03.2014г. о предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 597 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>
В обоснование своих требований истец указал, что ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 29.01.2009г. принадлежит административно-производственное здание общей площадью 1385,5 кв.м., которое расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 10 597 кв.м., разрешённое использование: под промышленное производство, что соответствует виду разрешённого использования - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».
Данный земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом на право бессрочного пользования землёй № Сар-39-04-000509 от 26.04.1993г.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.
Согласно п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
Таким образом, он имеет право пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник здания. Однако право пользования соответствующей частью земельного участка в указанном случае требует соответствующего оформления.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Если стороны при заключении сделки не оговорили, что к новому собственнику переходит только часть земельного участка, следует считать, что с переходом прав на строение к новому собственнику переходит весь земельный участок в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
24.03.2014г. он обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на занимаемый административным зданием земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером №
12.05.2014г. администрацией МО «Город Саратов» принято постановление № об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, т.к. на испрашиваемом земельном участке расположено два объекта недвижимости, и, что на второй объект не представлено правоустанавливающих документов.
Данный отказ он считает незаконным, т.к. кроме нежилого здания площадью 1385,5 кв.м. (литера А), которое принадлежит ему на праве собственности, на земельном участке имеется нежилое здание общей площадью 25,1 кв.м. (литера Б), которое является проходной (сторожка), т.е вспомогательным строением. Данное строение построено прежним собственником на отведённом в установленном порядке на тот период земельном участке, и на его строительство не требовалось получение разрешения, а соответственно не требовался акт ввода его в эксплуатацию.
Истец, представитель Комитета по управлению имуществом г.Саратова в суд не явились, истец просит рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель истца поддержал заявленные Кулик А.М. требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, указав, что здание под литерой Б является вспомогательным строением, расположено отдельно от здания под литерой А.
Представитель администрации МО «Город Саратов» иск не признала и пояснила, что 26.03.2014г. истец обратился с заявлением в порядке ст.36 ЗК РФ о предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 597 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, под административно-производственное здание.
Постановлением администрации МО «Город Саратов» № 1279 от 12.05.2014г. истцу было отказано в предоставлении права на испрашиваемый земельный участок, поскольку согласно акту осмотра от 01.04.2014г. на испрашиваемом земельном участке расположено два объекта недвижимости. Истцом не представлено сообщение, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, с указанием кадастровых (инвентарных) номеров при их наличии и адресных ориентиров.
Права на земельные участки приобретаются гражданами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на испрашиваемых земельных участках. Согласно информации полученной в рамках межведомственного взаимодействия (выписка из ЕГРП от 31.03.2014г.) принадлежащее истцу нежилое здание расположено по адресу: <адрес> Документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобрести испрашиваемый земельный участок, не представлены.
Данное постановление является законным и обоснованным.
Согласно утверждённому перечню документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, к заявлению должны быть приложены копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признаётся возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.
Из имеющейся выписки из Росреестра усматривается, что истец является собственником нежилого административно-производственного здания площадью 1385,5 кв.м., литера А.
Согласно акту осмотра земельного участка от 01.04.2014г., составленному специалистами мупземконтроля, на земельном участке помимо указанного здания расположено одноэтажное строение - пункт охраны. При этом документов, подтверждающих право собственности истца на пункт охраны, представлено не было.
Если у данного объекта недвижимости есть иной собственник, то в соответствии со ст.36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Также истцом не представлено сообщение, содержащее сведения о наличии на участке строения под литерой Б. Данное сообщение представляется в виде отдельного документа, на котором указывается перечень всех объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.
Довод истца о том, что пункт охраны является вспомогательным объектом, не должен приниматься во внимание.
Объекты необходимые для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению представляют собой объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые на нём возведены в соответствии с его целевым назначением «размещение административно-производственного здания».
Если сооружения основного и вспомогательного назначения представляют собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединённых общим функциональным назначением, то такие сооружения являются единым прочно связанным с землёй сооружением, имеющим в своём составе объекты недвижимости вспомогательного характера.
В соответствии со ст.133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте, как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе, линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства наличия права собственности у истца на единый недвижимый комплекс, в который бы входили здания основного назначения (административно-производственное здание) и вспомогательного значения (пункт охраны).
Кроме этого, частью 7 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что границы и размеры земельного участка определяются с учётом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Согласно ч.2 ст.35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст.33 настоящего Кодекса, в соответствии с которой для целей не указанных в п.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, предоставление земельного участка на основании ст.36 ЗК РФ возможно только при наличии на этом участке объектов недвижимости, находящихся в собственности у заявителя, при этом объём прав на землю ограничен положениями п.3 ст.33 ЗК РФ.
Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Истцом испрашивается земельный участок под размещение объекта торговли 1385,5 кв.м. общей площади. Вместе с тем, испрашиваемый земельный участок имеет площадь 10 957 кв.м. То есть площадь испрашиваемого земельного участка многократно превышает размер находящегося на нём объекта недвижимости, принадлежащего истцу, что противоречит положениям ст.ст.33, 35 ЗК РФ о соразмерности площади земельного участка.
Кроме этого, согласно письму Комитета по градостроительной политике от 04.04.2014г. № 08-03-20/1345, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утверждёнными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. № 27-280, запрашиваемый земельный участок (координаты по представленной кадастровой выписке) расположен в территориальной зоне П-1- зоне предприятий 4 и 5 классов вредности по СанПиН, вне границ красных линий улиц и дорог.
В перечне разрешённых видов использования земельных участков и объектов капитального строительства (подп.42.2 Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утверждённых решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. № 27-280, в редакции от 06.02.2014г. № 32-361) отсутствует такой вид, как «административно-производственное здание».
Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований.
В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Данные нормы права не допускают возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
Из материалов гражданского дела следует, что постановлением администрации г.Саратова от 26.04.1993г. № 156-131 акционерному обществу «Саратовстройтранс» под промышленное производство предоставлен в бессрочное пользование фактически занимаемый земельный участок площадью 1,07 га по адресу: <адрес>
На основании данного постановления акционерному обществу «Саратовстройтранс» выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй № Сар-39-04-000509, по которому акционерному обществу земельный участок площадью 1,07 га под промышленное производство передан в бессрочное пользование (л.д.17-22).
01.03.2000г. ЗАО «Саратовагростройтранс» заключило с ООО ПСФ «РКР» договор купли-продажи № 37, по которому продало ООО ПСФ «РКР» нежилое двухэтажное здание полезной площадью 1207,1 кв.м., литера А по адресу: <адрес> (л.д.12-13).
Согласно пунктам 1.2 и 1.3 данного договора продавец обязуется также передать покупателю в установленном порядке право бессрочного пользования на земельный участок площадью 1,07 га, а покупатель принимает в собственность указанное недвижимое имущество, а также право бессрочного пользования на земельный участок площадью 1,07 га.
29.01.2009г. по договору купли-продажи ООО ПСФ «РКР» продало, а Кулик А.М. купил нежилое двухэтажное здание литер А общей площадью 1207,1 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.14-15).
13.09.2011г. истец зарегистрировал за собой право собственности на указанное здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.16).
21.03.2014г. истец обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением, в котором просил предоставить в соответствии со ст.36 ЗК РФ право аренды на 49 лет на земельный участок площадью 10 597 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, указав в заявлении, что на испрашиваемом земельном участке расположено административно-производственное здание, принадлежащее ему на праве собственности (л.д.110).
Постановлением администрации МО «Город Саратов» № 1279 от 12.05.2014г. истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду, т.к. согласно акту от 01.04.2014г. на испрашиваемом земельном участке расположено два объекта недвижимости. Заявителем не представлено сообщение, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке. Заявителем не представлены документы, подтверждающие право на все здания на испрашиваемом участке (л.д.11).
Суд считает данное постановление законным и обоснованным, оснований для признания его незаконным не имеется.
Согласно представленному договору купли-продажи от 29.01.2009г. истец приобрёл в собственность здание площадью 1207,1 кв.м. под литерой А (л.д.14-15). Право собственности на основании данной сделки зарегистрировано истцом на здание общей площадью 1385,5 кв.м. (л.д.16). Земельный участок истцом по указанной сделке не приобретался.
Документами, подтверждающими права на земельный участок является государственный акт, согласно которому земельный участок передан в бессрочное пользование АО «Саратовстройстранс» (л.д.17).
Документов по распоряжению данным земельным участком АО «Саратовстройстранс» суду не представлено.
Из договора от 01.03.2000г. № следует, что здание продаётся ООО ПСФ «РКР», у которого оно приобретено истцом, ЗАО «Саратовагростройтранс» (л.д.12-13), а не АО «Саратовстройтранс».
Из договора от 01.03.2000г. следует, что продавец обязуется передать покупателю в установленном порядке право бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок площадью 1,07 га.
Однако документов, подтверждающих, что земельный участок передан в установленном законом порядке покупателю, суду не представлено.
Согласно ч.1 ст.20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
В соответствии с ч.2 ст.20 ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
В связи с этим, не состоятельны доводы истца о том, что в связи с покупкой здания к нему переходят права на земельный участок прежнего владельца.
Согласно частям 3, 4 ст.20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные статьями 15,20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Статьёй 45 ЗК РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке.
Доказательств прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком у АО «Саратовстройтранс» суду не представлено.
В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации права на земельный участок (л.д.70, 71, 127).
После обращения истца к ответчику был произведён осмотр испрашиваемого земельного участка, в ходе которого было установлено, что на нём помимо здания под литерой А, на которое за истцом зарегистрировано право собственности, также расположено здание под литерой Б (л.д.112-116).
Здание под литерой Б является отдельно стоящим, самостоятельным объектом недвижимости, на который имеется кадастровый паспорт (л.д.27-28).
Сведений о наличии у истца права собственности на данный объект недвижимости (лит.Б) суду не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ установлено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При указанных обстоятельствах суд считает, что истцом не обоснована необходимость предоставления ему в аренду земельного участка площадью 10 597 кв. м. под находящееся в его собственности здание площадью 1385,5 кв.м.
Суд исходит и из того, что в составе документов, представленных истцом, отсутствует сообщение о зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на земельном участке, что является необходимым в силу п. 8 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, установленного Приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. N 475.
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Култк А.М. к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» № от 12.05.2014г. об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 597 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Саратова.
Председательствующий
