Дата принятия: 04 сентября 2014г.
Дело № 2-5895\2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГ Уссурийский районный суд в составе председательствующего судьи Степановой Е.А. при секретаре Петренко М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «XXXX» к администрации Уссурийского городского округа, Бояркину В. М., Рудневу К. М., Салюковой Т. Л. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными результатов межевания с участием третьего лица Департамента культуры Приморского края,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с иском о признании договора купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ земельного участка общей площадью XXXX кв.м кадастровый XXXX, категория земель-земли населенных пунктов, зона XXXX, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в пределах участка, адрес ориентира :XXXX, разрешенное использование: для жилого дома, заключенного между администрацией Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и Бояркиным В. М., Рудневым К. М., Салюковой Т. Л., признать недействительным. Применении последствий недействительности ничтожной сделки - возложении на Бояркина В.М., Руднева К. М., Салюкову Т. Л. обязанность возвратить в муниципальную собственность данный земельный участок, признать недействительными результаты межевания земельного участка, ссылаясь на то, что истец на основании договора купли-продажи недвижимого имущества на торгах от ДД.ММ.ГГ является собственником административного здания общей площадью XXXX кв.м, расположенного по адресу: XXXX. Право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём сделана запись XXXX (свидетельство от ДД.ММ.ГГ XXXX). Здание как объект культурного наследия регионального значения принято под государственную охрану решением исполкома Приморского краевого Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГ № XXXX, а также постановлением администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГ № XXXX.
В силу сложившейся застройки здание имеет общий двор с находящимся рядом жилым домом, расположенным по адресу XXXX.
ДД.ММ.ГГ решением мирового судьи судебного участка XXXX XXXX Приморского края за Бояркиной (Салюковой) В. М., Рудневым К.М., Салюковой Т. Л. признано право собственности на жилой дом по XXXX. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ, о чём сделана запись XXXX (свидетельства XXXX, XXXX, XXXX соответственно).
На момент регистрации права собственности на жилой дом и на момент приобретения истцом административного здания земельный участок под жилым домом по XXXX в установленном земельным законодательством порядке сформирован не был. До ДД.ММ.ГГ года земельный участок, фактически используемый собственниками жилого дома по XXXX, был огорожен деревянным забором, площадь использовавшегося земельного участка составляла XXXX кв.м.
При покупке административного здания на торгах от ДД.ММ.ГГ ООО «XXXX» приобрело право использования территории, прилегающей к зданию, которая включала проезд во внутренний двор здания, а также в помещение встроенного гаража. Кроме того, на этой территории находились служебные постройки в составе административного здания.
Начиная с ДД.ММ.ГГ года, истец начал формирование и оформление в собственность земельного участка под административным зданием, в том числе путём оформления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
В ходе процедуры формирования земельного участка в ДД.ММ.ГГ года истец обнаружил, что собственники дома по XXXX огородили земельный участок вокруг своего дома с существенным захватом территории, необходимой для обслуживания административного здания по XXXX.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером XXXX, расположенный по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира:XXXX, зарегистрирован на праве общей долевой собственности по XXXX доле в собственности каждого за ответчиками Бояркиной В. М., Рудневым К. М., Салюковой Т. Л.
Основанием регистрации права собственности явился договор купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ земельного участка, на котором расположен дом по XXXX, заключенный между администрацией Уссурийского городского округа и Бояркиной В.М., Рудневым К.М., Салюковой Т.Л.
Ответчики Бояркина В.М., Руднев К.М., Салюкова Т.Л. в администрацию УГО с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не обращались, заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность подано ими лишь ДД.ММ.ГГ. Формирование земельного участка по XXXX является недействительным, поскольку выполнено на основании незаконного постановления администрации Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГ XXXX «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в г. Уссурийске по XXXX», изданного в беззаявительном порядке, то есть с превышением полномочий, предоставленных органу местного самоуправления.
При определении местоположения границ и площади земельного участка по XXXX кодекса РФ в части учёта фактического землепользования и площади земельного участка, поскольку имеет место значительное несоответствие границ и площади предоставленного Бояркиной В.М., Рудневу К.М., Салюковой Т.Л. земельного участка его фактическому использованию, что также влечёт недействительность межевания земельного участка и сделки купли-продажи.
Данное обстоятельство подтверждено техническим паспортом домовладения от ДД.ММ.ГГ, согласно которому жилой дом XXXX площадью XXXX кв.м расположен на земельном участке площадью XXXX кв.м, при этом границы земельного участка обозначены на плане земельного участка забором.
Площадь земельного участка, предоставленного ответчикам, составила XXXX кв.м. В конфигурацию данного земельного участка вошла территория, занимаемая служебными постройками в составе административного здания по XXXX, принадлежащего истцу - сараями с литерами ГЗ и Г4.
При формировании и последующем предоставлении земельного участка по XXXX нарушены нормативы СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 320 (п.п. 6.4, 11.4, 11.5, 11.8), а также ст. 63, 67 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (в редакции, действовавшей на даты издания постановлений от 15.12.2011 г. № 3228 и от 06.04.2012 г. № 925), которыми предусмотрено, что вновь образованные границы земельных участков не должны нарушать сложившуюся застройку, существующие подъезды или иные изменения, влекущие нарушения норм по эксплуатации и обслуживанию существующей застройки. На территории земельного участка по XXXX необходимо разместить основной проезд для подъезда к зданию и второстепенный проезд для специализированной техники; наружный радиус закругления проезда должен составлять XXXX м, поскольку размещение меньшего наружного радиуса не представляется возможным, исходя из ширины ворот в здание; граница отвода земельного участка для проезда пожарных машин должна быть расположена не ближе 6 метров от здания.
Огороженный забором земельный участок по XXXX, препятствует проезду автотранспорта во двор дома по XXXX, поскольку в настоящее время минимальная ширина проезда составляет XXXX м, максимальная - XXXX м.
Данное обстоятельство подтверждено заключением XXXX от ДД.ММ.ГГ «О техническом состоянии объекта», оформленном ООО «Консалтинговая компания Арктур Эксперт».
Формирование и предоставление в собственность гражданам земельного участка по XXXX не соответствует требованиям законодательства в области обеспечения сохранности объектов культурного -наследия, в том числе Федерального закона от ДД.ММ.ГГ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Сохранность объектов культурного наследия, к каковым относится -нежилое здание по XXXX («Гостиница Ружицкой» ДД.ММ.ГГ года постройки) осуществляется не только в интересах собственника здания - ООО «XXXX», а в интересах всех граждан Российской Федерации.
Значительное уменьшение территории объекта культурного наследия препятствует выполнению реставрационных работ в отношении административного здания по XXXX по причине невозможности проезда во двор транспорта, в том числе спецтехники.
Охранным обязательством № XXXX от ДД.ММ.ГГ установлено, что предметом охраны здания по XXXX являются фасады здания со всеми архитектурными деталями, включая первоначальные формы заполнений оконных и дверных проемов, форму кровли. В ходе реставрации здания его фасад, включая фасад встроенного гаража и гаражные ворота, должны быть сохранены в неизменном виде, сам гараж после реставрации должен использоваться по прямому назначению. Предоставление Бояркиной В.М., Рудневу К.М., Салюковой Т.Л. земельного участка со значительным превышением ранее используемой ими площади препятствует возможности въезда в гараж, тем самым препятствует истцу осуществлять в полном объёме права собственника здания.
Согласно заключению № XXXX, оформленному ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», площадь участка, необходимая и достаточная для эксплуатации и использования нежилого здания, ранее отведённая собственникам дома по XXXX, составляет XXXX кв.м.
Решением Думы муниципального образования XXXX и XXXX от ДД.ММ.ГГ XXXX «О нормах предоставления земельных участков в собственность гражданам в муниципальном образовании XXXX и XXXX», установлены предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых в собственность для обслуживания индивидуальных жилых домов усадебного типа - от 0,04 га.
С учётом площади фактически используемого земельного участка XXXX кв.м, земельный участок под домом по XXXX в его фактических границах не соответствовал требованиям, установленным к минимальным размерам земельных участков в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
В судебном заседании представитель истица по доверенности Ивашнева Г.Г. на иске настаивала по указанным основаниям.
Представитель администрации УГО по доверенности Юдко Л.В. с иском не согласилась, представила письменный отзыв, в котором указала, что Бояркиной В.М., Салюковой Т.Л., Рудневым К.М. в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, было подано заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Уссурийске по XXXX. По результатам рассмотрения заявления ДД.ММ.ГГ администрацией Уссурийского городского округа было принято постановление XXXX об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в г.Уссурийске по XXXX. Сведения о соседнем земельном участке, на котором расположен объект по адресу XXXX, отсутствуют, в связи с чем информации об особенностях смежного земельного участка не имелось. Доказательств о том, что сараи на каком-либо праве принадлежат ООО «XXXX», не представлено. Требования СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений» не подлежат применению, так как проезды имеют надлежащее обозначение. Наличие дорог, проездов должно быть документально закреплено и отражаться в плане как красная линия. Стороной по указанному договору купли-продажи земельного участка является Управление имущественных отношений администрации УГО.
Представляющий интересы ответчиков Никитенко Д.В. с иском не согласился, т.к. согласно постановлению администрации Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГ XXXX "Об утверждении схемы расположения земельного участка по XXXX в г. Уссурийске" следует, что указанное постановление издано на основании заявлений Бояркиной В.М., Руднева К.М., Салюковой Т.Л., что не противоречит пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии со свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГ № XXXX ООО «XXXX» принадлежит на праве собственности административное здание общей площадью XXXX кв.м. (Лит. А), XXXX к XXXX. Постройки - сараи с литерой ГЗ и Г4 ООО «XXXX» не принадлежат. Сараи с литерами Г2, ГЗ и Г4 длительное время использовались ответчиками для хозяйственных нужд. Из техпаспорта от ДД.ММ.ГГ следует, что снесенный истцом сарай с литерой ГЗ расположен в границах земельного участка ответчиков Бояркиной В.М., Руднева К.М., Салюковой Т.Л. Понятие "наружный радиус закругления проезда" нормах права, приведенных истцом отсутствует, в связи с чем отсутствуют и параметры его регулирования.Пункт 11.8 СП 42.13330.2011 регулирует "Радиусы закругления проезжей части улиц и дорог по кромке тротуаров и разделительных полос" и применяется для магистральных улиц и дорог регулируемого движения и местного значения. В силу положений статьи 38 ФЗ РФ № 117 от 10.07.2012 «О внесении изменений в ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» статья 67 указанного регламента признана утратившей силу. Иных норм действующего законодательства, которые бы устанавливали ширину проезда в размере не менее 6-ти метров, в настоящее время нет. В соответствии с охранным свидетельством № XXXX от ДД.ММ.ГГ собственника объекта культурного наследия, помещение памятника по XXXX в г. Уссурийске может быть использовано собственником под «административные помещения». Назначение памятника «гараж» в охранном свидетельстве не указано.
Департаментом культуры Приморского края направлены письменные пояснения, в котором иск поддержал, подтвердил выдачу названного охранного обязательства, указал, что охранная зона в отношении памятника, утвержденная в установленном порядке, отсутствует. Администрация Уссурийского городского округа выделила земельный участок физическим лицам без учета сложившихся границ территории памятника. За согласованием при предоставлении земельного участка органы местного самоуправления в Департамент не обращались.
В силу ст. 166,167, 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.
Согласно ст. 5 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.
Как предусмотрено п. 5 ч.2 ст. 33 государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима.
В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" домовладение - жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.
Согласно техническому паспорту XXXX в г. Уссурийске здание включает основное строение и пристройку, в качестве служебных построек указаны сараи с литерами Г3, Г4.
Как установлено в судебном заседании, подтверждается пояснениями участников процесса и заключением консалтинговой компании «Арктур Эксперт» от ДД.ММ.ГГ в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи часть земельного участка, находившегося в фактическим пользовании владельца здания по XXXX, перешла в собственность владельцев дома по XXXX – сараи оказались на земельном участке ответчиков.
Согласно охранному свидетельству № XXXX от ДД.ММ.ГГ ООО «XXXX» должно проводить проектные, реставрационные работы в сроки, предусмотренные актом технического состояния, являющимся неотъемлемой частью охранного обязательства. Как следует из акта, проект восстановления здания должен быть выполнен в ДД.ММ.ГГ-ДД.ММ.ГГ г. Согласно заключению консалтинговой компании «Арктур Эксперт» от ДД.ММ.ГГ г., в частности с учетом необходимости наличия парковочных мест для хранения спецтехники при проведении реставрационных работ для эксплуатации здания необходима площадь XXXX +\- кв.м. При этом экспертом определено, что необходимая площадь для эксплуатации дома по XXXX -XXXX кв.м.
ДД.ММ.ГГ истец направил в Управление архитектуры и градостроительства УГО заявление об утверждении границ земельного участка для здания в связи с необходимостью оформления прав на земельный участок и приложил свидетельство о праве собственности, в котором имеется отметка, что здание является объектом культурного наследия.
Несмотря на это и в нарушение положений названного Федерального Закона в отсутствие заявлений собственников дома по XXXX, ДД.ММ.ГГ администрацией Уссурийского городского округа издано постановление XXXX об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по XXXX. Без учета фактического землепользования произведено межевание земельного участка. ДД.ММ.ГГ заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка.
Гараж значится в экспликации здания по XXXX.
При таких обстоятельствах суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях в пользу истца взыскиваются расходы по оплате госпошлины.
По изложенному и руководствуясь ст.ст. 197, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Договор купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ земельного участка общей площадью XXXX кв.м кадастровый XXXX, категория земель-земли населенных пунктов, зона XXXX, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в пределах участка, адрес ориентира :XXXX, разрешенное использование: для жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и Бояркиным В. М., Рудневым К. М., Салюковой Т. Л. –признать недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - возложить на Бояркина В. М., Руднева К. М., Салюкову Т. Л. возвратить администрации УГО земельный участок общей площадью XXXX кв.м кадастровый XXXX, категория земель-земли населенных пунктов, зона XXXX, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в пределах участка, адрес ориентира :XXXX, разрешенное использование: для жилого дома.
Признать недействительными результаты межевания земельного участка общей площадью XXXX кв.м кадастровый XXXX, категория земель-земли населенных пунктов, зона XXXX, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенный в пределах участка, адрес ориентира :XXXX, разрешенное использование: для жилого дома.
Данное решение является основанием для аннулирования в Управлении федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии записи о регистрации договора купли-продажи земельного участка общей ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и Бояркиным В. М., Рудневым К. М., Салюковой Т. Л.; в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной ДД.ММ.ГГ кадастра и картографии кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером XXXX.
Взыскать с администрации Уссурийского городского округа, Бояркина В. М., Руднева К. М., Салюковой Т. Л. в пользу ООО «XXXX госпошлину по XXXX рублей с каждого.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Е.А. Степанова
Мотивированное решение изготовлено 11.09.2014 г.
