Решение от 04 июля 2014 года

    Дело № 2-603/2014
 
Решение
 
Именем Российской Федерации
 
    04 июля 2014 года город Тверь
 
    Пролетарский районный суд города Твери в составе:
 
    председательствующего судьи Лозового С.В.,
 
    при секретаре судебного заседания Гулиевой У.Э.,
 
    с участием истца Шарина В.Г.,
 
    третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, действующей от своего имени и как представитель несовершеннолетнего Оганесян В.А. – Оганесян Ж.В.,
 
    представителя ТОСЗН г. Твери – Скрынниковой Т.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шарина В.Г. к Оганесяну А.С. об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Оганесяна А.С. к Шарину В.Г. о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ недействительным,
 
установил:
 
    Шарин В.Г. обратился в суд с иском к Оганесяну А.С., в котором просит обратить взыскание на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.
 
    В обоснование своих требований истец указал, что между Шариным В.Г. и Оганесяном А.С. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> руб., в обеспечение исполнения обязательств по которому заемщик Оганесян А.С. предоставил в залог Шарину В.Г. по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащую ему на праве собственности <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
 
    Обязательства по договору займа Оганесян А.С. не исполнил, что было установлено решением Пролетарского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, которым суд взыскал с Оганесяна А.С. задолженность по договору займа в сумме <данные изъяты> руб. Указанную задолженность ответчик не погасил, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
 
    В ходе рассмотрения дела Оганесян А.С. обратился со встречным иском к Шарину В.Г., в котором просит признать недействительным договор залога от ДД.ММ.ГГГГ. Недействительность договора залога Оганесян А.С. связывает с тем, что в договоре залога не определены условия, на которых заключен договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, в частности не указано, что за неисполнение обязательства надлежащим образом заемщик уплачивает займодавцу неустойку в размере <данные изъяты> от общей суммы займа, а также не указан размер и срок исполнения обязательства, кроме того, при заключении договора о залоге не было получено согласие супруги Оганесяна А.С. – Оганесян Ж.В., квартира является единственным жильем Оганесяна А.С. и членов его семьи, что препятствует обращению взыскания на нее.
 
    В судебном заседании истец Шарин В.Г. иск к Оганесяну А.С. поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в заявлении и просил его удовлетворить. Встречный иск Оганесяна А.С. не признал, полагал, что требования о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ недействительным удовлетворению не подлежат.
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Оганесян Ж.В. действующая от своего имени и как законный представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - несовершеннолетнего Оганесяна В.А., оставила разрешение иска Шарина В.Г. и встречного иска Оганесяна А.С. на усмотрение суда. Пояснила, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, приобреталась в собственность на всех членов семьи, а именно Оганесян Ж.В., Оганесян Ю.А. и Оганесян А.С. и каждый имеет право распоряжаться своей долей, как собственностью по своему усмотрению.
 
    Представитель ТОСЗН г. Твери Скрынникова Т.Н. также оставила разрешение иска Шарина В.Г. и встречного иска Оганесяна А.С. на усмотрение суда.
 
    Ответчик Оганесян А.С. извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Просил отложить судебное заседание в связи с тем, что его представитель занят в другом судебном заседании, о причинах своей неявки не сообщил. Учитывая, что доказательств уважительности причины неявки в суд ответчика и его представителя не представлено, исходя из норм ст. 167 ГПК РФ, суд признал неявку ответчика и его представителя неуважительной.
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Оганесян Ю.А. (в настоящее время в связи с замужеством Оганесова Ю.А.) извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
 
    На основании норм ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
 
    Выслушав участников процесса, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.
 
    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
 
    Как следует из материалов дела, решением Пролетарского районного суда города Твери от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по иску Шарина В.Г. к Оганесяну А.С. о взыскании задолженности по договору займа, суд установил, что между Шариным В.Г. и Оганесяном А.С. был заключен договор займа ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., с условием возврата не позднее <данные изъяты> числа каждого расчетного месяца не менее <данные изъяты> руб., в случае просрочки погашения займа предусмотрена пеня в сумме <данные изъяты>% от суммы займа. Шарин В.Г. выполнил условия договора, так как передал денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. Оганесяну А.С., однако заемщик, Оганесян А.С., погашение займа ежемесячными платежами не осуществлял. В связи с ненадлежащим исполнением Оганесяном А.С. обязательств по договору займа, решением суда с него была взыскана в пользу Шарина В.Г. досрочно вся сумма займа в размере <данные изъяты> руб., а также пеня (неустойка) в связи с просрочкой погашения займа в сумме <данные изъяты> руб.
 
    Указанные обстоятельства, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда и не подлежат доказыванию вновь.
 
    В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между Оганесяном А.С. (залогодателем) и Шариным В.Г. (залогодержателем) был заключен договора залога от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащей залогодателю на праве собственности <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
 
    Указанный договор залога зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что подтверждается соответствующей отметкой регистратора на договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № №, <данные изъяты> доля в праве на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Оганесяну А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении данной доли имеется ограничение (обременение) – ипотека, номер регистрации обременения права идентичен указанному на договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между сторонами спора.
 
    Проанализировав условия договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что договор соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ.
 
    Довод Оганесяна А.С. о том, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как в нем не определены условия, на которых заключен договора займа от ДД.ММ.ГГГГ относительно неустойки, размера и сроков исполнения обязательства суд не принимает во внимание, в силу того, что залогодатель Оганесян А.С. является должником в основном обязательстве, а в договоре залога от ДД.ММ.ГГГГ имеется отсылка к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Шариным В.Г. и Оганесяном А.С., что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 43 Постановления Верховного Суда РФ № 6 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
 
    Обсуждая довод встречного иска о том, что договор залога от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным по основаниям отсутствия нотариального согласия супруги Оганесяна А.С. – Оганесян Ж.В. суд приходит к следующему выводу.
 
    Согласно пояснениям супруги Оганесяна А.С. – Оганесян Ж.В., <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру, к общему имуществу супругов не относится. Изначально, приобретая свою первую недвижимость, а именно однокомнатную квартиру, они пришли к соглашению о регистрации права собственности недвижимого имущества на каждого члена семьи, а именно на Оганесяна А.С., Оганесян Ж.В. и Оганесян Ю.А. (в настоящее время в связи с замужеством Оганесова Ю.А.), в равных долях, т.е. по <данные изъяты> доли в праве. С того времени право собственности на приобретаемое недвижимое имущество регистрировалось именно в долях по <данные изъяты> на каждого из указанных членов семьи. Такое же положение сохранялось и при регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, несмотря на то, что на момент заключения и регистрации сделки мены указанной квартиры семья Оганесян состояла уже из <данные изъяты> человек. Пояснения Оганесян Ж.В. сторонами не оспариваются.
 
    Кроме того, в судебном заседании суд выяснял у Оганесян Ж.В. ее отношение к заявленным Оганесяном А.С. требованиям о недействительности договора залога от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям отсутствия согласия супруги, однако она оставила разрешение требований встречного иска на усмотрение суда, в то время как из смысла ст. 35 СК РФ следует, что правом заявлять требование о недействительности сделки, совершенной одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, по мотивам отсутствия согласия другого супруга, наделен только тот супруг, который не участвовал в оспариваемой сделке.
 
    При таких обстоятельствах, а также исходя из норм ст. 35 СК РФ, суд полагает, что переданная Шарину В.Г. в залог Оганесяном А.С. по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> доля в праве на квартиру, принадлежащая на праве собственности залогодателю, не относится к общему имуществу супругов, требования о недействительности договора залога по основаниям отсутствия согласия супруга заявлено ненадлежащим истцом, следовательно, договор залога от ДД.ММ.ГГГГ по указанным основаниям не может быть признан недействительным.
 
    Согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требования в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
 
    На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
 
    Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ).
 
    В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    На основании приведенных норм права, установив, что ответчик не выполняет обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что требования об обращении взыскания на залоговое имущество подлежит удовлетворению.
 
    Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 78 указанного Закона жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
 
    Из норм ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, в случае спора - самим судом.
 
    В связи с тем, что относительно начальной продажной цены недвижимого имущества, принадлежащего Оганесяну А.Г., находящегося в залоге по договору залога от 09.10.2013, возник спор, по ходатайству представителя ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Восточный Мост» Купцову М.М.
 
    Согласно заключению эксперта № рыночная стоимость <данные изъяты> доли трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
 
    Как видно из заключения эксперта, экспертиза проведена квалифицированным экспертом, имеющим высшее образование, соответствующий стаж работы по специальности, выводы эксперта мотивированы, не находятся за пределами специальных познаний, эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, у суда нет оснований не доверять выводам приведенного экспертного заключения, как и нет оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы.
 
    Таким образом, на основании ст.71 ГПК РФ суд принимает указанное экспертное заключение как письменное доказательство, поскольку оно содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела.
 
    На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Исходя из приведенной нормы закона, суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах должна составлять 996000 руб. (1245000 руб. х 80%)
 
    Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.
 
    Как следует из решения Пролетарского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ, пояснений Шарина В.Г. и не оспаривается Оганесяном А.С., задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб., из которых: основной долг – <данные изъяты> руб., неустойка (пеня) за просрочку погашения займа – <данные изъяты> руб.
 
    Довод встречного иска Оганесяна А.С. о том, что квартира является единственным жильем Оганесяна А.С. и членов его семьи, в связи с чем на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру обращение взыскания недопустимо, отклоняется судом по следующим основаниям.
 
    Согласно п.п. 1, 2 ст.78 Федерального закона от 16 июля 1998года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
 
    Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями17 (часть3), 35 и 46 (часть1) Конституции РФ, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.
 
    Таким образом, из приведенных положений закона следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке независимо от целей предоставления займа. Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.
 
    Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
 
    Учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объеме, понесенные Шариным В.Г. при подаче иска расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб. подлежат взысканию с Оганесяна А.С.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Исковое заявление Шарина В.Г. к Оганесяну А.С. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
 
    Обратить взыскание на заложенное имущество: <данные изъяты> доли в праве на квартиру, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Оганесяну А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, определив способ реализации указанной квартиры путем продажи с публичных торгов, с установлением ее первоначальной продажной цены на публичных торгах в размере <данные изъяты> руб.
 
    Установить, что из средств, вырученных от реализации (продажи) с публичных торгов вышеуказанного заложенного имущества, подлежит выплате Шарину В.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, задолженность Оганесяна А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в размере <данные изъяты> руб., из которых: основной долг – <данные изъяты> руб., неустойка (пеня) за просрочку погашения займа – <данные изъяты> руб.
 
    Взыскать с Оганесяна А.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Шарина В.Г. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.
 
    В удовлетворении встречного искового заявления Оганесяна А.С. к Шарину В.Г. о признании недействительным договора залога <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенного между сторонами спора ДД.ММ.ГГГГ – отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
 
    Судья С.В. Лозовой
 
    Решение суда в окончательной форме принято 09 июля 2014 года.
 
    Судья С.В. Лозовой