Решение от 04 июля 2014 года

Дело № 2-209/2014 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    Город Старица 04 июля 2014 года
 
    Старицкий районный суд Тверской области
 
    в составе председательствующего судьи Беляковой И.А.,
 
    при секретаре Павловой Ю.Ю.,
 
    с участием представителя истца по доверенности Широковой А.В.,
 
    представителя ответчика по доверенности Ненаховой М.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чабан И.А. к Приходько Е.А. о расторжении договоров, возвращении земельных участков и денежных средств, аннулировании записи в ЕГРП,
 
установил:
 
    Чабан И.А. обратился в суд с иском к Приходько Е.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года; расторжении трех договоров купли-продажи земельного участка № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.;
 
    аннулировании записей в Едином государственном реестре прав о праве собственности Приходько Е.А. на: земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый (или
условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>;
 
    земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>;
 
    <данные изъяты> долю в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>;
 
    признании за Чабаном И.А. права собственности на указанные земельные участки и долю в праве собственности на земельный участок.
 
    В ходе разбирательства дела исковые требования представителем истца по доверенности Ненаховой М.В. были уточнены, вместо требования о признании права собственности истец просит обязать Приходько Е.А. передать ему указанные выше земельные участки и долю в праве собственности на земельный участок, обязать Чабана И.А. возвратить Приходько Е.А. денежные средства в размере <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, полученные в счет оплаты по договорам купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года и в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    В обоснование иска со ссылками на ст. 309, 310, п.2 ст. 450, п.п. 1,4,6 ст. 429, п.2 ст. 452 ГК РФ указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между Чабаном И.А. и Приходько Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым стороны выразили свое намерение заключить договоры купли-продажи принадлежащих истцу на праве собственности: 1) земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>, 2) земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>, 3) <данные изъяты> в праве долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, а также 4) <данные изъяты> в праве долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования.
 
    Во исполнение условий предварительного договора истец и ответчица ДД.ММ.ГГГГ года заключили договоры купли-продажи Земельного участка № 1 и № 2 по цене <данные изъяты> дол. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (основные договоры № 1 и № 2) и договор купли-продажи доли в праве долевой собственности на земельный участок № 3 по цене <данные изъяты> дол. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (основной договор № 3), по которым обе стороны свои обязательства выполнили: продавец передал недвижимое имущество, а покупатель его приняла и оплатила. В этот же день представитель покупателя Приходько А.А. получила от продавца полный комплект документов для последующей регистрации права собственности покупателя, которая и была осуществлена.
 
    Однако, предметом предварительного договора являлось в том числе обязательство сторон по заключению договора купли-продажи земельного участка № 4, а в пункте 4.2 стороны предусмотрели, что в случае уклонения Покупателя от заключения основного договора № 4, а также в случае нарушения срока оплаты по нему, продавец вправе расторгнуть основные договоры № 1,2,3 в судебном порядке.
 
    Претензия о неисполнении условия договора с предложением заключить основной договор № 4 направлена истцом ответчице ДД.ММ.ГГГГ, была последней проигнорирована, оставшаяся сумма по договору не оплачена.
 
    ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчице было направлено требование о расторжении предварительного и трех основных договоров с просьбой возвратить полученные по сделкам права и объекты недвижимости, что также оставлено без внимания. Таким образом, ответчицей нарушены условия предварительного договора, по ее вине не заключен основной договор № 4.
 
    В письменном отзыве на иск Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области основываясь на ст.ст.11, 12, 235 ГК РФ, положениях Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, возражает относительно удовлетворения требования об аннулировании записей в ЕГРП, полагая, что это ненадлежащий способ защиты права, основанием для внесения записей в ЕГРП является решение суда, разрешающее спор о правах на объект недвижимого имущества.
 
    Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Приходько А.А., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Зеленова Г.А..
 
    Истец Чабан И.А., третье лицо Зеленова Г.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, со стороны истца участвует представитель Ненахова М.В.
 
    Ответчицы Приходько А.А. и Приходько Е.А. в судебное заседание не явились, судебные извещения, неоднократно направленные им по месту жительства, возвращены по истечению срока хранения. В телефонограмме Приходько Е.А. подтвердила, что о судебном заседании ей известно, в деле участвует ее представитель. Поэтому суд полагает, что ответчицы надлежащим образом извещены о судебном заседании.
 
    При таких обстоятельствах, суд на основании ч.ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие истца, ответчиц и третьих лиц.
 
    Представитель истца Ненахова М.В. уточненные исковые требования о расторжении предварительного и трех основных договоров купли-продажи, передаче истцу двух земельных участков и доли в праве собственности на земельный участок, обязании Чабана И.А. возвратить Приходько Е.А. денежные средства в размере <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, аннулировании записи в ЕГРП, поддержала по основаниям, указанным в иске, в ходе разбирательства дела поясняла, что истец и ответчица выразили свое намерение заключить договоры купли-продажи четырех объектов недвижимости. Без приобретения ответчицей большого участка сельскохозяйственного назначения, истец не согласился бы продать ей только три других участка. Для истца имела значение продажа только всех четырех участков. Поэтому предварительный договор был заключен с отлагательным условием. Он прямо предусматривал возможность расторжения основных договоров, что являлось существенным условием договора. Поскольку оно было нарушено, все заключенные договоры подлежит расторжению.
 
    Представитель ответчицы Приходько Е.А. Широкова А.В. исковые требования не признала, пояснила, что Приходько Е.А. из-за материальных проблем нарушила условия предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка № 4, однако, готова заключить этот договор купли-продажи на условиях рассрочки платежа.
 
    Мирового соглашения на таких условиях стороны не достигли.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Статья 429 ГК предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).
 
    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
 
    В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).
 
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
 
    В силу пункта 4 статьи 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    В соответствии со статьей 381 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).
 
    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Чабаном И.А. и Приходько Е.А., от имени которой по доверенности действовала Приходько А.А., заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором стороны зафиксировали свое намерение заключить договоры купли-продажи:
 
    земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты> (Земельный участок № 1);
 
    земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: <адрес> кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты> (Земельный участок № 2);
 
    <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты> (Земельный участок № 3);
 
    <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты> (Земельный участок № 4) (пункт 1.1 предварительного договора).
 
    Согласно пункту 1.2 предварительного договора предметом договора являются взаимные обязанности сторон заключить следующие договоры купли-продажи недвижимости на условиях и в порядке, предусмотренном этим договором:
 
    одновременно с подписанием данного договора стороны обязуются заключить договоры купли-продажи Земельного участка № 1 и Земельного участка № 2 по цене <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты за каждый участок, Земельного участка № 3 по цене <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (Основные договоры № 1, № 2, № 3 соответственно), а в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи земельного участка № 4 по цене <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты (Основной договор № 4).
 
    В день подписания предварительного договора покупатель оплачивает продавцу полную стоимость Земельных участков № 1,2,3, всего в сумме <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, а также вносит задаток в сумме <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты в счет будущих платежей по Основному договору № 4. Оставшаяся сумма в <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты подлежит оплате Покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 предварительного договора).
 
    В пункте 4.2 предварительного договора предусмотрено, что в случае уклонения Покупателя от заключения Основного договора № 4, а также в случае нарушения им срока оплаты оставшейся суммы по указанному договору, продавец вправе расторгнуть Основные договоры № 1,2,3 в судебном порядке (т.<данные изъяты> л.д. <данные изъяты>
 
    Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что договоры купли-продажи Земельных участков № 1, № 2, № 3 заключены продавцом Чабан И.А. и покупателем Приходько Е.А. через представителя Приходько А.А. в один с заключением предварительного договора день - ДД.ММ.ГГГГ, по цене, соответствующей той, что указана в предварительном договоре.
 
    В данных договорах сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиями, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК. Факт исполнения обязательств по договору: продавца передать земельные участки, а Покупателя принять их и оплатить, сторонами не оспаривался.
 
    Право собственности Приходько Е.А. на земельные участки площадью <данные изъяты> кв. м по почтовому адресу ориентира: Тверская обл., Старицкий район, Степуринское сельское поселение, дер. Первитино, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м по почтовому адресу ориентира: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>; <данные изъяты> доли в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, по почтовому адресу ориентира: <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты> зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из этого Реестра (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).
 
    Таким образом, все предусмотренные законом и Основными договорами обязательства продавцом и покупателем исполнены, право собственности, которое является бессрочным, на проданные объекты недвижимости передано покупателю Приходько Е.А., зарегистрировано за ней. Каких-либо обременений права собственности покупателя договоры не предусматривают, в ЕГРП не зарегистрировано.
 
    Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности на земельный участок № 4 общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты> (Земельный участок № 4) в <данные изъяты> доле каждому принадлежит Чабан И.А. и Зеленовой Г.А. (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).
 
    В оговоренный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ Основной договор купли-продажи № 4 сторонами не заключен. При этом надлежащих и бесспорных доказательств тому, что истец своевременно направил ответчице Приходько Е.А. требование, предусмотренное пунктом 6 статьи 429 ГК, суду не предоставлено.
 
    Действительно, претензия Приходько Е.А. от Чабана И.А. о подписании Основного договора № 4 и оплате оставшейся суммы в размере <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБРФ на день оплаты была составлена ДД.ММ.ГГГГ. Однако, согласно приложенной квитанции Почты России направлена Приходько Е.А. только ДД.ММ.ГГГГ (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).
 
    Поэтому обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекратились ДД.ММ.ГГГГ на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расторжение договора, который прекратил свое действие, законодательством не предусмотрено.
 
    Учитывая прекращение действия предварительного договора уже ко дню обращения Чабана И.А. с иском в суд, отпало и основание, предусмотренное пунктом 4.2 этого договора, на которое он ссылался, обосновывая иск.
 
    Кроме этого, по смыслу закона предварительный договор порождает лишь одну обязанность сторон будущего договора: заключить основной договор. Право сторон включить в предварительный договор условие о расторжении основного договора законом не предусмотрено. Поэтому пункт 4.2 предварительного договора фактически является ничтожным.
 
    Три основных договора купли-продажи земельного участка № 1, 2, 3 никаких условий, предусматривающих возможность их расторжения, не содержат. Условными сделками (ст. 157 ГК) они не являются, на что указывает анализ текстов этих договоров. Пункт 4.2 предварительного договора не был перенесен продавцом и покупателем в Основные договоры как их существенное условие.
 
    Нарушение срока оплаты оставшейся суммы по Основному договору № 4 также не может быть основанием к расторжению заключенных Основных договоров, так как обязанность уплаты возникает только при заключении Основного договора купли-продажи № 4, чего не произошло.
 
    Также суд учитывает, что в будущем стороны намеревались заключить только договор купли-продажи одного самостоятельного объекта - Земельного участка № 4, указав срок заключения этого договора. Однако, от его заключения ответчица Приходько Е.А. уклонилась, продажную цену не уплатила, что не оспаривалось.
 
    При этом законом императивно установлено, что при уклонении одной из сторон от заключения основного договора, в данном случае – Земельного участка № 4, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а не о расторжении ранее заключенных договоров. Поэтому такое требование в данном случае является ненадлежащим способом защиты права.
 
    Пунктом 2 статьи 450 ГК предусмотрена возможность расторжения договора по решению суда, принятому по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Однако, из представленных суду доказательств, из текста Предварительного и трех Основных договоров, каждый их которых направлен на передачу Покупателю трех отдельных объектов недвижимости, нельзя сделать однозначный вывод о том, что продажа Земельных участков № 1,2,3 без продажи Земельного участка № 4 повлекла для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.
 
    Таким образом, доказательств существенного нарушения ответчиками условий договоров, в том числе Основных, наличия иных оснований, предусмотренных ГК, другими законами, договором, для расторжения заключенных сделок, суду не предоставлено.
 
    Предусмотренное пунктом 4.2 предварительного договора право Чабана И.А. обратиться в суд, не обязывает суд принять решение о расторжении Основных договоров при отсутствии к тому оснований.
 
    Принимая во внимание, что требования о расторжении договоров не подлежат удовлетворению, оснований для удовлетворения иных заявленных требований, производных от этих, не имеется. Кроме того, как верно указано в отзыве на иск Управления Росреестра по Тверской области, требование об аннулировании записи в ЕГРП является ненадлежащим способом защиты права. Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства дела, оснований для взыскания с истца задатка нет.
 
    На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    в иске Чабана И.А. к Приходько Е.А., Приходько А.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; расторжении договора купли-продажи земельного участка № 1 от ДД.ММ.ГГГГ.; расторжении договора купли-продажи земельного участка № 2 от ДД.ММ.ГГГГ.; расторжении договора купли-продажи доли в праве долевой собственности на земельный участок № 3 от ДД.ММ.ГГГГ.; обязывании Приходько Е.А. передать Чабану И.А. земельные участки по адресу: Тверская <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>; по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>; <данные изъяты> долю праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>:<данные изъяты>; обязывании Чабана А.И. возвратить денежные средства в размере <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, полученные в счет оплаты по договорам купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировании записей в Едином государственном реестре прав отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Старицкий районный суд Тверской области в течение месяца дней со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Председательствующий
 
    Решение в окончательной форме принято 08 июля 2014 года.
 
    Председательствующий