Дата принятия: 03 сентября 2014г.
Дело № .
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г.Нижний Новгород
Приокский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе:
председательствующего судьи Бадояна С.А.,
при секретаре Ракитиной Е.С.,
с участием представителей истцов Кашина М.А., Степановой В.Е., представителя ответчика Русяевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаровой А.Н., Макаровой Т.Н., Макаровой Е.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.Г.Н., к Полякову Н.М., Ломакину Л.Б. о признании ничтожным договора залога недвижимости и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Макарова А.Н., Макарова Т.Н., Макарова Е.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.Г.Н. обратились в суд с иском к Полякову Н.М., Ломакину Л.Б. с вышеуказанными требованиями, указав в исковом заявлении следующее.
Макаровой Е.И. совместно с Поляковым Н.М., с которым они с ДД.ММ.ГГГГ совместно проживают и ведут общее хозяйство, на земельном участке площадью ... кв. м. по <адрес>, кадастровый №, принадлежащем Полякову Н.М. на праве собственности, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года был возведен жилой дом площадью ... кв. м. литер №, двухэтажный, адрес тот же.
В указанном жилом доме с момента его фактического возведения проживали как по постоянному месту жительства, не имея другого жилья Поляков Н.М., Макарова Е.И. и их дети: Макарова А.Н. ДД.ММ.ГГГГ рождения, Макарова Т.Н. ДД.ММ.ГГГГ рождения, М.Г.Н. ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Поляков Н.М., реализуя свои права как владельца жилого дома, в установленном законом порядке вселил своих детей в дом № <адрес> и признавал за ними право пользования жилым помещением как за членами семьи собственника. Поскольку дети приобрели в установленном законом порядке право пользования, то их права обременяли право собственности Полякова Н.М. в отношении жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ Поляков Н.М. заключил с Ломакиным Л.Б. договор залога недвижимости в отношении вышеуказанных жилого дома и земельного участка.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что Залогодатель подтверждает и гарантирует, что до момента заключения настоящего договора предмет залога не обременен правами третьих лиц. При этом в договоре не упоминается, что на момент его заключения в жилом доме имеют право пользования несовершеннолетние дети.
Ссылаясь на положения ст.ст. 168, 334, 336 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 5, 6, 8 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 440 Гражданского процессуального кодекса РФ, истцы полагают, что жилой дом по <адрес> не мог быть объектом ипотеки в силу закона, поскольку на момент заключения договора являлся единственным место жительства троих несовершеннолетних детей собственника и залог обеспечивает заемное обязательство, не связанное с приобретением данного жилого помещения. Следовательно, договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключен между Ломакиным Л.Б. и Поляковым Н.М. с нарушением императивных норм закона об ипотеке, что в свою очередь повлекло нарушение прав несовершеннолетних.
Кроме того, приводя положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 7, 56, 60 Семейного кодекса РФ, Постановления Конституционного суда РФ от 08.06.2010 года №13-П, истцы указывают на нарушение Поляковым Н.М. при заключении спорного договора залога прав своих несовершеннолетних детей, поскольку заключив сделку, он создал реальную угрозу лишения детей единственного жилья.
В связи с изложенным, истцы просят признать ничтожной сделкой договор залога недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Поляковым Н.М. и Ломакиным Л.Б., и дополнительное соглашение к договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки и отменить регистрационную запись №, сделанную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора залога и дополнительного соглашения и о регистрации ипотеки (л.д. №).
В судебное заседание истцы не явились, о слушании дела были извещены, обеспечили явку представителей.
Представители истцов Кашин М.А., Степанова В.Е., действующие на основании доверенности (л.д. 23) и ордера адвоката (л.д. 33), исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик Поляков Н.М. в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Ответчик Ломакин Л.Б. в суд не явился, обеспечил явку представителя.
Представитель ответчика Ломакина Л.Б. - Русяева Н.В., действующая по доверенности (л.д. №), против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, заявила о применении срока исковой давности.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области явку представителя в суд не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Орган опеки и попечительства - Управление образования Администрации Приокского района города Нижнего Новгорода просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
По правилам ст. 167 ГПК РФ судом дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав представителей истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора залога недвижимости, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей в тот же период времени, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом (статья 336 Гражданского кодекса РФ).
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ломакиным Л.Б. (Залогодержатель) и Поляковым Н.М. (Залогодатель) был заключен договор залога недвижимости, по которому заложены принадлежащие Полякову Н.М. на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>
Указанный договор залога заключен в обеспечение исполнения обязательств Полякова Н.М. перед Ломакиным Л.Б. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Ломакин Л.Б. передает Полякову Н.М. денежную сумму соответствующую рублевому эквиваленту в размере ... евро по курсу продажи евро в ЦБ РФ на день подписания договора сроком на три года. Поляков Н.М. обязуется возвратить Ломакину Л.Б. указанную сумму в установленные договором сроки (л.д. №).
ДД.ММ.ГГГГ к договору залога подписано дополнительное соглашение (л.д. №).
ДД.ММ.ГГГГ договор залога недвижимости с дополнительным соглашением и возникшее обременение права зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (л.д. №).
В связи с нарушением со стороны Полякова Н.М. условий договора займа о сроках погашения задолженности, Ломакин Л.Б. обратился в суд с требованиями о возврате займа и обращении взыскания на предмет залога: жилой дом и земельный участок по <адрес>
Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ иск Ломакина Л.Б. частично удовлетворен. С Полякова Н.М. и поручителя Полякова Г.М. в солидарном порядке взысканы денежные средства в пользу Ломакина Л.Б. в счет погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб. ... коп., штрафная неустойка в размере ... руб., обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ
Доводы истцов в обоснование своей позиции о недействительности договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сводятся к тому, что договор залога заключен в отношении жилого дома, который не может быть предметом ипотеки, так как является для истцов единственным местом жительства и на который не может быть обращено взыскание.
Истцы ссылаются на положения статьи 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которой взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а также положения части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
При этом пункт 2 статьи 6 Закона об ипотеке предусматривает запрет на ипотеку имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Проверяя доводы истцов о несоответствии спорного договора залога недвижимости указанным положениям закона необходимо отметить следующее.
Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).
Из содержания указанных положений следует, что возможность обращения взыскания на заложенный жилой дом не зависит от того на какие цели предоставлен заем; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.
Такое толкование закона приводится, в частности, в определении Верховного суда РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2, в котором также отмечено, что распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
Таким образом, приведенный истцами довод о том, что предмет залога по спорному договору - жилой дом являлся для них единственным местом, пригодным для проживания при том, что обеспеченный залогом займ не был связан с приобретением жилья, строительством, капитальным ремонтом или иным неотделимым улучшением жилого помещения не может повлиять на законность заключенного договора залога недвижимости.
Кроме того, согласно предоставленной в дело копии домовой книги для регистрации граждан, проживающих в доме № <адрес> Макарова Е.И. и несовершеннолетние дети Макарова Т.Н., Макарова А.Н. и Макаров Г.Н. были зарегистрированы по месту жительства в указанном доме ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения спорного договора залога.
Согласно пункту 3.3 договора залога недвижимости Залогодатель подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным обладателем прав на предмет залога. До момента заключения настоящего договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц.
Предоставленную в доказательство возникновения у истцов права пользования жилым домом до заключения договора залога недвижимости справку территориального общественного самоуправления «С***» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Поляков Н.М., Макарова Е.И. и их дети: Макарова А.Н., Макарова Т.Н. и Макаров Г.Н. постоянно проживают в доме № <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, суд оценивает критически, поскольку из данной справки не понятно, на основе каких источников дано заключение о времени проживания истцов, имеется лишь ссылка на домовую книгу, по которой, как уже отмечалось, истцы имеют регистрацию в домовладении с ДД.ММ.ГГГГ.
Иных доказательств того, что жилой дом № <адрес> являлся единственным местом жительства истцов на момент заключения договора залога, суду не предоставлено.
Проверяя доводы истцов о злоупотреблении ответчиками правом при заключении договора залога недвижимости, следует отметить следующее.
Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора залога, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
По смыслу указанной нормы само по себе заключение договора залога недвижимости не может рассматриваться как злоупотребление правом, поскольку нет оснований полагать, что ответчики Поляков Н.М. и Ломакин Л.Б. при заключении договора залога действовали исключительно с намерением причинить вред истцам или иным образом злоупотребили своими правами, доказательств обратного в деле не имеется при том, что в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ обязанность по доказыванию обстоятельств лежит на утверждающей стороне.
Так же заключение спорного договора не может свидетельствовать о нарушении Поляковым Н.М. своих родительских обязанностей, поскольку не имеется доказательств того, что дети обладали какими либо правами в отношении переданного в залог имущества. Возникновение же таких прав после заключения договора залога не может повлиять на законность сделки.
Кроме этого, обстоятельства дела указывают на пропуск истцами срока давности обращения в суд, который в силу ст. 181 Гражданского кодекса РФ составляет три года со дня, когда началось исполнение сделки. Поскольку спорный договор залога недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, срок давности обращения в суд истек ДД.ММ.ГГГГ, с настоящим иском истцы обратились в суд за пределами срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Макаровой А.Н., Макаровой Т.Н., Макаровой Е.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.Г.Н., к Полякову Н.М., Ломакину Л.Б. о признании ничтожным договора залога недвижимости и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Приокский районный суд г.Н.Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.А. Бадоян
.
.
.
.
.
.
Секретарь с/з: Е.С. Ракитина
