Дата принятия: 03 июня 2014г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 июня 2014 года ст. Крыловская
Крыловской районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Остапенко Л.Ю.,
при секретаре Рясной О.В.,
с участием Бабич В.В. и его представителя Панченко Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Смолянского С.П. к Бабич В.В. о признании утратившим право пользования земельным участком, об обязании освобождения земельного участка, по встречному иску Бабич В.В. к Смолянскому С.П. о признании недействительными сделки купли-продажи земельного участка, договора аренды земельного участка с правом последующего выкупа, о применении последствий недействительности сделок и погашении регистрационной записи,
установил:
Смолянский С.П. обратился с иском о признании Бабич В.В. утратившим право пользования земельным участком, об обязании Бабич В.В. освободить земельный участок.
Указывает о том, что он является собственником земельного участка площадью 1433 кв. метра расположенного <адрес>, так как по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществил его покупку у Бабич В.В., право собственности на земельный участок за ним зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. ДД.ММ.ГГГГ он решил распорядиться принадлежащим на праве собственности земельным участком, и заключил ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ с Бабич В.В. договор аренды с правом последующего выкупа за №, согласно которого Бабич В.В. за пользование земельным участком ежемесячно должен был производить выплаты в размере 13678,97 рублей по арендной плате и по выкупной стоимости.
Поскольку Бабич В.В. ежемесячные выплаты в указанном размере не производил, по истечению срока действия договора аренды не выкупил земельный участок, Бабич В.В. незаконно занимает земельный участок в отношении земельного участка утратил право пользования, в связи с чем на основании требований ст. ст. 301, 304 ГК РФ просит суд признать ответчика утратившим право пользования земельным участком и обязать ответчика освободить земельный участок, заявленные исковые требования просит рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик Бабич В.В. исковые требования Смолянского С.П. не признал, просил в иске отказать, со своей стороны обратился со встречным иском о признании недействительными сделки купли-продажи земельного участка, договора аренды земельного участка с правом последующего выкупа, о применении последствий недействительности сделок и погашении регистрационной записи.
В обоснование возражений на первоначальный иск в обоснование доводов встречного иска Бабич В.В. указывает о том, что ДД.ММ.ГГГГ он действительно заключил со Смолянским С.П. договор купли-продажи в отношении земельного участка ему принадлежащего, заключению договора предшествовали следующие обстоятельства.
С целью осуществления займа денежных средств он обратился в фирму, предоставляющую займы населению, условием получения денежных средств являлась передача в залог недвижимости, он сообщил, что является собственником земельного участка, на котором почти законченно строительство жилого дома, в целях получения заемных денежных средств по требованию сотрудников фирмы предоставил справку о принадлежности ему земельного участка, из которой следовало, что строения на земельном участке отсутствуют, что стало основанием для заключения договора, регистрации перехода права собственности и получения им денежных средств в размере 200000 рублей.
В этот же день ДД.ММ.ГГГГ года, когда зарегистрировали сделку купли-продажи, он с сотрудником фирмы, представляющего интересы истца заключил договор аренды земельного участка с правом последующего выкупа, по условиям которого он в течение трех лет он должен выплачивать арендные платежи за пользование земельным участком и производить выкупные выплаты за землю, всего должен был оплатить около 500000 рублей, вместе с тем, в связи с тяжелым материальным положением по причине болезни (сломал руку) и отсутствия заработка, выплаты не производил.
По указанным обстоятельствам, поскольку на земельном участке требования об освобождении которого заявлены истцом находится жилой дом, в котором проживают он и члены его семьи, поскольку сделка купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует закону и является ничтожной, просит суд отказать Смолянскому С.П. в удовлетворении заявленных исковых требований, требования встречного иска удовлетворить, указывая на то, что срок исковой давности им не пропущен.
Ответчик по встречному иску Смолянский С.П. просит в удовлетворении требований встречного иска отказать, по причине того, что Бабич В.В. пропустил срок исковой давности, предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК РФ, заявляя требования о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, что в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Заслушав доводы Бабич В.В. и его представителя Панченко Ю.В., исследовав материалы дела, суд считает, что требования Смолянского С.П. удовлетворению не подлежат, требования встречного иска Бабич В.В. подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что Смолянский С.П. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1433 кв. метра, расположенного <адрес>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за №. Право собственности Смолянского С.П. возникло на основании договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с Бабич В.В.
Кроме этого Смолянским С.П., действующим через представителя и Бабич В.В. ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан договор аренды объекта с правом последующего выкупа №, по которому Смолянский С.П. передал во временное пользование и владение за плату с правом выкупа земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1433 кв. метра, расположенный <адрес>, то есть земельный участок, который Смолянский С.П. по сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ купил у Бабич В.В. По данному договору Бабич В.В. должен был производить ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ платежи согласно графика оплаты, в общей сумме 492442,60 рублей (выкупная стоимость и арендная плата).
Бабич В.В. оплату по арендным платежам и выкупной стоимости в указанные сроки не произвел, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по выплате арендной платы в размере 268442,60 рублей, по выкупной стоимости в размере 198321,03 рублей, по пени на арендную плату в размере 815970, 30 рублей, по пени на выкупную стоимости в размере 605128,72 рублей, что и стало основанием для обращения истца Смолянского С.П. в суд с требованиями об обязании Бабич В.В. освободить земельный участок, расположенный <адрес>.
Вместе с тем на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1433 кв. метра, расположенном <адрес> находится незавершенный строительством индивидуальный жилой дом площадью застройки 78,69 кв. метров, общий объем выполненных строительно-монтажных работ по возведению индивидуального жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 86%, как это следует из акта № «О степени готовности незавершенного строительством объекта» от ДД.ММ.ГГГГ года.
Строительство индивидуального жилого дома на земельном участке <адрес>, осуществлено на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ года, полученного в установленном законом порядке.
Разработан по состоянию на 2009 год градостроительный план земельного участка, который ДД.ММ.ГГГГ утвержден постановлением администрации муниципального образования Крыловский район за №.
ДД.ММ.ГГГГ получены технические условия на установку водомерного счетчика, ДД.ММ.ГГГГ получены технические условия на электроснабжение жилого дома <адрес>.
Таким образом, истцом заявлены требования в отношении объекта недвижимости индивидуального жилого дома, расположенного <адрес> объем выполненных строительно-монтажных работ, которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 86% и в котором проживает Бабич В.В. и члены его семьи, по сути, истцом заявлены требования о сносе объекта недвижимости находящегося на земельном участке в отношении которого заявлены требования о его освобождении.
Таким образом, с предъявлением Смолянским С.П. исковых требований об освобождении земельного участка, в том числе и от расположенного на нем объекта недвижимости индивидуального жилого дома у ответчика Бабич В.В. возникло право на защиту своих прав, в том числе и путем предъявления к Смолянскому С.П. требований о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, как не соответствующей закону, так и на требования о применении последствий ее недействительности в виде двухсторонней реституции, поскольку ни Смолянский С.П., ни Бабич В.В. не смогут реализовать свои права, в отношении объектов недвижимости, Смолянский С.П. в отношении земельного участка, по причине нахождения на земельном участке индивидуального жилого дома, ни Бабич В.В. в отношении индивидуального жилого дома, застройщиком которого он является, по причине принадлежности земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом Смолянскому С.П.
По указанным и приведенным судом обстоятельствам суд восстанавливает Бабич В.В. срок исковой давности на предъявление требований об оспаривании сделки купли-продажи, о применении последствий ее недействительности. В соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с требованиями подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основным принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа пунк. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что купля-продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.
При заключении Смолянским С.П. и Бабич В.В. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего одному лицу, в связи с чем оспариваемый Бабич В.В. договор купли-продажи в силу требований ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, не порождающих каких-либо юридических последствий.
Смолянский С.П. как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и предпринял всех разумных мер при осуществлении покупки земельного участка, при заключении договора купли-продажи.
В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка судом квалифицируется как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (ст. 167 ГК РФ) и основанием для отказа Смолянскому С.П. в удовлетворении требований об освобождении земельного участка.
Таким образом, суд считает необходимым погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись за № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Смолянского С.П. на земельный участок категории земель населенных пунктов, площадью 1433 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный <адрес>.
Таким образом, подлежит восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационная запись за № выполненная ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Бабич В.В. на земельный участок категории земель населенных пунктов, площадью 1433 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный <адрес>
С Бабич В.В. в пользу Смолянского С.П. подлежат взысканию денежные средства в размере 200000 рублей переданных Смолянским С.П. во исполнение сделки купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Бабич В.В.
Суд, разрешая требования встречного иска о признании недействительным договора аренды объекта с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ между Смолянским С.П. и Бабич В.В. в отношении земельного участка расположенного <адрес> и, приходя к выводу о наличии оснований для его удовлетворения учитывает следующие обстоятельства.
Смолянским С.П., действующим через представителя и Бабич В.В. ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан договор аренды объекта с правом последующего выкупа №, по которому Смолянский С.П. передал во временное пользование и владение за плату с правом выкупа земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1433 кв. метра, расположенный <адрес>, то есть земельный участок, который Смолянский С.П. по сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ купил у Бабич В.В. По данному договору Бабич В.В. должен был производить ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ платежи согласно графика оплаты, в общей сумме 492442,60 рублей (выкупная стоимость и арендная плата). Срок действия договора составляет три года до ДД.ММ.ГГГГ года, договор сторонами подписан.
По обстоятельствам, приведенным судом выше в обоснование доводов о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Смолянского С.П., не возникло каких-либо прав в отношении спорного земельного участка, соответственно Смолянский С.П. не имел права им распорядиться, то есть передать во временное владение и пользование.
В соответствии с требованиями ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года является незаключенным.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации.
Договор аренды объекта с правом последующего выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ между Смолянским С.П. и Бабич В.В. заключенный на три года, не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с законом отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества свидетельствует о том, что данная сделка является незаключенной.
Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды влечет недействительность договора, такой договор считается незаключенным, способами защиты прав участников арендных отношений являются понуждение к заключению договора либо же применение последствий недействительности сделки.
Поскольку суд, признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Бабич В.В. и Смолянским С.П., и применил последствия недействительности указанной сделки, путем восстановления права собственности Бабич В.В. на спорный земельный участок права Бабич В.В., как арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в фактическом пользовании и владении которого находится спорный земельный участок, следует считать защищенными.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,
решил:
Отказать Смолянскому С.П. в удовлетворении исковых требований к Бабич В.В. о признании утратившим право пользования земельным участком, об обязании освобождения земельного участка.
Встречные исковые требования Бабич В.В. к Смолянскому С.П. о признании недействительными сделки купли-продажи земельного участка, договора аренды земельного участка с правом последующего выкупа, о применении последствий недействительности сделок и погашении регистрационной записи, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Смолянским С.П. и Бабич В.В. в отношении земельного участка предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1433 кв. метра, расположенный <адрес>.
Погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись за № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Смолянского С.П. на земельный участок категории земель населенных пунктов, площадью 1433 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный <адрес>.
Восстановить за Бабич В.В. право собственности на земельный участок категории земель населенных пунктов, площадью 1433 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации за №.
Взыскать с Бабич В.В. в пользу Смолянского С.П. 200000 (двести тысяч) рублей.
Договор аренды объекта с правом последующего выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ между Смолянским С.П. и Бабич В.В. в отношении земельного участка категории земель населенных пунктов, площадью 1433 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный <адрес>, считать незаключенным.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение одного месяца.
Судья
