Решение от 02 сентября 2014 года

Дело № 2-2393/13
 
Решение
 
Именем Российской Федерации
 
    02 сентября 2014 года г.Саратов
 
    Заводской районный суд г.Саратова в составе:
 
    председательствующего судьи Галицкой Е.Ю.,
 
    при секретаре Веселовой Ю.В.,
 
    с участием представителя истца по доверенности от <Дата> Шацких А.А.,
 
    представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Командровской О.Н.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Спицына А. Г. к администрации муниципального образования «Город Саратов» об изменении договора аренды земельного участка,
 
установил:
 
    Спицын А.Г. обратился в Заводской районный суд г. Саратова с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» об изменении договора аренды земельного участка, указав, что на основании договора аренды <№> от 28 августа 2002 года и соглашения от 24 сентября 2010 года об изменении договора аренды земельного участка <№> от 28 августа 2002 года владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <№> площадью 4 599 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> в Заводском районе г. Саратова. Постановлением главы администрации г. Саратова муниципального образования «Город Саратов» от 13 февраля 2008 г. <№> изменено разрешенное использование данного земельного участка, с разрешенным видом использования «производственная база» на разрешенный вид использования «для размещения гостиничного комплекса». В п. 31 постановления <№> Администрация муниципального образования «Город Саратов» обязала комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» внести соответствующие изменения в договор аренды от 28 августа 2002 года. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области изменен вид разрешенного использования, что подтверждается кадастровым паспортом от 16 декабря 2013 года <№>. В целях приведения в соответствии правоустанавливающих документов на земельный участок Спицын А.Г. 18 февраля 2014 года обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» и комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 4 599 кв.м. Не получив ответа Спицын А.Г. 21 мая 2014 года повторно обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» и комитет по управлению имуществом города Саратова с проектом соглашения к договору аренды земельного участка, однако постановлением от 09 июня 2014 года <№> Спицыну А.Г. отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка в Заводском районе г. Саратова
 
    В связи с чем, Спицын А.Г. вынужден обратиться в суд с данным иском и заявляет требования об изменении договора аренды земельного участка <№> от 28 августа 2002 года, заключенного между администрацией города Саратова и Спицыным А.Г. (прежний арендодатель ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3»), в части изменения указанного в договоре разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 4 599 кв.м., находящимся по адресу: <адрес> в Заводском районе г. Саратова «производственная база» на разрешенный вид использования земельного участка «гостиницы», заменив в пункте 1.2 договора слова «промышленный (е) объект (ы) производственная база словами «гостиницы». Обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес Спицына А.Г. проект соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 4 599 кв.м., находящегося по адресу :<адрес> в Заводском районе г. Саратова, «производственная база» на разрешенный ид использования земельного участка «гостиницы».
 
    Истец Спицын А.Г., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием своего представителя.
 
    Представитель истца по доверенности Шацких А.А. исковые требования поддержал в полном объеме, дал объяснения, аналогичные изложенным в иске. Кроме того указал, что внесение изменений в вид разрешенного использования земельного участка необходимо Спицыну А.Г. в связи с тем, что частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Указал на факт составления Комитетом по управлению имуществом города Саратова в отношении предыдущего арендатора ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3» акта проверки от 30 мая 2013 года с указанием на наличие в действиях ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3» состава административного правонарушения по ст. 8.8.КоАП РФ.
 
    Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» Командровская О.Н. исковые требования не признала в полном объеме, указала, что истцом нарушена процедура изменения вида разрешенного использования с условного на основной. Представители третьих лиц - Комитета по управлению имуществом Г.Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области о времени и месте судебного заседания извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли, в связи с чем, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, представили возражения относительно заявленных требований.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства представленные сторонами, следуя закрепленному ст. 12 ГПК РФ, а также ст. 123 Конституции РФ принципу состязательности сторон, суд приходит к мнению о том, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующих обстоятельств.
 
    В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
 
    Учитывая это конституционное положение, а также положение ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на судебную защиту его прав и свобод, суды обязаны обеспечить надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения дел.
 
    В соответствии со ст. 1 ЗК Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
 
    Статьей 85 ЗК Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
 
    Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    В судебном заседании установлено, что на основании решения Саратовской городской Думы от 29 сентября 2001 г. <№> администрация города Саратова заключила договор аренды земельного участка имеющего кадастровый номер <№> <№> от 28 августа 2002 с ОАО «Передвижная механизированная колонна «Саратовская-3» сроком на 25 лет.(л.д.11-16).
 
    Согласно п.1.2 договора <№> аренды земельного участка от 28 августа 2008 года целевое назначение земельного участка «промышленные объекты, производственная база».
 
    В соответствии с пояснениями представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» указанный вид использования земельного участка с кадастровым номером <№> «промышленные объекты, производственная база», указанный в договоре аренды, является условно разрешенным видом использования, основным видом использования указанного земельного участка является – размещение гостиничного комплекса.
 
    19 мая 2008 года ОАО «Передвижная механизированная колонна «Саратовская-3» администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства административного здания для размещение гостиничного комплекса по адресу г. Саратов, <адрес> (л.д.19).
 
    В соответствии с соглашением об изменении договора аренды земельного участка <№> от 28 августа 2002 года от 24 сентября 2010 года, были внесены изменения в площадь земельного участка с 4 941 кв.м. на 4 599 кв.м. (л.д.17).
 
    На основании итогового документа публичных слушаний от 28 декабря 2007 года, заявлений граждан и юридических лиц, 13 февраля 2008 г. и.о. главы администрации С.Н. Тульским вынесено постановление <№> «Об изменении видов разрешенного использования земельных участков». Из п. 25 указанного постановления следует, что изменено разрешенное использование земельного участка площадью 4941 кв.м. из земель населенных пунктов кадастровый номер <№>, расположенным по адресу: <адрес> в Заводском районе г. Саратова, предоставленного ОАО «Передвижная механизированная колонна «Саратовская-3» в аренду на основании договора аренды <№> земельного участка от 28 августа 2008 года с разрешенным видом использования «производственная база» на разрешенный вид использования «для размещения гостиничного комплекса».
 
    Истец Спицын А.Г., как следует из договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 03 июня 2013 года, является собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке общей площадью 4 5999, 00 кв.м., с кадастровым номером <№> по адресу: Саратовская область, г. Саратов,<адрес>.(л.д.20-21, 24-26).
 
    В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода прав собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
 
        Статьей 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
 
    При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
 
        Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
 
    Из содержания ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Согласно указанным нормам права в толковании, данном Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
 
        Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
 
    Как установлено в судебном заседании на спорном земельном участке с кадастровым номером <№> расположены объекты недвижимости, используемые истцом Спицыным А.Г. как гостиничный комплекс.
 
    В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 января 2014 года <№> земельный участок общей площадью 4 5999 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> имеет назначение земель населенных пунктов, гостиницы (л.д.23).
 
    Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 16 декабря 2013 года <№>, разрешенное использование – гостиницы.
 
    В силу положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.
 
    Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
 
    Из положений статьи 85 Земельного кодекса следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая производственные и иные территориальные зоны.
 
    Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса).
 
    Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.
 
    Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09 июня 2014 года <№> Спицыну А.Г. во внесении изменений в договор аренды вида разрешенного использования земельного участка площадью 4599 с кадастровым номером <№> отказано, таким образом, Спицыным А.Г. соблюден досудебный порядок.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Как следует из п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд считает, что Спицын А.Г. не имеет возможности в полной мере осуществить предоставленное ему право и в связи с этим, с учетом пункта 1 статьи 421, подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит правильным удовлетворить исковые требования в части внесения изменений в догов аренды земельного участка и указания в п. 1.2 вида разрешенного использования «гостиницы» вместо вида использования земельного участка «производственная база».
 
    Доводы представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с постановлением <№> «Об изменении видов разрешенного использования земельных участков» не имеет отношение к земельному участку испрашиваемому Спицыным А.Г., поскольку заявление об изменении вида разрешенного использования было подано ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3» и в отношении земельного участка иной площади, целевое использование земельного участка является существенным условием договора и подлежит рассмотрению в специальном порядке, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.
 
    Постановление <№> «Об изменении видов разрешенного использования земельных участков», вынесенное по итогам публичных слушаний указывает на изменение вида разрешенного использования конкретного земельного участка с обозначенным кадастровым номером, указанное постановление не отменено и не изменено, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось. Земельный участок, на котором расположены приобретенные Спицыным А.Г. объекты недвижимости, имеет меньшую площадь, чем указано в постановлении, находится в границах земельного участка предоставленного по договору аренды ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3», поставлен на кадастровый учет.
 
    Ссылка представителя ответчика об отсутствии соглашения замены стороны в договоре аренды с ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3» на Спицына А.Г., а также на отсутствие доказательств по факту обращения Спицына А.Г. для изменения договора аренды в связи со сменой собственника несостоятельны в силу ст. 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ.
 
    Доводы представителя ответчика на факт проведения публичных слушаний по заявлению ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3» по вопросу изменения вида разрешенного использования прежним арендатором, а не Спицыным А.Г. на выводы суда не влияют, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка производится в отношении земельных участков и не связано с личностью заявителя.
 
    Указание, на то, что целевое использование земельного участка является существенным условием договора и с учетом положений ст. 421 ГК РФ не подлежит рассмотрению в судебном порядке, суд признает, необоснованным. Как следует из пояснений самого представителя ответчика, вид разрешенного использования «размещения гостиничного комплекса» для земельного участка с кадастровым номером <№> является основным видом разрешенного использования. Вид разрешенного использования земельного участка с условного - «производственная база» на основной произведен в установленном порядке путем проведения публичных слушаний, сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка внесены в ГКН. Вместе с тем, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09 июня 2014 года <№> Спицыну А.Г. во внесении изменений в договор аренды вида разрешенного использования необоснованно отказано.
 
    Согласно п. 4 ст. 451 ГК Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
 
    Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, т.е. предмета договора аренды, такое изменение договора, возможно в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК Российской Федерации.
 
    Оснований для удовлетворения требований Спицына А.Г. в части возложения обязанности на администрацию муниципального образования «Город Саратов» в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес Спицына А.Г. проект соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 4 599 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> в Заводском районе г. Саратова, «производственная база» на разрешенный вид использования земельного участка «гостиницы» суд не усматривает, поскольку решение суда является обязательным для исполнения и внесения изменений в договор аренды, таким образом оснований для составления проекта соглашения к договору аренды не имеется, в удовлетворении указанной части исковых требований Спицыну А.Г. суд считает правильным отказать.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Внести изменения в договор аренды земельного участка <№> от 28 августа 2002 года, заключенного между администрацией города Саратова и Спицыным А. Г. (прежний арендодатель ОАО «Передвижная Механизированная колонна «Саратовская-3»), в части изменения указанного в договоре разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 4 599 кв.м., находящимся по адресу: <адрес> в Заводском районе г. Саратова «производственная база» на разрешенный вид использования земельного участка «гостиницы», заменив в пункте 1.2 договора слова «промышленный (е) объект (ы) производственная база словами «гостиницы».
 
        В удовлетворении остальной части исковых требований Спицыну А. Г. к администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья:                                        Е.Ю. Галицкая