Дата принятия: 02 сентября 2014г.
Дело №2-3563/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 сентября 2014 г. г. Челябинск
Калининский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Роговой Е.С.,
при секретаре Пановой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пешковой В. В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчику Пешковой В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере ***, в том числе остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, процентов за пользование кредитом в размере ***, пени в размере ***, также просило, начиная с 16.04.2014 и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,4% годовых, расторгнуть кредитный договор от 18.06.2012 №., обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости квартиры в размере ***, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере ***
В обоснование исковых требований указало, что в соответствии с условиями Кредитного договора № от 18.06.2012 заемщику Пешковой В.В. коммерческим банком «ИНВЕСТРАСТБАНК» (ОАО) предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме *** на срок 180 месяцев под 12,1 годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: (адрес). По состоянию на 29.05.2012 рыночная стоимость квартиры согласно отчету оценщика определена в размере *** Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 18.06.2012 и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области первоначальному залогодержателю – КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» (ОАО). Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, истцом в соответствии с п. 6.1 Закладной и п. 4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Ответчиками данное требование не исполнено. Указанное обстоятельство является основанием для требования о досрочном исполнении обязательств по договору и требования об обращении взыскания на заложенную квартиру.
Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Волощук Т.В. в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам, указанным в иске.
Ответчик Пешкова В.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора (п.2).
В соответствии с общими положениями об обязательственном праве ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., при этом обязательства возникают из договора и иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случае, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возвращения займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.
Статьей 334 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Пунктом 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ)
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе: 54
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела, что 18.06.2012 между коммерческим банком «ИНВЕСТТРАСТБАНК» (ОАО) (кредитор) и должником Пешковой В.В. заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере *** сроком на 180 месяцев под 12,1 % годовых. Стороны пришли к соглашению, что в период исполнения заемщиками обязательств по страхованию рисков, связанных с утратой или повреждением имущества, имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни или здоровью в результате несчастного случая или болезни, за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты в размере 11,4 % годовых. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу: (адрес); обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека в силу закона указанной квартиры; размер ежемесячного аннуитетного платежа установлен в размере ***, срок уплаты – не позднее последнего числа процентного периода; при нарушении сроков возврата кредита, уплаты начисленных процентов заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая из просрочек незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество (пункты 1.1-1.3, 4.4.1, 5.2, 5.3 договора, л.д.20-25).
Денежные средства в размере *** перечислены на счет заемщику Пешковой В.В. 18.06.2012, что подтверждается графиком платежей (л.д.28-33) и не оспорено ответчиком.
18.06.2012 заключен договор купли-продажи квартиры № (адрес), право собственности Пешковой В.В. на эту квартиру зарегистрировано 21.06.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.101).
Согласно закладной от 18.06.2012 залогодателем Пешковой В.В. в обеспечение своего обязательства по кредитному договору № от 18.06.2012 передана в залог (ипотеку) квартира № (адрес), оцененная оценщиком по состоянию на 29.05.2012 в размере *** Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 21.06.2012. Права по закладной переданы первоначальным залогодержателем КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» (ОАО) 12.07.2012 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметками на закладной о смене владельца (л.д.34-46).
В соответствии с п. 2,3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Таким образом, последним владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и оно вправе требовать исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору.
Согласно расчету взыскиваемой суммы и сведений о фактических платежах, представленным истцом, и уведомлению заемщика о суммах уплаченных платежей в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту, обязательства по полному и своевременному погашению кредита и уплате процентов ответчиком не исполнялись надлежащим образом (л.д.49-53,55-57).
11.12.2013 КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» (ОАО) в связи с допущенной просрочкой внесения ежемесячного аннуитетного платежа за октябрь, ноябрь 2013 направило Пешковой В.В. требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств (л.д.49-53).
Однако указанное требование ответчиком в добровольном порядке не исполнено, доказательств обратного суду не представлено.
Размер задолженности ответчика по состоянию на 15.04.2014 составляет ***, в том числе сумма основного долга в размере ***, проценты за пользование кредитом в размере ***, пени за просроченный основной долг и проценты за пользование в размере *** (л.д.55-57).
Размер задолженности судом проверен, суд находит его правильным. Ответчиком доказательств иного размера задолженности суду не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на 15.04.2014 в размере ***
Также подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование займом в размере 11,4% годовых от суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу по кредиту в размере ***, начиная с 16.04.2014 по день вступления решения суда в законную силу, поскольку кредитный договор между сторонами в указанный период не расторгнут, задолженность по кредитному договору исчислена по состоянию на 15.04.2014.
Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество суд считает обоснованным, поскольку 11.12.2013 Пешковой В.В. было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, что подтверждается реестром заказных писем. Данное требование не было исполнено ответчиком в течение 15 календарных дней с момента получения требования, сумма нарушенного обязательства не является незначительной, поэтому истец в соответствии с п. 4.4.2 кредитного договора, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 343, 348 ГК РФ вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.
Начальная продажная цена заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: (адрес), определена истцом в размере ***, 80% от рыночной стоимости квартиры, установленной на основании отчета ООО «Оценочное агентство Эксперт» № от 29.05.2012 в размере *** (л.д.47-48.
Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
По смыслу указанной нормы начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если в ходе рассмотрения дела в суде между залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашения относительно начальной продажной стоимости заложенного имущества. Т.е. отчет об оценке рыночной стоимости имущества должен быть дан в ходе рассмотрения спора.
В спорном же случае, истец просит установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, составленном 29.05.2012, на основании которого стороны в разделе 5 закладной пришли к соглашению о том, что стоимость заложенного имущества составляет ***
При этом представителем истца в ходе судебного заседания указано, что ходатайств о назначении экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости заложенного имущества, актуальной на день рассмотрения спора, они заявлять, не намерены.
В силу изложенного, учитывая, что стороны на момент заключения кредитного договора пришли к соглашению о том, что стоимость заложенного имущества составляет ***, доказательств наличия иного соглашения о начальной продажной стоимости имущества, достигнутого между сторонами, как и актуального на день рассмотрения спора отчета об оценке предмета залога, суду не представлено, суд приходит к выводу об установлении начальной продажной стоимости спорной квартиры в согласованном сторонами размере – ***
В соответствии с пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Учитывая, что должником неоднократно допущены нарушения сроков внесения платежей в счет погашения кредита, суд считает подлежащими также удовлетворению требования истца о расторжении кредитного договора.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, в размере ***
На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пешковой В. В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора удовлетворить.
Взыскать с Пешковой В. В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору по состоянию на 15.04.2014 в размере ***, в том числе сумма основного долга в размере ***, проценты за пользование кредитом в размере ***, пеня за просроченный основной долг и проценты за пользование в размере ***
Взыскать с Пешковой В. В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 11,4 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, начиная с 16.04.2013 по день фактического погашения задолженности по основному долгу, но не далее вступления решения суда в законную силу.
Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: (адрес), в сумме ***
Взыскать с Пешковой В. В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере ***
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
