Дата принятия: 02 октября 2014г.
№2-754/2014
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 октября 2014 года г. Котовск
Судья Котовского городского суда Тамбовской области Хасанова Л.В.,
при секретаре Гридневой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авериной Н.И. к Администрации города Котовска, Зайцеву Е.А. о прекращении действия договора аренды
УСТАНОВИЛ:
Аверина Н.И., обратившись в суд с вышеуказанным иском, просила прекратить право аренды Зайцева Е.А. на земельный участок под гаражом №_________ в районе заводоуправления АДРЕС г.Котовска Тамбовской области с кадастровым №_________ площадью 30,9 кв.м.. Свои требования мотивирует тем, что она на основании договора купли-продажи от 11.03.2004года является собственником гаража, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Данный участок постановлением администрации города №_________ от 26.09.2003года предоставлен Зайцеву А.Е. на праве аренды сроком на 15 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке. На неоднократные обращения истца с заявлениями в администрацию города о передаче ей в аренду указанного земельного участка, последней было разъяснено, что для этого требуется присутствие Зайцева Е.А. или заявление от него о расторжении договора аренды. Однако, Зайцев Е.А. с 2004года не проживает на территории г.Котовска с 2004года, и место его нахождения истцу неизвестно.
В судебном заседании истец Аверина Н.И. уточнила заявленные требования и просила прекратить действие договора аренды спорного земельного участка, заключенного между администрацией города Котовска и Зайцевым Е.А., пояснив, что с 2004 года, с момента приобретения гаража, расположенного на спорном земельном участке, пользуется данным земельным участком. Она желает правомерно владеть им, уплачивать налоги, впоследствии выкупить, в связи с чем, неоднократно обращалась с заявлениями о передаче ей земельного участка в аренду в администрацию города Котовска. Однако, ей было отказано и разъяснено, что в данном случае прежде необходимо расторгнуть договор аренды земельного участка с Зайцевым Е.А., что является невозможным в связи с отсутствием последнего в г.Котовске и неизвестностью места его жительства. В Котовском отделе управления Росреестра по Тамбовской области ей пояснили, что прекратить право аренды возможно на основании решения суда, в связи с чем, она и обратилась с данным иском в суд.
Представитель администрации города Котовска по доверенности Мосякина С.В. против удовлетворения исковых требований не возражала, пояснив, что постановлением администрации города Котовска №_________ от 21.11.1996года спорный земельный участок площадью 33,82 кв.м. был предоставлен Зайцеву Е.А. в постоянное бессрочное пользование. Затем постановлением администрации города от 26.09.2003года была уточнена площадь данного земельного участка, она составила 30,9 кв.м., и земельный участок был предоставлен Зайцеву Е.А. в аренду сроком на 15 лет. Право аренды земельного участка зарегистрировано за Зайцевым Е.А. в ЕГРП. Для передачи земельного участка в аренду истцу необходимо расторгнуть договор аренды с прежним арендатором, то есть с Зайцевым Е.А., для чего необходимо его присутствие или письменное заявление от него, однако, место жительство Зайцева неизвестно, в связи с чем, невозможно расторгнуть и договор аренды. Плату по договору аренды Зайцев Е.А. в течение нескольких лет не вносит.
Ответчик Зайцев Е.А. в судебное заседание не явился. Согласно адресной справке отделения УФМС России по Тамбовской области в г.Котовске Зайцев Е.А. снят с регистрационного учета в г.Котовске 02.12.2003года в связи с убытием в другой город.
В связи с неизвестностью места жительства ответчика Зайцева Е.А. судом в соответствии со ст.50 ГПК РФ последнему назначен адвокат.
Адвокат Савельева О.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку ей неизвестно мнение ответчика по данному вопросу.
Представитель управления Росреестра Кириллова С.В. в судебном заседании пояснила, что государственная регистрация прекращения договора аренды на спорный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна только на основании соглашения сторон о расторжении договора аренды, однако, место жительства арендатора Зайцева Е.А. неизвестно, а без его согласия расторгнуть договор невозможно. Также возможно погашение записи в ЕГРП на основании решения суда о прекращении действия договора аренды.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Пункт 3 данной статьи предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичная норма содержится в статье 35 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В судебном заседании установлено, что постановлением администрации г.Котовска Тамбовской области от 21.11.1996года №_________ ответчику Зайцеву Е.А. на праве постоянного пользования был предоставлен земельный участок под гараж площадью 33,82 кв.м. в районе АДРЕС. На основании указанного постановления Зайцеву Е.А. было выдано свидетельство №_________ от 26.11.1996года на право постоянного бессрочного пользования земельным участком.
Постановлением администрации города Котовска Тамбовской области от 26.09.2003года №_________ в связи с изменением режима землепользования на основании заявления Зайцева Е.А. о предоставлении земельного участка в аренду, было постановлено считать объектом учета земельный участок №_________ (вместо бывшего №_________) в районе заводоуправления завода пластмасс (вместо бывшего района АДРЕС) площадью 30,9 кв. метров (вместо бывшей площади, равной 33,82 кв.м.) по фактическому сложившемуся пользованию. Площадь земельного участка уточнена в соответствии с планом границ земельного участка от 04.09.2003года. Указанный земельный участок предоставлен Зайцеву Е.А. в аренду. Между Комитетом по управлению имуществом города Котовска – арендодателем, с одной стороны, и Зайцевым Е.А. – арендатором, с другой стороны, заключен договор аренды земель поселений №_________ от 30 сентября 2003года сроком на 15 лет под кирпичный гараж. Право аренды на земельный участок 10.12.2003года было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21 августа 2014года №_________.
Также судом установлено, что истец Аверина Н.И. по договору купли-продажи гаража от 11.03.2004года приобрела у ответчика Зайцева Е.А. гараж под №_________, кадастровый №_________, инвентарный №_________, находящийся в районе АДРЕС города Котовска Тамбовской области, общей площадью 27,5 кв.м., расположенный на участке земли площадью 30,9 кв.м., предоставленным на основании договора аренды земель поселений в г.Котовске Тамбовской области от 30.09.2003года №_________. Право собственности истца Авериной Н.И. на вышеуказанный гараж зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 декабря 2004года №_________. Вопрос о праве на земельный участок истца Авериной Н.И. в вышеуказанном договоре не отражен.
Вместе с тем, в силу вышеуказанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть, Аверина Н.И., приобретая у Зайцева Е.А. в собственность гараж №_________, расположенный на спорном земельном участке, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с момента государственной регистрации перехода права собственности на гараж приобрела право пользования земельным участком под гаражом на тех же условиях, что и прежний собственник. Таким образом, суд считает, что к Авериной Н.И. с переходом права собственности на гараж, перешло право аренды на спорный земельный участок.
Также судом установлено, что ответчик Зайцев не пользуется спорным земельным участком, обязательства по уплате арендной платы не выполняет с 2004года, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчик Зайцев Е.А. отказался от исполнения условий договора аренды и договор считается расторгнутым. Указанные разъяснения содержатся в постановлении Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Данные обстоятельства участники судебного разбирательства не оспаривали.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действие договора №_________ от 30.09.2003года аренды земельного участка №_________ площадью 30,9 кв.м., расположенного в районе АДРЕС, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Котовска и Зайцевым Е.А. следует прекратить.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Авериной Н.И. удовлетворить.
Прекратить действие договора №_________ от 30.09.2003года аренды земельного участка №_________ площадью 30,9 кв.м, расположенного в районе АДРЕС, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Котовска и Зайцевым Е.А..
Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Котовский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Л.В.Хасанова
Решение в окончательной форме изготовлено 07 октября 2014года.
Судья Л.В.Хасанова
