Дата принятия: 02 апреля 2013г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РООССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Тула
Советский районный суд г.Тулы в составе:
председательствующего Яшиной В.И.
при секретаре Тимергалиевой Э.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, по встречному иску ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 к ФИО1 о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве ?) и ФИО3 (доля в праве ?) на квартиру, восстановлении права собственности ФИО1 на квартиру, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец передал в общую долевую собственность ответчикам <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 88,6 кв.м.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> произвело государственную регистрацию договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ за номером № и права общей долевой собственности ответчиков на квартиру ДД.ММ.ГГГГ за номером №.
В соответствии с п. 2.2. договора ответчики обязались произвести оплату цены квартиры в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени этого обязательства не исполнили. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков было направлено уведомление о расторжении договора, в котором предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить и возвратить ему недвижимое имущество, однако до настоящего времени ответчиками не предпринято никаких действий по возврату имущества. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 3/4) и ФИО3 (доля в праве 1/4) на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> <адрес> Возвратить вышеуказанную квартиру и восстановить право собственности на квартиру за ним.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 просила удовлетворить заявленные требования, при этом она уточнила иск, также просила аннулировать запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ – о регистрации права общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 3/4) и ФИО3 (доля в праве 1/4) на <адрес> по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 88,6 кв.м. В дополнение к указанным обстоятельствам в исковом заявлении пояснила, что ФИО1 при продажи квартиры рассчитывал на вышеуказанную денежную сумму, поскольку неполучение оплаты за проданную квартиру лишили продавца возможности возвратить деньги по договору займа, на что последний рассчитывал при заключении договора. При этом данные обстоятельства поставили ФИО1 в тяжелое материальное положение.
Встречный иск не признала, просила отказать в его удовлетворении, пояснив при этом, что ст. 303 ГК РФ предусмотрено, что добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества; если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Истцы не являются добросовестными владельцами, поскольку не уплатили цену квартиры. Кроме того, признаком неотделимости улучшений является невозможность их отделения без повреждения имущества. Все, что указано в представленных истцами документах, можно отделить без повреждения квартиры. Производя ремонт в квартире, истцы должны были осознавать и предвидеть возможность расторжения договора купли-продажи, поэтому ремонт они делали на свой страх и риск и ответчик не должен возмещать его стоимость.
Представленные истцами документы не являются доказательствами факта произведенных неотделимых улучшений в квартире по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, поскольку: договор купли-продажи квартиры был подписан ДД.ММ.ГГГГ Практически все документы датированы до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до покупки квартиры. Поэтому документы, датированные до заключения договора, должны быть исключены из числа доказательств по делу.
Фактически истцы не доказали факта неотделимости улучшений в вышеуказанной квартире и наличия в ней улучшений как таковых. Согласно технической документации в квартире отсутствуют какие-либо неотделимые улучшения. Истцы не доказали факта несения ими затрат при проведении ремонта в квартире по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Доказательством платежей при наличных расчетах организаций с физическими лицами согласно ФЗ РФ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» № 54-ФЗ от 22.05.2003 г. могут являться только кассовые чеки, которые истцами не представлены. Представленные квитанции к приходным кассовым ордерам не являются доказательством несения затрат, так как они не содержат следующих обязательных реквизитов, предусмотренных указанным законом: ИНН налогоплательщика; наименование и количество оплачиваемых приобретенных товаров (выполненных работ, оказанных услуг); должность, фамилия и инициалы лица, выдавшего документ, и его личная подпись.
Доказательством факта проведения ремонтных работ могут являться только унифицированные формы № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат», утвержденные Постановлением Госкомстата России № от ДД.ММ.ГГГГ, которые истцами не представлены. Следовательно, истцы не доказали факта проведения ремонтных работ в квартире.
Возмещение стоимости всех видов работ не может быть возложено на ответчика еще и по следующим основаниям: якобы произведенная перепланировка не подтверждается технической документацией; перепланировка не может являться улучшением квартиры, поскольку она была необходима исключительно истцам, для ответчика же она является ухудшением квартиры.
ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 заявлен встречный иск о взыскании с ФИО1 стоимости неотделимых улучшений в квартире по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. А также ей представлен расчет стоимости мебели, установленной в квартире и строительных материалов.
В судебном заседании представитель ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 по доверенности ФИО7 исковые требования доверительницы просил удовлетворить, исковые требования ФИО1 не признал. При этом пояснил, что указанная квартира являлась оплатой труда ФИО2 за ее работу на фабрике «Тульская гармонь». Спорная квартира изначально была приобретена фабрикой «<данные изъяты>», позже продана ОО «<данные изъяты>», а затем продана ФИО1 Все вышеуказанные юридические и физические лица являются заинтересованными лицами. Данные обстоятельства подтверждается следующим: основной учредитель фабрики «<данные изъяты>» ФИО8, является родным братом истца. При проведение сделок по купле-продаже спорной квартиры денежные средства не оплачивались, однако ни одно из вышеперечисленных лиц никогда не обращались с исковыми требованиями о взыскании денежных средств друг к другу. Кроме того, указанные сделки совершались в достаточно короткий период времени. ФИО2 не обещала истицу, что будет рассчитываться с ним за квартиру. Наоборот была договоренность, что спорная квартиры является расчетом за работу. В действительности ФИО2 работала на фабрике «<данные изъяты>» в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Документов, подтверждающий данный факт нет. В настоящее время подано в суд заявление об установлении факта работы ФИО2 на фабрике. Есть свидетели из администрации г.Тулы и администрации г.Москвы, которые могут подтвердить данный факт.
В обоснование встречных исковых требований и уточненных требований сослался на то, что за время проживания в указанной квартире ФИО2 произведен ремонт и установлена мебель на сумму <данные изъяты> руб. Данные расходы состоят из стоимости ремонтных работ и стоимости строительных материалов, а также стоимости встроенной мебели, сантехники. Качественное состояние квартиры было улучшено, все произведенные ФИО2 улучшения, являются неотделимыми, а их стоимость равна фактически стоимости квартиры – которую просит взыскать.
ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
ФИО2, действующая в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3, ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно ч.2ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изложенное указывает на то, что истец, в соответствии со ст.12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ФИО1 являлся собственником <адрес> по адресу: <адрес> <адрес>
Так, из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он был подписан продавцом ФИО1 и покупателями ФИО2, ФИО3; согласно его условиям продавец обязался передать, а покупатель принять в собственность <адрес>, общей площадью 88,6 кв.м., расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> в следующем размере <данные изъяты> доли квартиры – гражданину РФ ФИО3, <данные изъяты> доли квартиры – гражданке РФ ФИО2
Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 и ФИО3 в ЕГРП на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ, №.
В соответствии с п.п. 2.1 и 2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена квартиры составляет <данные изъяты>.; расчет между сторонами договора производится следующим образом: указанную сумму продавец получает от покупателей полностью до ДД.ММ.ГГГГ
ФИО1 исполнил свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передав спорный объект недвижимости ФИО2 и ФИО3 о чем свидетельствует акт приема-передачи квартиры (п.3.1 договора).
В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчики свои обязательства по договору не выполнили. До установленного срока договором, они оплату стоимости приобретенного имущества не произвели, деньги ФИО1 не передали. Доказательств обратному ответчиками суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Придав буквальному толкованию содержание условий договора купли-продажи по правилам ст. 431 ГК РФ, учитывая все записи в тексте договора о том, что оплату продавец получает до ДД.ММ.ГГГГ, суд, приходит к выводу о том, что расчет по договору должен быть произведен до указанного времени и составления отдельных документов в подтверждение договора не требуется.
Подписав данный текст договора на изложенных в нем условиях, стороны согласились с таким порядком расчета. Подписи сторон не оспаривались.
Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира была предоставлена семье ответчика с какими – либо оговорками, о чем свидетельствует п.8.3 настоящего договора из которого явствует, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме подписания настоящего договора.
Также стороной ответчика не представлено доказательства о том, что ФИО2 состояла с истцом, либо с его братом в каких-либо отношениях, в том числе и трудовых (работа на фабрике «Тульская гармонь»), а также и то, что ФИО1 является заинтересованным лицом в чем либо.
Таким образом, исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, суд приходит к выводу о существенном нарушении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО2 и ФИО3, поскольку данное нарушение повлекло для ФИО1 ущерб, он лишился того, на что рассчитывал при заключении договора - на возвращение долга по договору займа в размере 5 000 000 руб., заключенному ФИО1 с ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ
А поскольку допущенное ответчиками нарушение имеет существенный характер, то оно является основанием для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из уведомления об отказе от исполнения договора и истребовании имущества, направленного ФИО2 и ФИО3 в вышеуказанный адрес ДД.ММ.ГГГГ, последние уведомлялись об отказе ФИО1 от исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предъявлении продавцом требования в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить и возвратить переданное по договору недвижимое имущество.
Согласно представленным документам ответчика получено уведомление о расторжении договора.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО1 в установленном порядке заявил об отказе от исполнения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить требования ФИО1 в полном объеме.
Разрешая требования по встречному иску, суд приходит к следующему.
В соответствии с абз. 3 ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Под улучшениями вещи следует понимать такие изменения в ней, которые носят оправданный, полезный и разумный характер.
Судом установлено, что договор купли-продажи между вышеуказанными указанными лицами был заключен ДД.ММ.ГГГГ Истцы, на спорной жилой площади, произвели за счет собственных средств ремонт в квартире на сумму <данные изъяты> руб. (расчеты, пояснительные письма). Из расчета и пояснительных писем следует, что истица установила следующую мебель: шкафы для гостиной и холла, кухонный гарнитур, бытовую технику в кухне, межкомнатные двери, на полы уложила паркет, на лоджии утеплила полы, выполнила ремонт, включающий в себя оштукатуривание стен, оклейку обоев, декорирование потолков, в ванной комнате установила композицию из встроенной консоли с раковиной, зеркала, шкафы, подвесной унитаз, умывальник и водопроводные трубы. А также установила настольные лампы, повесила люстры, шторы.
Из представленных документов явствует, что документы (кроме квитанций № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ) датированы до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента заключения договора купли – продажи. В представленных документах не указан адрес доставки. Тогда как, до заключения договора купли-продажи, истцы являлись собственниками двух квартир: по адресу: <адрес> по адресу: <адрес>.
В судебном заседании был поставлен на обсуждение вопрос в соответствии со ст. 79 ГПК РФ о назначении по делу строительно - технической, товароведческой экспертиз для определения стоимости и характера произведенных истцом улучшений жилого помещения. Стороны возражали против назначения вышеуказанных экспертиз.
В суде не были представлены доказательства, что произведенные улучшения являются неотделимыми, и что произведенные им улучшения привели к увеличению стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по встречному иску, поскольку ответчик не согласен с произведенными истцом изменениями жилого помещения, предлагает забрать установленную мебель и требует от истца привести жилое помещение в первоначальное положение. Кроме того, истец не доказала размер расходов, связанных с проведение ремонта, также не доказала, что стоимость имущества, возросла в сравнении с ее стоимостью до передачи истцу в результате произведенных последним ремонтных работ (улучшений). Не представлено доказательств также, что произведенные улучшения носят оправданный, полезный и разумный характер.
Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Судебные расходы состоят из госпошлины и издержек связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст.88 ГПК РФ).
В соответствии со ст.98 ГПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Таким образом, в пользу ФИО1 с ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы в размере <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, с другой стороны, в отношении <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.
Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве 3/4) и ФИО3 (доля в праве 1/4) на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, корпус 2.
Возвратить квартиру в собственность ФИО1.
Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и ФИО3 на квартиру и государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО1.
В удовлетворении встречных требований ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 к ФИО1 о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений отказать.
Взыскать с ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО3 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 800 (восемьсот) руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Советский районный суд г.№ в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья /подпись/
Копия верна.
Судья В.И. Яшина
