Решение от 01 июля 2014 года

Дело №2-268/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    01 июля 2014 года                                                                                          г.Рудня
 
    Руднянский районный суд Смоленской области в составе:
 
    Председательствующего судьи – Туроватовой М.Б.,
 
    При секретаре – Куриленковой И.А.,
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К1 к Новиковой З. Г. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным,
 
Установил:
 
    К1 обратилась в суд с иском к Новиковой З.Г. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, указав в обоснование заявленного требования, что ДД.ММ.ГГГГ она, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына К2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключила два договора купли-продажи: жилого дома, общей площадью 32,5 кв.м., и земельного участка, общей площадью 738 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: , с собственником К3, за которую по доверенности действовала Новикова З.Г.. После оформления вышеуказанных объектов недвижимости в долевую собственность, ей стало известно, что при заключении договоров купли-продажи она была введена ответчиком в заблуждение, так как собственник К3 умерла ДД.ММ.ГГГГ , следовательно, ответчик не имела права распорядиться не принадлежащим ей имуществом. К1 просит признать спорные договора недействительными.
 
    В судебном заседании К1 требования, изложенные в исковом заявлении, поддержала. Дополнительно пояснила, что договора купли-продажи были заключены с ограничением права: ипотека в силу закона, поскольку договора заключены ненадлежащим лицом, ограничение не может быть снято.
 
    Ответчик Новикова З.Г. в судебное заседание не явилась по неизвестным причинам, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом – заказным письмом с уведомлением, не ходатайствовала об отложении дела слушанием.
 
    В силу положений ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика.
 
    Заслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    Согласно п.1 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
 
    Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
 
    Правоспособность гражданина прекращается его смертью (п. 2 ст. 17 ГК РФ). Со смертью гражданина прекращается действие выданных им доверенностей (ст. 188 ГК РФ).
 
    Согласно п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют свою силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
 
    Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ К3 была выдана Новиковой З.Г. доверенность сроком на 3 года, удостоверенная нотариусом Руднянского нотариального округа Смоленской области Российской Федерации Савченко В.Я. и зарегистрированная в реестре за № (л.д.15).
 
    Как следует из свидетельства о смерти ДД.ММ.ГГГГ К3 умерла (л.д.16).
 
    Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Новикова З.Г., действуя по доверенности от имени К3, передала в долевую собственность К1, действующей за себя и своего малолетнего сына К2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жилой дом, общей площадью 32,5 кв.м., и земельный участок, общей площадью 738 кв.м., с кадастровым номером 67:16:0150215:26 расположенные по адресу: (л.д.9,10).
 
    Вышеуказанный жилой дом принадлежал продавцу К3 на праве собственности на основании заочного решения Руднянского районного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ , вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ . Земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве собственности на землю №439, выданного на основании Постановления Главы администрации г.Рудня Смоленской области за № от ДД.ММ.ГГГГ .
 
    ДД.ММ.ГГГГ К1 выданы Свидетельства о государственной регистрации права на вышеуказанный земельный участок и жилой дом, из которых следует, что недвижимое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности, доля в праве по ?, К1 и несовершеннолетнему К2, с ограничением права: ипотека в силу закона (л.д.6,7,39,40).
 
    Как пояснила в судебном заседании истица, фактически договор купли продажи жилого дома и земельного участка был подписан ДД.ММ.ГГГГ . Она и ответчица, действующая на основании доверенности за К3, обратились в Руднянский отдел Росреестра по Смоленской области для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество. Государственным регистратором прав была проведена правовая экспертиза поданных документов и принято положительное решение о государственной регистрации. В течение срока регистрации в Руднянский отдел никто, в том числе и Новикова З.Г., не сообщал о смерти продавца К3. О смерти К3 ей стало известно после обращения в Руднянский отдел Росреестра по Смоленской области по вопросу снятия обременения в виде ипотеки.
 
    Из копии наследственного дела к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГ К3 следует, что ДД.ММ.ГГГГ Новикова З.Г. обратилась с заявлением в нотариальную контору о принятии наследства после смерти матери К3. 22 октября Новиковой З.Г. получено Свидетельство о праве на наследство по закону после смерти матери К3 в виде неполученной пенсии и денежных вкладов с причитающимися процентами и компенсациями (л.д.28-38).
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли- продажи ДД.ММ.ГГГГ Новиковой З.Г. было известно о смерти ее матери - К3.
 
    Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между К3 в лице ее представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Новиковой З.Г. и К1, действующей за себя и своего малолетнего сына К2, 2010 года рождения, не был заключен ввиду утраты правоспособности одной стороной – продавцом. На момент государственной регистрации договора купли-продажи продавец К3 умерла, и в связи со смертью её правоспособность прекратилась, т.е. данный договор не соответствует требованиям закона.
 
    Кроме того, п. 6 договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и п.7 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор подлежит регистрации в государственном регистрирующем органе в соответствии с действующим законодательством РФ и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Порядок такой регистрации устанавливается ст. 131 ГК РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    При этом, п. 2 ст. 223 ГК РФ определяет, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Таким образом, в силу названных выше норм договор купли-продажи считается заключенным только с момента регистрации и, следовательно, порождает гражданские права и обязанности. Поскольку п. 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что моментом заключения договора является момент государственной регистрации договора, то в случае, когда собственник умирает до такой регистрации, договор ничтожен, и, соответственно, свидетельство о государственной регистрации права недействительно.
 
    В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции действовавшей на день совершения сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента совершения.
 
    На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не представляет иных последствий нарушения.
 
    Суд, разрешая дело, исходит из того, что К3 умерла ДД.ММ.ГГГГ , вследствие чего действие выданной ею ДД.ММ.ГГГГ Новиковой З.Г. доверенности прекратилось с момента ее смерти в силу подпункта 6 пункта 1 ст. 188 ГК РФ, заключение договора купли-продажи, его регистрация и переход права собственности произведены уже после смерти К3, совершенная по такой доверенности сделка является ничтожной.
 
    Таким образом, суд считает сделку купли-продажи недвижимого имущества жилого дома и земельного участка, заключенную между К1 в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка К2, и К3, за которую по доверенности действовала Новикова З.Г., недействительной, согласно ст.168 ГК РФ, как не соответствующую требованиям закона.
 
    Судом также установлено, что расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка между Новиковой З.Г., как представителем продавца К3, и К1 фактически не производился, требования о возвращении денежных средств, указанных в договоре купли-продажи, истицей не заявлялись, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств с продавца в пользу покупателя.
 
    С учетом требований ч. 2 ст. 167 ГК РФ, с целью восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым прекратить право собственности К1 и К2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: , восстановив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее зарегистрированное право наследодателя К3 на указанные объекты недвижимого имущества в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования К1 удовлетворить.
 
    Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 738 кв.м., с кадастровым номером № и жилого дома, общей площадью 32,5 кв.м., расположенных по адресу: , от ДД.ММ.ГГГГ , заключенный между К1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына К2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с собственником К3, за которую по доверенности действовала Новикова З. Г..
 
    Прекратить право общей долевой собственности, доля в праве ? каждого, К1 и К2 на земельный участок, общей площадью 738 кв.м., с кадастровым номером № и жилой дом, общей площадью 32,5 кв.м., расположенные по адресу: ,
 
    Признать недействительными и аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за №67-67-07/171/2013-625, и от ДД.ММ.ГГГГ за № о праве собственности на жилой дом, общей площадью 32,5 кв.м., расположенный по адресу: , и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 738 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .
 
    В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним восстановить запись о праве собственности К3 от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № на жилой дом, общей площадью 32,5 кв.м., расположенный по адресу: .
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Руднянский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
 
    Судья                                                          М.Б.Туроватова