Определение от 18 сентября 2014 года

    Судья Надежкин Е.В.
 
    Докладчик Быкова И.В. Дело № 33-7967/2014
 
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
 
    Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
 
    председательствующего Быковой И.В.,
 
    судей Коваленко В.В., Лимановой Н.П.,
 
    при секретаре Г.,
 
    рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Новосибирске 18 сентября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «<данные изъяты>» М. на решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 18 июня 2014 года, которым иск М. к ООО «<данные изъяты>» о защите прав потребителей, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, суммы штрафа- удовлетворен в полном объеме.
 
    Взысканы с ООО «<данные изъяты>» в пользу М. сумма неосновательного обогащения в размере 167040 рублей, сумма неосновательного обогащения в размере 9000 рублей, проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 18271 рубль, сумма штрафа в размере 97155,50 рублей.
 
    Взыскана с ООО «<данные изъяты>» в доход государства государственная пошлина в размере 5086,22 рублей.
 
    Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя М. – Б., представителя ООО «<данные изъяты>» М., судебная коллегия
 
У С Т А Н О В И Л А:
 
    М. обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о защите прав потребителей, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, суммы штрафа.
 
    В обоснование исковых требований указала, что 11.10.2012г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение - квартира (п. 1.2. договора). В соответствии с п. 1.3 указанного договора общая площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства, включает в себя площадь лоджии и составляет 60,49 кв.м. Исходя из этой площади истцом была оплачена цена квартиры путем внесения денежных средств на аккредитивный счет 27.09.2012г. По акту приема- передачи № от 26.03.2013г. истцу была передана ответчиком квартира площадью 55,6 кв.м. Акт приема передачи не содержит сведений о передаваемой в составе квартиры лоджии. Согласно ст. 15 ЖК РФ площадь лоджии не входит в общую площадь жилого помещения. Следовательно п. 1.3 договора содержит условие о включении в общую площадь квартиры площади лоджии в нарушение положений ст. 15 ЖК РФ.
 
    Из договора, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что п. 1.3 и абзац 3 п. 3.5 данного договора содержит условия включения в общую планируемую площадь 60,49 кв.м., площади лоджии в нарушение ст. 15 ЖК РФ, а также условие об отказе сторон от перерасчета и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случае изменения площади квартиры в меньшую сторону, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
 
    Застройщик необоснованно получил денежные средства за площадь лоджии, стоимость строительства которой была включена в стоимость квадратного метра квартиры. В акте приема- передачи от 26.03.2013г. в соответствии с которым передавалась квартира, также нет указания о лоджии в составе передаваемой квартиры.
 
    Кроме того, площадь переданной истцу квартиры по акту приема-передачи квартиры № от 26.03.2013г. отличается в меньшую сторону от площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора на 0,25 кв.м.
 
    Условие п.3.5. договора о том, что в случае отклонения окончательной площади менее чем на 5 кв.м., стоимости объекта перерасчету не подлежит, ущемляет права истца как потребителя на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры и возврат излишне уплаченных денежных средств. Таким образом, ответчик имеет право на перерасчет и возврат денежных средств в размере 9000 рублей. Кроме того истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18271 рублей.
 
    Судом принято вышеуказанное решение, с которым не согласен представитель ООО «<данные изъяты>» М., просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, взыскать с М. расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
 
    В обоснование доводов жалобы указывает, что п.3.5. Договора участия в долевом строительстве № от 11.10.2012 г., заключенного между М. и ООО «<данные изъяты>», не противоречт положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителя», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, соотвественно нет оснований для признания его недействительным.
 
    Указывает, что М. была передана квартира фактической площадью менее на 0,25 кв.м., менее проектной, что составляет менее 5 %. Таким образом, суд неправомерно постановил взыскать с ООО «<данные изъяты>» разницу в стоимости квартиры в размере 9 000 руб. (36 000 руб./0,25 кв.м).
 
    Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что включение площади лоджии в общую площадь квартиры, как это определено в Договоре участия в долевом строительстве № от 11.10.2012 г., противоречит требованиям ст. 15 ЖК РФ, и что изначально стоимость лоджии была включена в стоимость строительства квартиры, однако в акте приема – передачи квартиры от 26.03.2013 г. не указано, что лоджия входит в состав квартиры, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что у ООО «<данные изъяты>» возникло неосновательное обогащение.
 
    Указывает, что в стоимость квартиры может входить стоимость лоджии, площадь которой с применением коэффициентов включается в цену договора, что не противоречит положениям жилищного законодательства.
 
    Указывает, что лоджия предусмотрена проектом и общая проектная площадь квартиры рассчитана с этой лоджии и строительство лоджии могло быть осуществлено только за счет средств,?уплаченных в качестве инвестиционного взноса, а не из каких-либо иных финансовых источников.
 
    В связи с чем полагает, что у ООО «<данные изъяты>» не возникло неосновательного обогащения, суд неправомерно взыскал с ООО «<данные изъяты>» проценты за пользование чужими денежными средствами а также штраф, предусмотренный Законом РФ «О защите прав потребителей».
 
    Просит взыскать с истицы в пользу ответчика расходы за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
 
    Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.10.2012 года между М. и ООО «<данные изъяты>», был заключен договор № участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства по которому является квартира№, состоящая из двух комнат общей площадью 55,85 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, подлежащая передаче участникам долевого строительства (пункт 1.2). Цена договора 2177640 рублей.
 
    Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что стороны в целях настоящего соглашения договорились в общую площадь объекта долевого участия в строительстве определять как сумму всех жилых и нежилых помещений квартиры, в том числе площадьбалконов илоджий, подсчитываемых с коэффициентами: для лоджий и балконов – 1,0, террас – 0,3. Общая площадьобъекта строительства с учетом применения коэффициента составляет 60, 49 кв.м.
 
    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации». В действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия вдолевом строительстве не содержится.
 
    Всилу части 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права, общая площадь квартиры истцы составляет 55,6 кв.м, что менее проектной площади менее, чем на 5 % и всилу пункта 3.5 договора стоимость объекта перерасчету не подлежит.
 
    Также, согласно данному пункту договора участник долевого строительства уведомлен, что на основании Жилищного кодекса РФ, площадь балконов, террас по результатам замеров ОГУП «Техцентр НСО» не включается в общую площадь квартиры.
 
    Постанавливая обжалуемое решение об удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что включение общей площади балкона в общую площадь квартиры противоречит ст. 15 ЖК РФ, что вынудило истицу оплачивать истицу завышенную стоимость квартиры, а также суд посчитал, что поскольку истице передана квартира меньшей площади на 0.25 кв.м. имеет место неосновательное обогащение и сумма разницы также подлежит взысканию с ответчика.
 
    Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью и законностью принятого судебного решения, считает заслуживающими внимания доводы апеллянта.
 
    Согласно акту приема- передачи № от 26.03.2014г. истец приняла в собственность двухкомнатную квартиру №, общей площадью 55,60 кв.м., жилая площадь 30,80 кв.м., в <адрес> в <адрес>. Участник долевого строительства претензий к застройщику не имел.
 
    Право собственности на указанное жилое помещение было зарегистрировано М. в управлении Росреестра по НСО 19.09.2013г., что следует из свидетельства о государственной регистрации права.
 
    Согласно технического плана помещения- квартиры № <адрес>, общая площадь помещения составляет 55,6 кв.м., жилая 30,8 кв.м., вспомогательная 24,8 кв.м., площадь лоджии 4,6 кв.м.
 
    Таким образом, лоджияне включена в состав общего имущества, так как предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, поскольку она относится именно к квартире истицы, и в которую можно попасть только из квартиры истца.
 
    При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны в договоре согласовали, что лоджия оплачивается отдельно и суда не было законных оснований для взыскания стоимости оплаченной лоджии за 4.65 кв.м. в размере 167040 руб. с ответчика. Условия договора в данной части, в том числе и по стоимости лоджии, истец не оспорила в установленном законом порядке, не оспаривает и данном процессе. В данной части требований истице следует отказать.
 
    Согласно ч.4 ст. 4 ФЗ РФ № 214 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    В соответствии с п.п.1,2 ст. 5, указанного закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Императивных норм, устанавливающих иной порядок определения и изменения цены договора, для данного вида договоров не имеется.
 
    Пункт 1. ст. 7 названного федерального закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
 
    Согласно п. 3.5 договора в случае если окончательная площадь объекта долевого строительства (с учетом площади балконов, лоджий, террас) указанная в техническом паспорте, отличается от проектной площади более чем на 5% то стоимость объекта долевого строительства подлежит перерасчету, из расчета стоимости 1кв.м., указанного в п.3.1, настоящего договора. В случае если отклонение составляет менее 5 % стоимость объекта долевого строительства перерасчету не подлежит.
 
    Таким образом, стороны фактически согласовали, что с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации по обмерам ОГУП « Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области" при отклонении площади объекта менее 5 % стоимость объекта долевого участия перерасчету не подлежит.
 
    Согласно ст. 412 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
 
    При заключении договора стороны договорились о том, что фактическая площадь жилого помещения, подлежащего передаче, будет рассчитана организацией ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» с учетом его методик, и что площадь жилого помещения, определенная по результатам таких обмеров и будет являться той, которая имеется к моменту передачи объекта долевого участия в строительстве, цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади мене 5 %. Требований о признании условий договора в данной недействительными не заявлялось. Факт обращения истца в суд с иском о взыскании денежных средств излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве жилья не свидетельствует о том, что истец оспаривает факт сдачи дома согласно проекту.
 
    К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
 
    Условие п. 3.5 заключенного договора участия в долевом строительстве, не предусматривающие изменение цены объекта долевого строительства при незначительных отступлениях от проектной площади, приведенным положениям специального федерального закона не противоречит.
 
    Не противоречит оно и положениям ч.1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика. Данный договор истицей не оспаривался.
 
    С учетом изложенного, решение в части взыскания переплаты по договору за разницу 0.25 кв.м. за незначительное отступление от проектной площади, подлежит отмене с постановкой нового решения в данной части, об отказе в иске.
 
    Поскольку судебная коллегия не усматривает законных оснований для взыскания с ответчика переплаты по договору в сумме 9000 руб. и стоимости оплаченной за лоджию в размере 167040 руб., отсутствовали у суда правовые основания для применения положений ст. 395 ГК РФ для взыскания процентов за пользование денежными средствами в сумме 18271 руб., и как следствие, взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 97155 руб. 50 коп. На основании ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение подлежит отмене с постановкой нового решения об отказе в иске в полном объеме.
 
    В связи с отказом в иске по заявленным требованиям отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика госпошлины в доход бюджета в сумме 5086 руб. 22 коп., в данной части решение также подлежит отмене.
 
    В порядке ст. 98 ГПК РФ с истицы в пользу ответчика подлежат взысканию расходы за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб., так как подтверждены документально.
 
    Руководствуясь ст.ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия
 
О П Р Е Д Е Л И Л А:
 
    решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 18 июня 2014 г. отменить, постановить новое решение, которым М. отказать в удовлетворении заявленного требования к ООО «<данные изъяты>» в полном объеме.
 
    Решение в части взыскания госпошлины с ООО « <данные изъяты>» в доход государства отменить.
 
    Взыскать с М. в пользу ООО «<данные изъяты>» расходы за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.
 
    Апелляционную жалобу представителя ООО «<данные изъяты>» М. удовлетворить.
 
    Председательствующий
 
    Судьи