Определение от 16 октября 2014 года

Дело № 33- 8895/2014
 
    Судья: Илларионов Д.Б.
 
    Докладчик: Быкова И.В.
 
АПЕЛЛЯЦИОННОЕОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
    Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
 
    председательствующего Быковой И.В.,
 
    судей                           Жегалова Е.А., Лимановой Н.П.
 
    при секретаре К.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «16» октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 30 июля 2014 года, которым постановлено иск Мэрии г. Новосибирска к Д. о взыскании задолженности по арендной плате, сумм неустоек, удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Д. в пользу Мэрии г. Новосибирска задолженность по арендной плате в размере 183 852 руб. 03 коп., сумму неустоек в размере 20000 руб.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с Д. в местный бюджет сумму государственной пошлины в размере 5238 руб. 50 коп.
 
    Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В. объяснения Д., судебная коллегия
 
    УСТАНОВИЛА:
 
    Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к Д. о взыскании задолженности по арендной плате, сумм неустоек.
 
    С учетом уточнений просила взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 183 852 руб. 03 коп. за период <данные изъяты> года по <данные изъяты> года, сумму неустойки в размере 93 679 руб. 90 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 918 руб. 35 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    В обоснование требований указав, что между Мэрией г. Новосибирска и Д. был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № для эксплуатации пристройки административно-бытового назначения по <адрес> сроком на 10 лет. Арендатор передал ответчику в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов, обозначенную на плане границ Р1 - 1036 кв.м, в доле 64, 16% без выделения ее границ на местности, что соответствует 665 кв.м, с месторасположением: <адрес>. В качестве правового основания своих требований истец ссылается на положения ст. 622 ГК РФ, п. 1 ст.614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и условия договора (п. 2.3.3), ст. 330 ГК РФ.
 
    Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Д., в жалобе и в дополнениях к ней просит его отменить, постановить новое об отказе в удовлетворении требований, поскольку указывает, что требования истца о взыскании арендной платы по прекращенному договору аренды на часть земельного участка под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом по <адрес>, право на земельный участок под которым перешло на основании ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в собственность собственников помещений в доме, в частности и к Д. как к собственнику нежилых помещений в данном доме, является неправомерным. Выражает несогласие с выводом суда о том, что к ответчику не могут быть применены положения Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку считает, что положения данного закона не отменяют переход к ней права, а устанавливают переход в бесплатную собственность ко всем собственникам, включая ее. Полагает, что суд изменил решения суда от 2003 года, которыми установлено право собственности ответчика на нежилые помещения в доме, указав, что если в 2012 году зарегистрировано право на здание, то и в 2000 г. помещения в доме по <адрес>, являлись зданием по <адрес>. Считает, что с момента преобразования помещений в доме по <адрес> на самостоятельное здание по <адрес> уплате подлежит не арендная плата, а налог. Также отмечает, что истцом не представлено доказательств факта и момента возвращении мэрии права собственности на часть земельного участка, доказательств того, что после прекращения договора мэрия производила действия по исполнению обязанностей арендодателя, доказательств о постановке ответчика в известность о возобновлении арендных отношений, направления письменных расчетов и обоснований арендных платежей согласно условиям договора и доказательств вручения таких письменных извещений, а также доказательств ее отказа исполнить требования истца. В связи с чем полагает, что данные обстоятельства исключают право мэрии на взыскание арендной платы за часть земельного участка, право на которое принадлежит иным лицам, и исключает право на взыскание неустойки. Отмечает, что представленная истцом ведомость изменения кадастровой стоимости земельных участков, а также арифметический подсчет сумм квартальных платежей нельзя признать допустимыми и достаточными доказательствами ее обязательств по внесению арендных платежей. Отмечает, что истец не доказал, что направлял извещение о наличие долга и отказа во внесении арендных платежей, как не представил уведомления о возобновлении договора аренды.
 
    Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 4786 кв.м., имеющем разрешенное пользование, согласно кадастровой выписке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – занимаемый жилым домом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, местоположением : <адрес>, имеющей, согласно план-схемы условное разделение по границам на местности Р1 и Р2.
 
    Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок площадью 3567 кв.м. был предоставлен АОЗТ «Рост» для строительства жилого дома.
 
    Постановлением мэрии г. Новосибирска № 1940 от 31.12.1999 г. утвержден Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта 8-11- этажного кирпичного жилого дома на 58 квартир общей площадью 4385 кв.м. с 3-этажной кирпичной пристройкой административно-бытового назначения полезной площадью 200 кв.м., расположенной по <адрес>, построенный ЗАО «Рост».
 
    В Акте № от ДД.ММ.ГГГГ между ГУ « Кадастровое бюро при Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска» и Д., были указаны границы на местности земельного участка по <адрес> общей площадью 4786 кв.м., указанные на плане под номерами 1-17, в том числе Р1- 1036 к.м., Р2-654 кв.м. передаваемые в аренду Д.
 
    На основании данного акта ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г. Новосибирска и Д. заключен договор аренды № согласно которому, последней предоставлен в аренду сроком на 10 лет, земельный участок, обозначенный на плане границ Р1-1036 кв.м. в доле 64,16 % без выделения границ на местности, что соответствует 665 кв.м., для эксплуатации пристройки административно-бытового назначения по <адрес>.
 
    Решениями федерального суда общей юрисдикции от 04.08.2003г. и 28.11.2003 г. за Д. признано право собственности на нежилое помещение 68.1 кв.м., на 3 этаже и 67.4 кв.м. на 1 этаже, 67.6 кв.м. на 2 этаже, 67 кв.м. подвальное помещение во встроенно-пристроенной вставке административно бытового назначения по <адрес> в г. Новосибирске в порядке исполнения решения суда по взысканию задолженности с ЗАО «Рост».
 
    Из свидетельства о праве собственности ДД.ММ.ГГГГ следует, что Д. на основании указанных выше судебных актов принадлежит 267.6 кв.м. в нежилом здании по <адрес> в <адрес>.
 
    Постанавливая обжалуемое решение суд сослался на положения ст. 35 ЗК РФ, посчитал договор аренды пролонгированным и в пределах срока исковой давности взыскал задолженность по арендной плате за три года. При этом суд указал, что истице принадлежит отдельное административное здание не входящее в состав многоквартирного дома, а потому доводы о необходимости применения положений ст. 16 Вводного закона от 29.12.2004 г. посчитал необоснованными.
 
    Судебная коллегия соглашается с выводом суда и постановленным судебным решением, доводы апеллянта об обратном основаны на ином толковании норм материального права и фактических обстоятельств по делу, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания для отмены законного судебного решения.
 
    В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    В силу ч.2 и 5 ст.16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
 
    Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
 
    Частью 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122 ФЗ установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
 
    При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
 
    В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности Д. на нежилое помещение общей площадью 267.6 кв.м., расположенное по адресу : <адрес> в г. Новосибирске, на земельном участке площадью 665 кв.м., границы которого определены Актом согласования границ от ДД.ММ.ГГГГ г., обозначены поворотными точками на схеме участка, являющейся приложением к кадастровому плану, в силу чего на спорный земельный участок не может возникнуть общая долевая собственность собственников многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу : <адрес>.
 
    В соответствии с ч. 2-4 ст. 33 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
 
    По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
 
    Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
    Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
 
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
 
    Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    С учетом данной правовой позиции довод апеллянта о том, что истец не доказал, что направлял уведомление о возобновлении договора, не влечет отмену судебного решения, так как арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендатор не возражал, т.е. нарушений ст. 621 ГК РФ, нет.
 
    В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    С учетом данной правовой позиции, вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ фактически общей площадью 665 кв.м., пролонгирован, является верным. То обстоятельство, что фактически арендуемый земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4786, не свидетельствует о том, что участок единый, так как в кадастровом плане имеется разделение границ Р1 и Р2 по поворотным точкам, а потому доводы апеллянта о том, что на основании ст. 413 ГК РФ договор аренды на данный земельный участок у АОЗТ « Рост» прекращен, несостоятельны. Верным является и начисление неустойки за просрочку оплаты арендных платежей, так как ответственность предусмотрена договором аренды, расчеты ответчиком не опорочены.
 
    Не принимаются судебной коллегией в качестве основания для отмены судебного решения и доводы апеллянта о том, что представленный истцом арифметический подсчет сумм квартальных платежей и изменение кадастровой стоимости земельного участка нельзя признать допустимым и достаточным доказательством, а также о том, что не доказано, что ответчик уведомлялся о наличии долга путем направления письменных извещений о наличии долга.
 
    В силу п.3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
 
    Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
 
    Расчет размера арендной платы рассчитанный истцом соответствует порядку расчета по аренде предусмотренном п.п. 2.1-2.4.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., а также положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.
 
    Кадастровая стоимость земельного участка ответчиком в установленном законом порядке не оспорена.
 
    Досудебного порядка урегулирования спора по внесению арендной платы договором аренды сторонами не предусмотрено. С момента обращения истца в суд ответчик имел возможность погасить долг добровольно либо оспорить расчет задолженности в порядке установленном ст. 56 ГПК РФ, однако своим правом не воспользовался.
 
    Таким образом, все значимые для дела обстоятельства судом установлены полно и правильно, представленные в дело доказательства судом первой инстанции исследованы и оценены, результаты этой оценки приведены в оспариваемом судебном постановлении. При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного судом решения по доводам апелляционной жалобы. Иных оснований, влекущих отмену решения, апелляционная жалоба не содержит.
 
    Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
 
ОПРЕДЕЛИЛА:
 
 
    решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от «30» июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
 
    Председательствующий
 
    Судьи