Дата принятия: 31 марта 2021г.
Номер документа: Ф10-776/2021, А68-12585/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2021 года Дело N А68-12585/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 31 марта 2021 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Калуцких Р.Г.,
Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания:
при участии в заседании:
помощником судьи Шишкиной Д.И.,
от заявителей жалоб:
от иных участвующих в деле лиц:
Колесниченко Р.М. - представитель ИП Чендева Ю.М., доверенность N 71 ТО 1145310 от 14.11.2016, доверенность от 21.02.2020, удостоверение адвоката;
Бинчук Н.В. - представитель Администрации муниципального образования город Новомосковск, доверенность N 2/19-15 от 11.01.2021, паспорт;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тульской области и Первого кассационного суда общей юрисдикции кассационные жалобы Администрации муниципального образования город Новомосковск и индивидуального предпринимателя Чендева Юрия Марковича на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу N А68-12585/2019,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования город Новомосковск (далее - администрация, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чендеву Юрию Марковичу (далее - предприниматель, ответчик) о признании недействительным абзаца 1 раздела 4 договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2018 в части установления выкупной цены земельного участка в сумме 926 031 руб. и взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения в размере 3 783 359 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тульской области (далее - кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2020 (судья Рыжикова Н.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 (судьи: Капустина Л.А., Заикина Н.В., Рыжова Е.В.) решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2020 отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
Полагая апелляционное постановление незаконным и необоснованным, Администрация муниципального образования город Новомосковск и ИП Чендев Ю.М. (далее - заявители, кассаторы) обратились в суд округа с кассационными жалобами.
Администрация просит отменить постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020, оставив в силе решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2020. Ссылается на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, которое привело к выходу суда за пределы заявленных требований. Согласно позиции ответчика, он выражал желание иметь в собственности спорный земельный участок, но по иной, заниженной цене. Намерений по возврату земельного участка предприниматель не имел, следовательно, в целом соглашался с условиями договора купли-продажи.
Предприниматель в своей кассационной жалобе просит частично отменить постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020, исключив из текста мотивировочной части выводы о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2018 в целом. Указывает, что сделка прекращена надлежащим исполнением сторонами. Полагает, что апелляционный суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку ни одна из сторон не заявляла о недействительности договора в целом.
В судебном заседании суда округа заявители доводы кассационных жалоб поддержали в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 22.05.2018 между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи) с кадастровым номером 71:29:010106:3 площадью 4 084 кв.м с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Новая, д. 3, с разрешенным использованием - ведение предпринимательской деятельности (далее - земельный участок).
Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке находится нежилое здание - автозаправочная станция с цистернами, принадлежащее покупателю на праве собственности, о чем 23.03.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана запись государственной регистрации N 71:29:010106:104-71/015/2017-2.
В соответствии с разделом 4 договора земельный участок продан по цене, которая составляет 926 031 руб.
По платежному поручению от 04.07.2018 N 140 покупатель перечислил на счет администрации предусмотренную договором выкупную стоимость земельного участка.
Право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 16.07.2018.
На момент заключения договора выкупная стоимость земельного участка определялась в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) - на основании Закона Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" (далее - Закон N 1679-ЗТО), исходя из его кадастровой стоимости по формуле: Ц = К х КС х НС / 100, где Ц - цена земельного участка; К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога; КС - кадастровая стоимость земельного участка; НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка в процентах (для спорного участка - 1, 5 согласно пункту 2.2 решения Собрания депутатов муниципального образования город Новомосковск от 28.10.2014 N 17-2).
На дату подачи заявки на выкуп (27.04.2018) и на дату заключения договора купли-продажи (22.05.2018) кадастровая стоимость, используемая при расчете выкупной цены, определялась по сведениям ЕГРН (через Интернет-сервис ФГИС) (выписка от 05.05.2018) - 4 115 691, 84 руб.
После заключения и исполнения договора администрацией установлено, что сведения из ЕГРН, полученные через электронный сервис, не соответствуют сведениям, полученным от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области.
Так, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 27.04.2018 актуальной являлась кадастровая стоимость, составляющая 20 930 622, 52 руб.
В связи с этим администрация произвела перерасчет выкупной стоимости земельного участка на дату обращения с заявлением о выкупе (27.04.2018), которая составила 4 709 390 руб. (15 х 20 930 622, 52 руб. х 1,5:100), где К - 15, КС - 20 930 622,52 руб., НС - 1,5).
Установив указанное обстоятельство, администрация направила в адрес предпринимателя предложение о добровольном перечислении в счет выкупной стоимости 3 783 359 руб. (4 709 390 руб. - 926 031 руб.).
В ответе от 18.09.2019 предприниматель, сославшись на пункт 4 договора, сообщил, что его цена является окончательной и изменению не подлежит.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно приложению N 1 к которому кадастровая стоимость земельного участка составила 20 930 622, 52 руб. В связи с чем расчет выкупной цены спорного земельного участка должен был производиться администрацией на основании Закона N 1679-ЗТО именно с использованием этой величины и составить 4 709 390 руб. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие договора купли-продажи в отношении указанной в нем выкупной стоимости является недействительным как не соответствующее статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 39.4 ЗК РФ.
Согласившись с судом области в части размера кадастровой стоимости, из которой необходимо исходить при определении выкупной стоимости земельного участка и несоответствии последней требованиям Закона N 1679-ЗТО и ЗК РФ, суд апелляционной инстанции, вместе с тем, отказав истцу в иске, пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи в целом, как сделки, нарушающей требования закона, указав на отсутствие волеизъявления предпринимателя на заключение договора по цене, соответствующей таким нормам права, исходя из правовой позиции, изложенной в абз. 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), согласно которому договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции в силу следующего.
Пункт 1 статьи 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно подп. 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Как обоснованно указано судами обеих инстанций, на момент подачи заявки на выкуп и заключения договора купли-продажи, земельный участок находился в неразграниченной государственной собственности, что подтверждается сведениями ЕГРН (данные о правообладателе отсутствуют), в связи с чем к расчету его выкупной стоимости применим Закон N 1679-ЗТО.
Согласно информации управления Росреестра по Тульской области, начиная с 2017 года налоговой базой для расчета земельного налога, являются результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, утвержденные постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546. Приложением N 1 к указанному постановлению для земельного участка кадастровая стоимость составила 20 930 622, 52 руб., в связи с чем выкупная стоимость земельного участка должна была составить 4 709 390 руб.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В пункте 100 Постановления N 25 разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ) (определение Верховного суда РФ от 22.06.2017 по делу N 305-ЭС17-1863).
Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что в досудебном ответе на требование администрации доплатить недостающую стоимость земельного участка и в ходе рассмотрения дела предприниматель указывал на то, что в случае, если бы ему предложили выкупить земельный участок по цене 4 709 390 руб., с его стороны последовал бы отказ в заключении договора, данная сумма для него является завышенной и непосильной.
Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Окружная коллегия соглашается с выводом апелляционного суда о том, что в данном случае в связи с несоответствием выкупной стоимости, указанной в договоре купли-продажи, нормам законодательства, а также отсутствием волеизъявления предпринимателя на заключение договора по цене, соответствующей таким нормам, вышеназванный договор является ничтожной сделкой в целом, как нарушающей требования закона. При этом, как обоснованно указано в обжалуемом постановлении, удовлетворение требования о недействительности части сделки и взыскание с предпринимателя недоплаченной выкупной стоимости (представляющее собой по существу навязывание условие договора, с которым он не согласен), невозможно.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что предпринимателем предприняты действия по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденных постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 (обращение 24.10.2019 в суд с административным иском, решение Тульского областного суда от 13.01.2020 по делу N 3а-7/2020), что не лишает его возможности повторного обращения к администрации с заявлением о выкупе земельного участка и расчета выкупной стоимости в соответствии с нормами законодательства.
Иные доводы кассаторов не ставят под сомнение правильность такого разрешения дела судом апелляционной инстанции.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных апелляционным судом при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки соответствующих судов, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу N А68-12585/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Р.Г. Калуцких
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
