Дата принятия: 26 мая 2021г.
Номер документа: Ф10-753/2021, А08-2681/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2021 года Дело N А08-2681/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2021 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи
судей
В.И. Смирнова
М.М. Нарусова
А.Н. Шульгиной
при участии в заседании
от истца:
индивидуального предпринимателя Чижикова Михаила Васильевича
от ответчика:
общества с ограниченной ответственностью "ДОМ КНИГИ"
от третьего лица:
Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области
не явились, извещено надлежащим образом;
не явились, извещено надлежащим образом;
не явились, извещён надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДОМ КНИГИ" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 по делу N А08-2681/2020,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Чижиков Михаил Васильевич (далее - ИП Чижиков М.В., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМ КНИГИ" (далее - ООО "ДОМ КНИГИ", ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 16.11.2016 N 1172/16 за период с 10.10.2019 по 10.02.2019 в размере 2 120 681 рубля 20 копеек, неустойки за период с 11.10.2019 по 29.02.2020 в размере 170 926 рублей 88 копеек (требования рассмотрены с учётом уточнений, принятых к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2020 исковые требования ИП Чижикова М. В. удовлетворены, суд взыскал с ООО "ДОМ КНИГИ" в пользу предпринимателя сумму долга по договору аренды от 16.11.2016 N 1172/16 в размере 2 120 681 рубля 20 копеек, неустойку за период с 11.10.2019 по 29.02.2020 в размере 170 926 рублей 88 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 458 рублей.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2020 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением ООО "Дом книги" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы указал, что рекомендуемым является не срок действия оценки, а итоговая величина рыночной стоимости, и рекомендуемой она может быть в течение шести месяцев с даты оставления отчета. Арендодатель не выполнил условия заключенного договора аренды, проведение оценки лежит на арендодателе, а не арендаторе.
ИП Чижиков М.В. в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. В ходатайстве просит рассмотреть жалобу без его участия.
Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отзыва, либо пояснений, суду округа не представило.
Стороны в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзыв на неё, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 16.11.2016 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ (арендодатель) и ООО "ДОМ КНИГИ" (арендатор) был заключен договор аренды N 1172/16.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает нежилое помещение площадью 1 289 м? с кадастровым номером 31:06:0308002:2688, расположенное по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, микр-н Молодогвардеец, д.6, для осуществления розничной торговли, оказания бытовых услуг населению, размещения офиса, склада, аптеки.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 16.11.2016 N 1172/16 размер ежемесячной арендной платы составляет 208 135 рублей 60 копеек.
В пункте 2.2 договора аренды от 16.11.2016 N 1172/16 предусмотрено, что внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.
Пунктом 2.5 договора аренды от 16.11.2016 N 1172/16 установлено, что размер арендной платы за пользование объектом может быть пересмотрен арендодателем в бесспорном порядке, в том числе в случае изменения рыночной стоимости арендной платы объекта, но не чаще одного раза в год.
19.09.2018 арендодатель направил арендатору уведомление N 9-04/7061, согласно которому размер ежемесячной арендной платы с 01.07.2018 составляет 216 461 рубль 02 копейки.
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.11.2018 N 27, заключенному между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (продавец) и Чижиковым М.В. (покупатель), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение площадью 1 289 м? с кадастровым номером 31:06:0308002:2688, расположенное по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, микр-н Мологвардеец, 6.
Право собственности ИП Чижикова М.В. на данный объект зарегистрировано 05.12.2018.
28.08.2019 арендодатель направил арендатору уведомление, согласно которому размер ежемесячной арендной платы с 01.10.2019 составляет 680 082 рубля.
Поскольку ответчик произвел оплату за период с 01.10.2019 без учета увеличения размера арендной платы, ИП Чижиков М.В. направил обществу претензию 13.02.2020.
Ненадлежащее исполнение ООО "ДОМ КНИГИ" обязательств по договору аренды от 16.11.2016 N 1172/16 явилось основанием для обращения ИП Чижикова М.В. в Арбитражный суд Белгородской области с исковыми требованиями.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2020, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020, исковые требования ИП Чижикова М. В. удовлетворены, суд взыскал с ООО "ДОМ КНИГИ" в пользу предпринимателя сумму долга по договору аренды от 16.11.2016 N 1172/16 в размере 2 120 681 рубля 20 копеек, неустойку за период с 11.10.2019 по 29.02.2020 в размере 170 926 рублей 88 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 458 рублей.
Суды пришли к выводу, что арендная плата не является регулируемой, а пунктом 2.5 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, но не чаще одного раза в год, при этом такое право обусловлено, в том числе изменением рыночной стоимости арендной платы. Истцом доказана обоснованность одностороннего изменения размера арендной платы в заявленном размере.
Не согласившись с решением и постановлением ООО "ДОМ КНИГИ" обратилось с кассационной жалобой.
Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, в рамках договора аренды обязанности арендодателя по предоставлению имущества корреспондирует обязанность арендатора по оплате аренды такого имущества.
Материалами дела подтверждается, что предусмотренные договором обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Первоначально размер ежемесячной арендной платы составлял 208 135 рублей 60 копеек (пункт 2.1 договора).
Однако, согласно пункту 2.5 договора аренды от 16.11.2016 N 1172/16 размер арендной платы за пользование объектом может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае изменения рыночной стоимости арендной платы объекта, но не чаще одного раза в год.
Таким правом арендодатель воспользовался 19.09.2018, направив арендатору уведомление N 9-04/7061, согласно которому размер ежемесячной арендной платы с 01.07.2018 составляет 216 461 рубль 02 копейки.
После реализации спорного имущества по договору купли-продажи 06.11.2018 N 27, новый арендодатель, истец по настоящему делу, 28.08.2019 направил арендатору уведомление, согласно которому размер ежемесячной арендной платы с 01.10.2019 составит 680 082 рублей.
Таким образом, действия истца соответствовали условиям договора об одностороннем изменении размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Россйиской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В обоснование увеличения размера арендной платы истец сослался на отчет ООО "Независимая оценка и право" об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями общей площадью 1 289 м?, расположенными по адресу: Белгородская область, г.Старыи? Оскол, мкр-н Мологвардеец, д.6, от 08.02.2019 N 53/19, согласно которому итоговая величина аредной платы составляет 566 735 рублей без НДС, 680 082 рублей с НДС в месяц.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил объективных, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что установленная предпринимателем стоимость арендной ставки существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.
Довод кассационной жалобы о том, что поскольку отчет ООО "Независимая оценка и право" от 08.02.2019 N 53/19 содержит оговорку о признании стоимости объекта оценки действительной только в течение шести месяцев, то по состоянию на 01.10.2019 отчёт утратил своё доказательственное значение, не может быть принят.
Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Однако, применительно к упомянутой норме апелляционный суд правомерно отклонил довод заявителя о неприменении отчета при исчислении арендной платы в связи с истечением шестимесячного срока, так как положения статьи 12 названного Закона не распространяются на разрешаемый спор.
Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, что в период с момента составления отчёта об оценке до момента повышения размера арендной платы, имело место существенное изменение обстоятельств, учтённых при составлении отчёта.
Поскольку доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы в период с 10.10.2019 по 10.02.2020 в размере 2 120 681 рубль 20 копеек за пользование имуществом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в заявленной сумме является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 16.11.2016 N 1172/16, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки.
При указанных обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых решения и постановления, так как судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2020 по делу N А08-2681/2020 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.И. Смирнов
Судьи М.М. Нарусов
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
