Дата принятия: 26 февраля 2020г.
Номер документа: Ф10-6430/2019, А62-5783/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2020 года Дело N А62-5783/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2020
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Шульгиной А.Н.
судей
Солодовой Л.В.
Ципялкова В.В.
при участии в заседании
от истца:
Смоленского муниципального унитарного предприятия "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК"
от ответчика:
индивидуального предпринимателя Пронина Александра Юрьевича
представитель Ермакова С.Б.(дов. N 03/20 от 01.02.2020);
представитель Голубев И.П. (дов. N 01 от 10.04.2017);
Пронин А.Ю. (паспорт);
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пронина Александра Юрьевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.06.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу N А62-5783/2018,
УСТАНОВИЛ:
Смоленское муниципальное унитарное предприятие "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (далее - Предприятие, СМУП "ЗПР", истец), уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования, обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Пронину Александру Юрьевичу (далее - предприниматель, ИП Пронин А.Ю., заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N 1/3 кД/08 от 01.10.2008 за январь - сентябрь 2018 года в размере 987 442,65 руб., пени, начисленных с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897 474,19 руб., ущерба в сумме 330 000 руб., а также судебных издержек.
ИП Пронин А.Ю. обратился со встречный иском о взыскании с Предприятия расходов, связанных с закупкой материалов и проведением работ по договору аренды недвижимого имущества N 1/3 кД/08 от 01.10.2008 в размере 959 528,11 руб. (в том числе: 684840,56 руб. стоимость строительных материалов, 24 000 руб. стоимость выполненных работ по договору с ООО "МФЦ "БИНОМ", 250 687,55 руб. стоимость выполненных работ и затрат по договору с ИП Королевым С.В.), а также судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.06.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019, первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 987 442,65 руб. долга по арендной плате за период январь - сентябрь 2018 года и пени в сумме 897 474,19 руб. за период с 11.01.2018 по 01.11.2018. Во встречном иске отказано.
Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления в части удовлетворения первоначальных требований и отказе в удовлетворении встречных, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении первоначальных требований- отказать, встречные исковые требования- удовлетворить.
В обоснование жалобы заявитель указывает на невыполнение арендодателем капитального ремонта и наличие недостатков имущества (в части отопительной системы), в связи с этим ремонт был выполнен арендатором, оснований для оплаты арендной платы не имелось, судами неправомерно не применена ст. 333 ГК РФ.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против доводов жалобы.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматель на основании договоров аренды N 1 кД/07 от 01.04.2007 и N 1/2 кД/07 от 15.08.2007 занимал помещения в одноэтажном здании кафе "Дружба", расположенном по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь, дом б/н; договор от 15.08.2007 был досрочно расторгнут с заключением соглашения от 30.09.2008, в пункте 2 которого стороны указали, что арендатор в соответствии с условиями договора аренды от 15.08.2007 N 1/2 кД/07 произвел капитальный ремонт нежилого помещения, арендодатель не имеет претензий к произведенному ремонту, а арендатор не имеет материальных претензий к арендодателю.
01.10.2008 между Предприятием (арендодатель) и ИП Прониным А.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1/3 кД/08 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду одноэтажное здание кафе "Дружба", расположенное по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь, дом б/н, общей площадью согласно данным технического паспорта 194,1 кв. м; здание является муниципальной собственностью и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения; фактическая передача здания от арендодателя к арендатору была произведена по акту приема-передачи от 01.09.2007 в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 1/2 кД/07 от 15.08.2007 (пункты 1.1, 1.2); договор заключен сроком на 10 лет: с 01.10.2008 по 30.09.2018 (пункт 4.2); порядок расчетов определен разделом 3 договора, арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем предоплаты - с 05 по 10 числа текущего месяца (пункт 3.4); произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя перепланировки и (или) переоборудование (в том числе неотделимые улучшения) здания и помещений в нем подлежат возмещению в полном объеме в установленные сторонами сроки при предъявлении арендатором подтверждающих документов (пункт 3.6); арендодатель в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязан проводить капитальный ремонт здания (пункт 2.1.3); арендатор обязан обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, в установленные договором сроки вносить арендную плату, арендатор на период действия договора за счет собственных средств производит косметический ремонт здания и помещений в нем, обслуживание и поддержание в надлежащем состоянии электрических и сантехнических сетей, арендатор обязуется не проводить реконструкцию (перепланировку и (или) переоборудование) здания и (или) помещений в нем, переоборудование сантехники и других ремонтных работ без письменного согласия на то арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого здания и помещений в нем производить только с письменного разрешения арендодателя (пункты 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5); за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1% от суммы задолженности (раздел 5). Согласно акту приема-передачи от 01.10.2008 арендатор принял недвижимое имущество в том виде, в котором оно было на момент подписания договора аренды от 01.10.2008 N 1/3 кД/08.
Состояние арендуемого имущества на дату заключения данного договора отражено в отчете об оценке N 048/2008 от 01.10.2008.
15.10.2015 сторонами подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 109715,85 руб. за один месяц. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке.
Полагая, что зданию кафе необходим ремонт, в том числе связанный с обеспечением нормального функционирования системы отопления, арендатор в 2017 году (03.10.2017, 26.10.2017) обращался к арендодателю с предложением заключить договор аренды кафе на новый срок и с просьбой выполнить необходимый ремонт, создать комиссию для определения стоимости и сроков проведения работ.
Письмом (исх. N 273 от 29.12.2017) ИП Пронин А.Ю., ссылаясь на положения части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомил СМУП "ЗПР" о своем намерении устранить недостатки арендуемого имущества за счет средств арендодателя путем удержания расходов из арендной платы с 01.01.2018.
Письмом от 29.12.2017 (исх. N 444) Предприятие предложило арендатору провести встречу в целях согласования объема необходимого ремонта.
Предприниматель 01.02.2018 заключил с ООО "МФЦ "БИНОМ" договор N 13экс/18 на проведение строительно-технической и тепловизионной экспертизы арендуемого задания, по результатам данной экспертизы сделан вывод, что здание кафе "Дружба" не пригодно к эксплуатации и временному пребыванию в нем людей; сметная стоимость ремонтно-строительных работ согласно локальному сметному расчету (в ценах 4 квартала 2017 года) составила 2294049 руб., о чем арендатор проинформировал арендодателя.
Стоимость выполненных ООО "МФЦ "БИНОМ" работ составила 20 000 руб. Закупку строительных материалов на сумму 684 840,56 руб. Предприниматель (товарные чеки, заказы покупателя за период с 12.02.2018 по 08.05.2018) обосновал данным сметным расчетом.
С 01.01.2018 арендатор перестал уплачивать арендные платежи в полном объеме, считая себя в праве ежемесячно удерживать из арендной платы расходы, связанные с ремонтом, вызванным неотложной необходимостью.
На обращение от 21.06.2018 Предпринимателя в Администрацию г. Смоленска по вопросам, связанным с содержанием, ремонтом арендуемого им недвижимого имущества, а также по вопросу заключения с ним договора аренды, был дан ответ от 2007.2018 (исх. N 16/695-исх), где со ссылкой на положения части 1, пункта 1 части 3 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Смоленска (утверждено решением Смоленского городского совета от 27.04.2007 N 546) ИП Пронину А.Ю. было сообщено о том, что Администрацией г. Смоленска согласовано проведение аукциона на право заключения краткосрочного договора аренды данного имущества, с порядком и сроками проведения соответствующего аукциона он может ознакомиться на сайте; кроме того, Предпринимателю напомнили об имеющейся у него задолженности по арендной плате. 28.09.2018 на основании приказа и.о. директора СМУП "ЗПР" от 27.09.2018 N 161 был объявлен открытый аукцион на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Предприятием, расположенного по адресу: г. Смоленск, Колхозная площадь, д. б/н, здание кафе "Дружба", сроком на 11 месяцев.
09.08.2018 Предприятием в адрес арендатора уведомление об окончании 30.09.2018 срока действия договора аренды от 01.10.2008 и о необходимости не позднее этой даты освободить арендуемое помещения от имущества арендатора.
30.09.2018 Предприниматель, исходя из даты окончания действия договора аренды от 01.10.2008, освободил ранее арендуемое им здание кафе "Дружба", оставив помещения в состоянии, по его мнению, соответствующем состоянию помещений кафе "Дружба" на дату заключения договора аренды от 01.07.2007, демонтировав, как он полагал, отделимые улучшения, принадлежащие арендатору.
Демонтажные работы были произведены по договору N 10 от 24.09.2018 между ИП Прониным А.Ю. (заказчик) и ИП Королевым С.В. 5 (подрядчик) на сумму 250687,55 руб., срок проведения работ с 24.09 - по 30.09.2018.
01.10.2018 комиссия Предприятия прибыла в здание кафе для подписания акта приема-передачи от арендатора - ИП Пронина А.Ю. и обнаружила, что муниципальному имуществу причинен материальный вред, ущерб был описан в акте приема-передачи и вызван оценщик для установления суммы ущерба.
Акт приема-передачи от 01.10.2018 возвращен ИП Прониным А.Ю. письмом от 04.10.2018 (исх. N 4/10-18) без подписания; в письме Предприниматель указал, что указанные в названном акте радиаторы отопления, потолочные и стеновые панели, межкомнатные двери, насосы, смесители, мойки и т.д. являются отделимым имуществом и его собственностью, поэтому не должны указываться в таком акте; неотделимые улучшения (оконные блоки ПВХ со стеклопакетами, входные двери ПВХ, керамическая плитка на полу и облицовка фасада), а также автоматическая установка пожарной сигнализации оставлены им в здании кафе; демонтаж перегородок и перепланировка помещений произведена до него прежними арендаторами.
По заказу СМУП "ЗПР" ИП Хмелевская Н.В. произвела оценку величины ущерба, причиненного зданию кафе "Дружба" (заключение N 01.10.18), стоимость которого составила 405780 руб.; в заключении указано, что расчет определен на основании характера и объема повреждений: демонтированы облицовка потолка "Армстронг", система вентиляции, система пожаротушения, облицовка стен из ГВЛ и направляющие; в стенах имеются сквозные отверстия р-р: 0,65 х 1,25 м, 0,8 х 0,6 м; демонтированы оконные откосы в количестве 2 шт., батареи; треснут стеклопакет входной двери; перегородка между помещениями 1 и 2 отсутствует; в одном из помещений отсутствует облицовка стен из пластика.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части и отказывая в удовлетворении встречных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Факт передачи помещения в аренду и его использования ответчиком не оспаривается.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 составила 987 442,65 руб. Доказательств полной или частичной оплаты задолженности материалы дела не содержат.
На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Истцом заявлено требование о взыскании пеней по договору аренды от 01.10.2008, исчисленных по ставке 1% за каждый день просрочки (раздел 5 договора аренды от 01.10.2008), начисленных за период с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897 474,19 руб. Расчет неустойки проверен судами и признан правомерным. Контррасчета ответчиком не представлено.
Поскольку судами правильно установлен факт несвоевременной оплаты ответчиком арендной платы, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требований истца о взыскании пени являются правомерными.
Ответчик обращался со встречным иском, указывая на непроведение истцом капитального ремонта помещений, невозможность их использования по назначению и несение им соответствующих расходов.
По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе (при определенных в пункте 1 статьи 616 Кодекса условиях) произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.
В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 616 ГК РФ, правильно отметили, что для удовлетворения требования о взыскании стоимости капитального ремонта общество должно доказать не только факт проведения за счет собственных средств ремонта арендуемых нежилых помещений и размер затрат на его осуществление, но и то обстоятельство, что проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью.
Пунктом 2.1.3 договора обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, при этом условия договора не определяют срок его проведения.
Однако, как следует из материалов дела, соглашением о расторжении договора от 30.09.2008 ранее действующий между сторонами договор аренды расторгнут. Ответчиком произведен капитальный ремонт нежилого помещения, материальных претензий относительно его стоимости к арендодателю последний не имеет. В акте приема-передачи от 01.10.2008 стороны согласились, что потребительские качества недвижимого имущества соответствуют оговоренным в договоре аренды, и позволяют использовать указанное недвижимое имущество по назначению. Также согласно отчету об оценке от 01.10.2008 N 048/2008 здание оснащено системой отопления, водопроводом, водоснабжением и вентиляцией, состояние коммуникаций оценено как хорошее, в отношении лит А - "удовлетворительное, имеются повреждения". Состояние крыши отмечено как "незначительное ослабление креплений". Фактический износ определен в пределах 0,200,67. Нормативный срок службы 30 лет, фактический срок службы - 20 лет.
Судами верно указано, что фактически ответчиком за свой счет произведен капитальный ремонт спорного объекта, и результат его передан арендодателю без требований о компенсации, что не противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
В данном случае не имеется оснований полагать, что спорное имущество имело недостатки, в том числе и по системе отопления, полностью или частично препятствующие пользованию им, и Предприятие должно нести ответственность за эти недостатки по правилам статьи 612 ГК РФ.
Ответчиком в обоснование доводов по встречному иску было представлено экспертное заключение от 30.01.2018 согласно которому здание не пригодно к эксплуатации и временному пребыванию в нем людей, однако, как правомерно отмечено судами, из данного заключения не следует, что данные недостатки обусловлены именно непроведением капитального ремонта, или того, что их устранение требует проведения капитального ремонта. В то же время, по смыслу п. 2.2.2 договора аренды от 01.10.2008 именно на арендатора возложена обязанность по содержанию помещений в исправном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.
Судами установлено, что наличие вышеуказанных недостатков не препятствовало функционированию кафе, что установлено актами проверок от 20.02.2018, от 17.07.2018, от 31.07.2018, от 28.08.2018, от 06.09.2018, зафиксировавшими факты нормальной производственной работы кафе.
Представленные ответчиком товарные чеки на приобретение строительных материалов не позволяют соотнести их с покупкой в целях устранения недостатков именно в арендуемом помещении, фактически какие-либо работы не произведены.
Расходы, понесенные в связи с заключенным ответчиком с ИП Королевым С.В. договора от 24.09.2018 N 10 на проведение демонтажных работ на сумму 250 687,55 руб., не подлежат возмещению, поскольку в рамках данного договора фактически выполнены работы по освобождению арендуемого помещения от имущества, которое арендатор счел своим, что в пределах предусмотренных законом и договором является обязанностью арендатора (статья 622 ГК РФ). Данные работы не связаны с устранением недостатков в имуществе и проведением капитального ремонта.
С учетом изложенного, суды правильно установили недоказанность истцом факта существования неотложной необходимости в проведении капитального ремонта, отсутствие согласования с ответчиком проведения ремонта.
Ссылка ответчика на неприменение положений ст. 333 ГК РФ правомерно отклонена судами с учетом п. 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, поскольку заявление ответчика о снижении неустойки в суд первой инстанции заявлено не было, в связи с чем не имелось оснований для применения статьи 333 ГК РФ и у суда апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы о невыполнении арендодателем капитального ремонта и наличии недостатков имущества (в части отопительной системы) подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.06.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу N А62-5783/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Н. Шульгина
Судьи
Л.В. Солодова
В.В. Ципляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
