Дата принятия: 01 апреля 2021г.
Номер документа: Ф10-6065/2020, А23-7383/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2021 года Дело N А23-7383/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2021 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 01 апреля 2021 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Власова Е.В.,
Калуцких Р.Г.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
Журавлева Е.Ю. - представитель Городской Управы города Калуги, доверенность N 01/10-21-Д от 28.01.2021, копия диплома, служебное удостоверение;
Кёся И.В. - представитель ООО "Фуяо Стекло Рус", доверенность от 01.09.2020, удостоверение адвоката, паспорт;
Журавлева Е.Ю. - представитель Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, доверенность N 13/58-19-Д от 03.12.2019, копия диплома, служебное удостоверение;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального образования "Город Калуга" в лице Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 по делу N А23-7383/2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Фуяо Стекло Рус" (далее - истец, арендатор, общество, ООО "Фуяо Стекло Рус") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 489 807, 25 руб.
Определением Арбитражного суда Калужской области от 27.01.2020 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ответчика - Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги на надлежащего ответчика муниципальное образование "Город Калуга" в лице Городской Управы города Калуги (далее - ответчик, арендодатель, управа).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги и Управление финансов города Калуги.
Впоследствии общество в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшило исковые требования до 2 291 293, 94 руб. с указанием на то, что расчет произведен с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 (судья Иванова Е.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 (судьи: Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Рыжова Е.В.) решение суда области оставлено без изменений.
Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, управа (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды обеих инстанций неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применили нормы материального права.
По мнению управы, при расчете арендной платы за предоставленный для строительства земельный участок необходимо применять ставку 1, 3%, установленную для жилищного строительства; факт ввода общежитий в эксплуатацию является недостаточным для применения ставки 0,3%, установленной для земельных участков общежитий; вид разрешенного использования земельного участка "жилые дома различного типа" не изменялся.
В судебном заседании суда округа представитель управы поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.
Представитель общества в судебном заседании указывает, что судебные акты соответствуют нормам законодательства, приняты при полном исследовании и оценке всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, ООО "Фуяо Стекло Рус" на основании договора аренды от 07.05.2010 N 344/10 (в редакции договора о передаче прав и обязанностей от 11.10.2011) (далее - договор аренды) является арендатором земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 29 733 кв.м, кадастровый номер 40:26:000099:72 (далее - спорный земельный участок, земельный участок 099:72).
Согласно п. 3.1. договора аренды размер и расчет арендной платы указаны в приложении N 2 к договору "Расчет арендной платы", который является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.
В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2011.
Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 N 247 (действовавшим в спорный период) (далее - ПЗЗ), земельный участок 099:72 расположен в границах территориальной зоны П-5 - зона производственно-коммунальных объектов V класса санитарной классификации. В соответствии с градостроительным регламентом в указанной территориальной зоне допускается установление условно разрешенного вида разрешенного использования земельного участка "жилые дома различного типа".
Органами местного самоуправления города Калуги 14.02.2014 инициирована административная процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка 099:72 путем проведения процедуры публичных слушаний, что подтверждается письмами Городской Управы города Калуги о назначении публичных слушаний от 21.02.2014 N 417/17-14 от 21.02.2014, о проведении публичных слушаний от 25.02.2014 N 440/07-14, протоколом публичных слушаний 26.02.2014, заключением от 05.03.2014 N 7 о результатах публичных слушаний, письмом Городской Управы города Калуги о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка от 07.03.2014 N 4875-ВН-0714.
Постановлением Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 N 2732-пи вид разрешенного использования спорного земельного участка "строительство производственной базы" изменен на условно разрешенный - "жилые дома различного типа".
В целях приведения положений договора аренды в соответствие с установленным постановлением Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 N 2732-пи условно разрешенным видом разрешенного использования стороны заключили дополнительное соглашение N 419/14 к договору аренды.
Обществом 02.06.2014 получено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту: "Завод по производству автомобильного стекла ООО "Фуяо Стекло Рус". Строительство указанного объекта завершено в 2016 году.
Арендатором 27.10.2016 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается постановлением Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 N 13249-пи. Объект капитального строительства "Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту "Завод по производству автомобильного стекла ООО "Фуяо Стекло Рус" введен в эксплуатацию.
При этом, истец сссылался, что о факте завершения строительства и введения в эксплуатацию комплекса общежитий ответчику было известно, что подтверждается направлением в адрес арендатора уточненного уведомления по сумме к расчету арендной платы за 2017 год, в котором ответчик, ссылаясь на постановление Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 N 13249-пи "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU40-301000-102-2016", исключил из расчетов коэффициент для строительства, равный 5.
Полагая, что в период с 27.10.2016 по настоящее время размер арендной платы за пользование земельным участком арендодателем определялся неверно, без учета факта введения комплекса общежитий в эксплуатацию, истец в целях досудебного урегулирования спора 03.07.2019 обратился к ответчику с претензией, которая оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований общество сослалось, что ПЗЗ и градостроительным регламентом не предусмотрено установление вида разрешенного использования земельного участка, связанного со строительством или эксплуатацией общежитий. В то же время подпунктом 1.2 пункта 1 приложения к постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п предусмотрена отдельная ставка арендной платы для земельных участков с видом разрешенного пользования "земельные участки общежитий".
Удовлетворяя требования общества полностью, суды двух инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), статей 424, 614, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила N 582), пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), исходили из того, что арендная плата, являющаяся в рассматриваемом случае регулируемой, необоснованно рассчитывалась арендодателем за период с 2016 года по 2019 год без учета ввода комплекса общежитий в эксплуатацию 27.10.2016, что привело к неосновательному обогащению ответчика в виде получения арендных платежей в завышенном размере.
Так, арбитражный суд принял во внимание, что ответчик был уведомлен о намерении общества осуществить строительство общежитий, предназначенных для временного проживания работников и расположенных рядом со зданием завода ООО "Фуяо Стекло Рус"; вид разрешенного использования указанного участка подтверждается выпиской из ЕГРН; на указанном земельном участке расположены социально ориентированные объекты - общежития, построенные для работников завода; расчет арендной платы за 2017 год произведен самим арендодателем без учета поправочного коэффициента, равного 5, применявшегося в период строительства объектов; с окончанием строительства арендатор автоматически прекращает деятельность по строительству указанных объектов недвижимости и все его последующие действия по использованию земельного участка направлены именно на эксплуатацию комплекса построенных общежитий, в связи с чем изменение цели использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения в рассматриваемом случае не требуется (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2015 N 309-ЭС15-11939).
Вместе с тем, условиями заключенного сторонами договора аренды, ставки арендной платы за использование земельного участка в целях эксплуатации построенных объектов не определены. Однако, постановлением Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п установлены дифференцированные в зависимости от целей использования ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории МО "Город Калуга" (ранее указанные ставки арендной платы были установлены постановлением Городской Управы города Калуги от 15.12.2017 N 421-п, постановлением Городской Управы г. Калуги от 30.12.2016 N 388-п, постановлением Городской Управы г. Калуги от 31.12.2015 N 399-п).
Исходя из того, что с момента получения разрешения на ввод комплекса общежитий в эксплуатацию земельный участок фактически используется обществом не для строительства, а для эксплуатации возведенных на нем объектов, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что размер арендной платы должен определяться с использованием ставки равной 0, 3% в соответствии с пп. 1.2 п. 1 приложения к постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п, в связи с чем на стороне управы имеется неосновательное обогащение в заявленной истцом сумме.
Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона и сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.
Так, возражая против заявленных требований, управа ссылалась на тот факт, что согласно п. 1.7 договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору по заявлению арендатора на основании распоряжения Городской Управы города Калуги.
В силу п. 3.5 договора аренды в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.
Применяя в расчетах арендной платы ставку 1, 3%, Городская Управа города Калуги руководствовалась тем, что после ввода в эксплуатацию комплекса общежитий вид разрешенного использования спорного земельного участка не был изменен в порядке, установленном п. 1.7 договора аренды, ввиду отсутствия соответствующих заявлений арендатора ООО "Фуяо Стекло Рус".
Более того, в материалах дела имеется заявление общества N 1 от 07.06.2018 о предоставлении в аренду на 48 лет 11 месяцев земельного участка 099:72 для эксплуатации восьми зданий общежитий, пищеблока, автоматизированной блочно-модульной котельной, принадлежащих обществу на праве собственности.
В ответе на данное заявление N 7974/06-18 от 18.07.2017 управа пояснила обществу, что согласно договору аренды вид разрешенного использования земельного участка 099:72 - "жилые дома различного типа", в то время, как общество испрашивает земельный участок в иных целях, в связи с чем предоставление участка является невозможным.
При этом управа указывала, что автоматического изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе при вводе в эксплуатацию построенных на нем объектов, действующее законодательство не предусматривает.
Так, первоначальный вид разрешенного использования участка "для строительства производственной базы" был изменен сторонами договора на "жилые дома различного типа" в порядке, предусмотренном п. 1.7 договора аренды, - путем заключения дополнительного соглашения от 30.06.2014 N 419/14, изменяющего характеристики предмета договора и применяемую ставку арендной платы (вместо 2, 3% стало 1,3%).
Согласно приложениям к постановлениям Городской Управы города Калуги о ставках арендной платы и коэффициентам к ним от 31.12.2015 N 399-п, от 30.12.2016 N 388-п, от 15.12.2017 N 421-п, от 16.01.2019 N 13-п выбор той или иной ставки для начисления арендной платы зависит от вида разрешенного использования участка, а не от его фактического использования.
Аналогичная позиция следует из анализа принципов экономической обоснованности, закрепленных в Постановлении N 582, предусматривающем, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на этом участке, и субсидий, предоставляемых данным организациям. Возможность учета фактического использования земельного участка при установлении арендной платы данным принципом не предусмотрена.
В рассматриваемом случае вид разрешенного использования спорного участка до настоящего времени "жилые дома различного типа". Доказательств обращения общества с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного участка материалы дела не содержат.
Возражая против заявленных требований, управа ссылалась именно на необходимость изменения в установленном договором порядке вида разрешенного использования спорного земельного участка. Между тем, судами обеих инстанций данный довод управы расценен как необходимость изменения цели использования земельного участка для применения иной арендной ставки.
С учетом изложенного, суд округа полагает, что данные доводы управы не получили надлежащей правовой оценки в совокупности со всеми фактическими обстоятельствами спора и представленными в дело доказательствами, а вывод судебных инстанций о необходимости учета фактического использования участка при определении размера арендной платы за него видится немотивированным и не соответствующим обстоятельствам дела, нормам права и условиям договора.
При этом, ссылка судов обеих инстанций и общества на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Определении N 309-ЭС15-11393 от 04.09.2015, по мнению судебной коллегии, в рассматриваемом случае несостоятельна, как на сформированную судом при рассмотрении дела с иными фактическими обстоятельствами.
Более того, окружая коллегия полагает не подлежащим применению в рассматриваемом случае принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, поскольку последний предполагает ведение арендатором такой деятельности на земельном участке.
Как обоснованно указывалось управой, сведения в ЕГРЮЛ о видах экономической деятельности ООО "Фуяо Стекло Рус" (ИНН 4028047687) по ОКВЭД не содержат какого-либо указания на социально значимые виды деятельности, осуществляемые обществом; оно не включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; комплекс общежитий построен обществом как коммерческим юридическим лицом и эксплуатируется им для удовлетворения исключительно своей потребности в размещении персонала в непосредственной близости от завода, а не для удовлетворения социальных нужд населения муниципального образования "Город Калуга". Организация и предоставление рабочих мест сами по себе не могут рассматриваться в качестве социально значимой деятельности.
Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.
Суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 по делу N А23-7383/2019 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Е.В. Власов
Р.Г. Калуцких
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
