Дата принятия: 11 февраля 2021г.
Номер документа: Ф10-5847/2020, А48-8140/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2021 года Дело N А48-8140/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2021 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2021 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи
Калуцких Р.Г.
судей
Крыжской Л.А.
Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панковой О.М.
при участии в заседании представителей:
от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла - Тишиной Е.В. по доверенности N 7/5716 от 28.12.2020;
от общества с ограниченной ответственностью "Спортинвест" - генерального директора Прыгунова А.Н. на основании выписки из ЕГРЮЛ от 04.02.2020, Шахмурадяна С.А. по доверенности от 02.02.2021, Лазарева В.М. по доверенности от 29.04.2019;
от Дмитриевой Ольги Николаевны - не явились, извещены надлежаще;
от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области - не явились, извещены надлежаще;
от общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙМОНТАЖ" - не явились, извещены надлежаще;
от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Орловской области - не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационные жалобы Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла и общества с ограниченной ответственностью "Спортинвест" на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.11.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 по делу N А48-8140/2018,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее - УМИЗ г.Орла, Управление) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спортинвест" (далее- ООО "Спортинвест", Общество) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 433 497 руб. 18 коп. по состоянию на 31.08.2017 включительно, пени за период с 26.12.2015 по 31.08.2017 в размере 767 653 руб. 20 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дмитриева Ольга Николаевна, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙМОНТАЖ", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.11.2019, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Спортинвест" в пользу УМИЗ г.Орла взыскана задолженность по арендным платежам за период с 10.09.2015 по 31.08.2017 в размере 7 474,91 руб., а также пени за период с 26.12.2015 по 31.08.2017 в размере 1 396,61 руб., а всего 8 871,52 руб.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования суд области пришел к выводу, что расчет арендной платы должен быть произведен исходя из площади земельного участка, составляющей 1784 кв.м. за период с10.09.2015 по 31.12.2018 с учетом соответствующих коэффициентов категории арендаторов, а также индекса инфляции, занимающие земельные участки для автостоянок категории фактически произведенных Обществом арендных платежей с учетом условий договор аренды земли N 5331 от 10.10.2003.
Решение суда первой инстанции было обжаловано Управлением в апелляционном порядке.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 решение Арбитражного суда Орловской области от 26.11.2019 изменено. С ООО "Спортинвест" в пользу УМИЗ г.Орла взыскано 319 105 руб. 78 коп., в том числе 168 552 руб. 46 коп. задолженности и 150 553 руб. 32 коп. неустойки.
Изменяя решение суда области, суд апелляционной инстанции согласился с расчетом начисленной арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.07.2017, составляющей 596 512 руб. 83 коп., однако не принял расчет уплаченной арендной платы за спорный период в размере 546 966 руб. 01 руб., поскольку судом области не учтено назначение платежа в платежных документах.
Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, УМИЗ г.Орла и ООО "Спортинвест" обратились с кассационными жалобами в суд округа.
В качестве доводов кассационной жалобы Управление ссылается на неверное определение судами площади используемого Обществом спорного земельного участка, а также не согласно с расчетами имеющейся задолженности по арендной плате и уменьшением взыскиваемой неустойки, в связи с чем просит изменить оспариваемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
ООО "Спортинвест" в своей кассационной жалобе также ссылается на неверное определение судами площади используемого земельного участка, а также фактическое не применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем просит оспариваемые судебные акты отменить и отказать Управлению в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
До начала судебного заседания в суд округа поступило Дополнение к кассационной жалобе ООО "Спортинвест".
В судебном заседании представители УМИЗ г.Орла и ООО "Спортинвест" поддержали свои доводы, изложенные в кассационных жалобах.
Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствии.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.10.2003 между Администрацией города Орла (арендодателем) и ООО "Спортинвест" (арендатором) заключен договор аренды земли N 5331, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 57:25:002001:0055, площадью 2465 кв.м, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Кромская, 15А, на срок с 01.06.2003 по 31.01.2004, для эксплуатации и обслуживания автостоянки с мойкой.
Дополнительным соглашением к указанному договору от ноября 2004 года срок аренды был продлён до 31.01.2005 (с 01.02.2004 по 31.01.2005).
ООО "Спортинвест" на праве собственности с 16.01.2002 принадлежит здание автомойки площадью 179,6 кв.м, расположенное на данном земельном участке.
22.07.2005 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 был снят с кадастрового учета.
Соглашением сторон от 09.02.2007 срок договора аренды N 5331 от 10.10.2003 продлен с 01.02.2007 по 31.12.2007, стороны согласовали уплату арендной платы ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 3.4), ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2).
Соглашением от 30.12.2008 срок аренды продлен по 31.12.2018.
01.08.2008 между ООО "Спортинвест" (арендатором) и ИП Дмитриевой О.Н. (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает ? долю земельного участка, расположенного под зданием по адресу: г.Орел, ул.Кромская, 15А, на срок с 31.12.2008 по 31.12.2018.
Решением Заводского районного суда г.Орла от 02.07.2009 по делу N 2-1182/09 за Дмитриевой О.Н. признано права собственности на самовольно возведенные строения, расположенные по адресу: г.Орел, ул.Кромская, 15А: второй этаж над строением лит.А площадью 296,9 кв.м, пристройку лит.А1 площадью 44,1 кв.м, пристройку лит.А2 площадью 87,4 кв.м, пристройку лит.А3 площадью 122,8 кв.м.
27.09.2017 Управление направило в адрес Общества претензию, в которой просил уплатить задолженность в размере 488 863 руб. 19 коп. по состоянию на 01.09.2017, а также задолженность за сентябрь и октябрь 2017 года в размере 27 227 руб. 66 коп. и неустойку в размере 85 255 руб. 60 коп.
Невнесение арендной платы по договору аренды N 5331 от 10.10.2003 явилось основаниям для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, суды двух инстанции исходили из доказанности пользования ответчиком в спорный период земельным участком площадью 1784 кв.м по договору аренды N 5331 от 10.10.2003 и невозможности использования иной части арендованного земельного участка площадью 2465 кв.м.
При этом, по мнению судов, снятие земельного участка с кадастрового учета в 2005 году не свидетельствует о прекращении обязанности по внесению арендной платы, поскольку при снятии земельного участка с кадастрового учета земельный участок как природный объект не прекращает свое существование и данное обстоятельство не препятствует арендатору пользоваться этим земельным участком.
Суд округа при рассмотрении настоящего спора считает необходимым руководствоваться следующим.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В настоящем деле Управлением заявлены требования об уплате задолженности Общества по арендной плате на основании договора аренды N 5331 от 10.10.2003.
В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было установлено судами и следует из материалов дела предметом договора аренды N 5331 от 10.10.2003 являлся земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 общей площадью 2465,0 кв.м., расположенные по адресу: г.Орел, ул.Кромская, 15 "А".
Как было указано выше 22.07.2005 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 был снят с кадастрового учета.
В соответствии со статьями 68, 70 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, в том числе о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218) сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
Аналогичные положения были также закреплены ранее действовавшем Федеральном законе от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений (часть 3 статьи 1 и часть 1 статьи 16).
Таким образом, снятие земельного участка с кадастрового учета прекращает существование самостоятельного объекта гражданских прав.
При таких обстоятельствах снятия с кадастрового учета земельного участка, являющегося предметом договора, влечет исключение существенного условия договора аренды земельного участка, что не позволяет в силу закона далее существовать договорным отношениям в исходном варианте.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что после снятия спорного земельного участка с кадастрового учета сторонами были согласованы условия, относительно предмета договора аренды и внесены в спорный договор соответствующие изменения.
В соглашениях сторон, заключенных с целью продления арендных правоотношений в качестве предмета договора указан земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055, который на момент их заключения был снят с кадастрового учета. При этом ни одно из соглашений не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах судами не дана оценка соглашениям сторон о продлении договорных отношений, а также договору субаренды спорного земельного участка, заключенного с Дмитриевой О.Н., на предмет их соответствия закону, в том числе требованиям статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судам надлежало дать правовую оценку с учетом вышеустановленных фактов наличию в спорный период договорных отношений между сторонами по аренде земельного участка, при отсутствии предмета договора и заключения соглашений вопреки требованиям действующего законодательства.
Кроме того судами частично удовлетворены исковые требования Управления в части взыскания договорной неустойки в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки на основании пункт 5.2 Договора аренды N 5331 от 10.10.2003.
При этом по смыслу пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства по общему правилу влечет прекращение обеспечивающего его обязательства.
Как разъяснено в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, прекращение договора не может влечь начисления договорной неустойки на последующие периоды.
Суд кассационной инстанции также считает необходимым указать следующее.
По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо - лицо, чьи права или законные интересы нарушены или оспариваются, должно избрать такой способ защиты нарушенного права, который предусмотрен законом для конкретного вида правоотношений и который позволит в действительности восстановить нарушенное право.
Как было установлено судами и не оспаривается сторонами, Общество фактически использовало часть земельного участка, являющегося муниципальной собственностью.
При отсутствии договорных отношений, не уплата, по мнению Администрации, платежей за пользование земельным участком, установленной площади, с учетом нормативной цены может послужить основанием для обращения в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения - денежных средств, которые исходя из принципа платности землепользования должно оплачивать лицо, пользующееся земельным участком в порядке, предусмотренном Главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, как было установлено судами и следует из материалов дела в спорный период за Дмитриевой О.Н. признано право собственности на самовольно возведенные строения, расположенные на спорном земельном участке.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации если в обязательстве участвует несколько кредиторов или нескольких должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
Согласно статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Таким образом, с учетом наличия у Дмитриевой О.Н. права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, судам необходимо определить в долевом размере обязательства Общества и Дмитриевой О.Н. на оплату за пользование земельным участком, необходимым для использования объектов недвижимости находящихся в долевой собственности.
На основании вышеизложенного, выводы судов первой и апелляционной инстанций являются преждевременными и сделанными без установления всех имеющих значение для правильного рассмотрения спора обстоятельств и правильного применения норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения, что привело к принятию неправильных судебных актов.
Поскольку для разрешения спора суду необходимо исследовать и оценить доказательства с целью установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по данному делу подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении Арбитражному суду Орловской области с учетом изложенной в настоящем постановлении позиции надлежит, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать мотивированную оценку, основанную на исследованных доказательствах законности наличия в спорный период договорных отношений между сторонами по аренде спорного земельного участка, на основании чего определить правовые основания платы за использование земельного участка с учетом солидарный характера обязательств собственников объектов недвижимого имущества, при этом выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном и объективном исследовании и оценке доказательств по делу, установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 26.11.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 по делу N А48-8140/2018 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Р.Г. Калуцких
Л.А. Крыжская
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
