Дата принятия: 16 февраля 2021г.
Номер документа: Ф10-5607/2020, А14-15496/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2021 года Дело N А14-15496/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 16 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
Судей
Власова Е.В.,
Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола
судебного заседания
помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
Ярмошевич С.А. - представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, доверенность от 25.01.2021, копия диплома, паспорт;
Ратнер Н.В. - представитель ООО "Арт Деко", доверенность N 136 от 03.02.2021, копия диплома, паспорт;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу N А14-15496/2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Развитие Арт Деко" (далее - ООО СЗ "Развитие Арт Деко", застройщик, общество), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее - УИЗО АГО г. Воронеж, управление) о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.01.2012 N 1892-12/гз в сумме 1 026 870, 93 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 по 20.08.2019 в сумме 189 799,05 руб., продолжении с 21.08.2019 начисления процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства.
В свою очередь УИЗО АГО г. Воронеж предъявило ООО СЗ "Развитие Арт Деко" встречный иск о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Березовая Роща, 1б, за период с 01.04.2018 по 30.05.2019 в сумме 1 021 341, 52 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.04.2019 по 22.07.2019 в сумме 14 746, 22 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент имущества области), Управление экологии администрации городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2020 (судья Тисленко Д.И.) исковые требования ООО СЗ "Развитие Арт Деко" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска УИЗО АГО г. Воронежа отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 (судьи: Кораблева Г.Н., Воскобойников М.С., Щербатых Е.Ю.) решение суда области оставлено без изменений.
Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, управление (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований застройщика и удовлетворении встречного иска управления.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды обеих инстанций пришли к неправомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае у арендатора не имелось фактической возможности и правовых оснований использовать спорный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием после истечения срока действия договора аренды, а факт нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего арендатору на праве собственности, не может возлагать на него обязанности по оплате пользования. Считает, что пользование обществом земельным участком обусловлено фактом нахождения на нем принадлежащего ему имущества.
В судебном заседании суда округа представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.
Представитель общества в судебном заседании указывает, что судебные акты соответствуют нормам законодательства, приняты при полном исследовании и оценке всех имеющих значение для дела обстоятельств. Указывает, что в связи с подтвержденной судом незаконностью действий управления в спорный период у общества отсутствует обязанность по внесению какой-либо платы за землю.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 23.01.2012 между Департаментом имущества области (арендодатель) и ООО СЗ "Развитие Арт Деко" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2012 N 1892-12\гз (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить сроком до 16.01.2017 арендатору земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Березовая роща, 1б, для проектирования и строительства центра дошкольного образования с кадастровым номером 36:34:0603025:143 площадью 7 094 кв.м. (далее - земельный участок 25:143, спорный земельный участок).
Общество как застройщик 26.12.2016 получило разрешение на строительство N 36-RUS 36302000-246-2016 сроком действия до 26.06.2018, возвело и поставило на кадастровый учет объект незавершенного строительства.
В связи с получением разрешения на строительство и истечения срока договора арендатор направил в адрес Департамента имущества области письмо от 27.12.2016 о продлении срока действия договора аренды на 5 лет.
В ответе от 09.01.2017 N 52-17-82з Департамент имущества области сообщил о невозможности продления договора аренды, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не предусматривает возможность такого продления, а получение разрешения на строительство объекта не является основанием для продления договора аренды.
Письмом от 19.01.2017 N 52-17-588з Департамент имущества области уведомил истца об одностороннем отказе от договора аренды на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Полагая, что односторонний отказ Департамента имущества области от договора аренды не соответствует нормам действующего законодательства, арендатор обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском о признании оформленного уведомлением от 19.01.2017 N 52-17-588з одностороннего отказа Департамента имущества области от исполнения договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим и восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 по делу N А14-5274/2017, в удовлетворении данного иска отказано.
При этом вышеназванными судебными актами установлено, что договор аренды N 1892-12/гз от 23.01.2012 не возобновлялся на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Следовательно, вопреки позициям сторон, суды двух инстанций по настоящему делу пришли к выводу о том, что датой прекращения договорных отношений является не 23.04.2017 в связи с односторонним отказом от него ДИЗО ВО, а 16.01.2017.
Также арендатор обращался к арендодателю с заявлением от 13.04.2017 о предоставлении в аренду земельного участка, на котором размещен незавершенный строительством объект, в порядке статьи 39.6 ЗК РФ, на которое получил отказ от 05.05.2017 N 52-17-599з, оспоренный в порядке административного судопроизводства.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2018, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу N А14-12003/2017, признан незаконным отказ Департамента имущества области в заключении с ООО СЗ "Развитие Арт Деко" договора аренды сроком на три года для завершения строительства, оформленный письмом N 52-17-5992з от 05.05.2017; на Департамент имущества области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем заключения с ним договора сроком на три года для завершения строительства. Договор N 5909-19/гз заключен 31.05.2019.
Вступившим в законную силу решением Воронежского областного суда от 06.02.2017 по делу N 3а-55/2017 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 38 953 150 руб. на период с 01.01.2016, 07.04.2017 сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
ООО СЗ "Развитие Арт Деко" просило взыскать с УИЗО АГО г. Воронежа как администратора доходов переплату по внесенным арендным платежам в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (734 645, 93 руб.) и за период с 23.04.2017 по 30.06.2017 (292 225 руб.) в связи с расторжением договора аренды земельного участка, а также 189 799,05 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 (дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН) по 20.08.2019.
Удовлетворяя требования застройщика полностью и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований управления, суды двух инстанций, руководствуясь положениями статей 1102, 1103, 1109 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" (далее - Информационное письмо N 49), статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исходили из установленных фактов изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка с 01.01.2016 (по решению суда) и незаконности действий государственного органа, выразившихся в отказе обществу в заключении договора аренды спорного земельного участка однократно на три года в целях завершения строительства.
Так, как указано в обжалуемых судебных актах, поскольку за спорный период арендная плата ООО СЗ "Развитие Арт Деко" внесена исходя из кадастровой стоимости земельного участка 61 663 601, 84 руб., в то время как с 01.01.2016 исходя из решения Воронежского областного суда от 06.02.2017 по делу N 3а-55/2017 должна исчисляться по кадастровой стоимости равной 38 953 150 руб., у ООО СЗ "Развитие Арт Деко" возникло право пересмотра арендной платы; излишне перечисленной является сумма 734 645,93 руб.
Также, по мнению судов первой и апелляционной инстанций, излишней является переплата застройщиком по платежному поручению от 19.05.2017 N 16 в сумме 292 225 руб., поскольку арендатор обратился к арендодателю с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором размещен незавершенный строительством объект, 13.04.2017, в то время как договор аренды во исполнение решения суда по делу N А14-12003/2017 заключен 31.05.2019.
При этом, отказывая в удовлетворении встречного иска управления о взыскании платы за фактическое пользование спорным земельным участком, суды двух инстанций, еще раз констатируя незаконность действий Департамента имущества области по отказу в заключении с обществом договора аренды земли для завершения строительства, подтвержденную судебными актами по делу N А14-12003/2017, пришли к выводу об отсутствии у арендатора фактической возможности и правовых оснований использовать спорный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием после истечения срока действия договора аренды от 23.01.2012 N 1892-12/гз.
При этом, судом области отклонен довод управления о том, что расположение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства свидетельствует о факте использования земельного участка, поскольку, по мнению суда первой инстанции, само по себе нахождение на земельном участке принадлежащего арендатору объекта незавершенного строительства при конкретных обстоятельствах настоящего дела не может возлагать на него обязанности по оплате пользования, принимая во внимание незаконность отказа арендодателя в заключении договора аренды сроком на три года для завершения строительства. Незаконный перерыв во встречном предоставлении со стороны арендодателя оплате арендатором не подлежит.
Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона и сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.
Из материалов дела усматривается, что заявляя исковые требования по первоначальному иску, общество разбило исковой период на две части.
Так, застройщик просил взыскать с УИЗО АГО г. Воронежа как администратора доходов переплату по внесенным арендным платежам в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (734 645, 93 руб.), то есть за период с 01.01.2016 по 22.04.2017, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2017 (дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН) по 20.08.2019.
В указанной части управление не представило возражений на первоначальный иск. В суде кассационной инстанции также пояснило, что не оспаривает в указанной части судебные акты.
Вторая часть искового периода определена обществом с 23.04.2017 (дата, с которой стороны полагали договор аренды прекратившимся в связи с односторонним досрочным отказом Департамента имущества области от договора аренды) по 30.06.2017 (окончание квартального периода для уплаты арендной платы); застройщик просил взыскать с ответчика 292 225 руб. в связи с расторжением договора аренды земельного участка.
В отношении периода с 01.04.2018 по 30.05.2019 (до даты заключения нового договора аренды) заявлен встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком в связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства.
На уточняющий вопрос суда кассационной инстанции представитель общества пояснил, что его позиция заключается в том, что за вторую часть искового периода общество вообще не должно вносить какой-либо оплаты, а внесенная по платежному поручению от 19.05.2017 N 16 (292 225 руб.) подлежит возврату, в связи с установленным в данный период фактом незаконности действий Департамента имущества области по отказу обществу в заключении договора аренды спорного земельного участка однократно на три года в целях завершения строительства.
Суд округа исходит из следующего.
Основополагающим принципом земельного законодательства является принцип платности использования земли, что закреплено в пп.7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип раскрывается в ст. 65 ЗК РФ, которая определяет формы платы за использование земли в виде земельного налога (до введения в действие налога па недвижимость) и арендной платы.
По мнению суда округа, судами двух инстанций не дана надлежащая правовая оценка доводу управления о том, что отсутствие у истца правовых оснований (наличие договора или иного права пользования земельным участком) использования спорного земельного участка не свидетельствует о том, что данный земельный участок фактически не использовался. Само нахождение объекта недвижимости на земельном участке подтверждает факт его реального занятия и, как следствие, использования.
Так, суд округа полагает, что вывод судов предыдущих инстанций об отсутствии у арендатора фактической возможности и правовых оснований использовать спорный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием после истечения срока действия договора аренды от 23.01.2012 N 1892-12/гз, необоснован, недостаточно мотивирован с учетом совокупности фактических обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что обществу 26.12.2016 сроком действия до 26.06.2018 выдано разрешение на строительство N 36-RUS 36302000-246-2016.
При этом, как усматривается из дела, право собственности застройщика на объект незавершенного строительства зарегистрировано 25.07.2018 на основании решения суда по делу N А14-5810/2017. При этом судом в рамках данного дела установлено, что 26.12.2016 (одновременно дата выдачи разрешения на строительство) ООО "Арт Деко" обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства "Центр дошкольного образования", степень готовности 15%, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Березовая Роща, д. 1б, кадастровый номер 36:34:0603025:5289; уведомлением от 13.04.2017 N 36/001/146/2016-2120 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, по мнению суда округа, учитывая вышеизложенные фактические обстоятельства дела, судами двух инстанций не дана оценка действиям общества при наличии разрешительной документации на производство работ на спорном земельном участке в период с 13.04.2017 (дата обращения общества с заявлением об аренде спорного земельного участка) по 31.05.2019 (дата заключения договора).
Также из материалов дела следует, что ведя досудебную переписку, Департамент имущества области, неоднократно указывал обществу на тот факт, что за период действия договора обществом были возведены, введены в экспуатацию и зарегистрированы на праве собственности несколько объектов недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Выпиской из ЕГРН также подтвержается факт того, что на спорном земельном участке располагаются три готовые и один незавершенный строительством объекты капитального строительства, находящиеся в собственности застройщика. При этом, основанием для использования спорного земельного участка в отношении оставшихся (трех готовых) объектов также является договор аренды от 23.01.2012 N 1892-12/гз.
Между тем, факты пользования спорным земельным участком, в том числе в связи с эксплуатацией иных объектов, их площади, площади, необходимой для использования объекта незавершенного строительства, не получили оценки судами первой и апелляционной инстанций.
Более того, управление обосновывало заинтересованность общества в земельном участке и, следовательно, его фактическое использование застройщиком фактом оспаривания последним его кадастровой стоимости, существующим преимущественным правом на заключение договора аренды на весь земельный участок для завершения строительства, а также выводами суда в рамках дела N А14-12003/2017.
Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.
Суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.06.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу N А14-15496/2019 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Е.В. Власов
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
