Дата принятия: 29 января 2021г.
Номер документа: Ф10-5323/2020, А23-6066/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2021 года Дело N А23-6066/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2021
Постановление изготовлено в полном объеме 29.01.2021
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Шульгиной А.Н.
судей
Серокуровой У.В.
Смирнова В.И.
при участии в заседании
от истца:
индивидуального предпринимателя Цимбрило Валентины Ивановны
от ответчика:
общества с ограниченной ответственностью "Альфа Рязань"
от третьего лица:
Цимбрило Владимира Михайловича
Министерства конкурентной политики Калужской области
представитель Устинова Л.В. (дов. N 13 от 01.07.2019, уд. адвоката);
представитель Семенов Ю.С. (дов. от 22.07.2020, диплом);
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Рязань" на решение Арбитражного суда Калужской области от 05.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 N А23-6066/2019,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Цимбрило Валентина Ивановна (далее - истец, ИП Цимбрило В.И., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Рязань" (далее - ответчик, ООО Альфа Рязань", общество, заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.06.2018 по 29.04.2019 в размере 758 333 руб. 23 коп. и неустойки за период с 14.06.2018 по 29.04.219 в сумме 63 899 руб. 50 коп. (с учетом уточнения).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Цимбрило Владимир Михайлович и Министерство конкурентной политики Калужской области.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 05.06.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020, исковые требования удовлетворены.
Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.
В обоснование жалобы заявитель указывает на неверное применение судами положений ст. 431 ГК РФ, поскольку пунктом 3.5 договора арендатору были предоставлены арендные каникулы до получения лицензии на осуществление деятельности по розничной торговле алкоголем, арендная плата не должна начисляться ранее даты отказа в предоставлении лицензии, по обстоятельствам не зависящим от ответчика. Положения пункта 3.5 договора являются оспоримыми, в связи с чем выводы суда первой инстанции о ничтожности условий указанного пункта, неправомерны.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против доводов жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.03.2018 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N АР-706-10/2018, по условиям которого, с учетом Дополнительного соглашения от 07.09.2018, арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 113, 2 кв. м, находящееся по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, с. Детчино, ул. Советская, строение 8 "В", для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением.
Согласно пункту 3.1 арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 70 000 руб. в месяц, без НДС. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (пользования) арендатора в арендуемом помещении. Постоянная часть арендной платы включает в себя все расходы по обеспечению помещения водоотведением (септик). В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1.1. договора).
Переменная часть (коммунальные платежи), определяется согласно п. 3.1.2 договора.
Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца (пункт 3.3.1).
Согласно пункту 3.5 договора начисление постоянной части арендной платы начинается с момента получения лицензии на осуществление деятельности по розничной продаже алкогольной продукции. Начисление переменной части арендной платы начинается со дня передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.
Арендная плата не начисляется и не уплачивается за период, когда арендатор не имел возможности эксплуатировать помещение по вине арендодателя (пункт 3.9 договора).
При прекращении действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, арендная плата уплачивается арендодателю до момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения включительно (пункт 3.10 договора).
По акту от 23.04.2018 имущество передано арендатору.
Письмом от 20.03.2019 арендатор обратился к арендатору с предложением снизить арендную плату по договору до 35 000 руб., ссылаясь на нестабильную ситуацию в стране, а в уведомлении от 28.03.2019 арендатор, ссылаясь на пункт 5.5 договора, сообщил об отказе от договора в одностороннем внесудебном порядке.
29.04.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора и в тот же день помещение возвращено арендатором по акту.
17.04.2019 в адрес арендатора была направлена претензия о погашении задолженности по постоянной части арендной платы, в ответ на которую общество сообщило, что в силу пункта 3.5 договора не имеет задолженности по постоянной части арендной платы, ввиду неполучения лицензии на осуществление деятельности по розничной продажи алкогольной продукции.
Ссылаясь на необоснованное уклонение общества от внесения постоянной части арендной платы за период с 05.06.2018 по 29.04.2019 в размере 758 333 руб. 23 коп., предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.
В данном случае, стороны возникшего спора заключили договор аренды и приняли на себя соответственно определенные обязательства, которые в силу норм статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) должны исполняться надлежащим образом.
В силу пунктов 1, 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).
Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), учитывая, что обязательства арендодателя и арендатора являются встречными по отношению друг к другу, договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В частности, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено использованием арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества. При этом обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды целевому назначению.
Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку в таком случае арендодателем не осуществляется какого-либо встречного предоставления, в связи с чем последний теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 и пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного, Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
То есть возмездный характер арендных отношений предполагает обязанность арендатора по внесению арендной платы в течение всего периода действия договора на условиях, согласованных сторонами.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном порядке и возврата помещения арендодателю.
При этом, неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, мотивы принятия или отказа в принятии доказательств отражает в судебном акте.
Так судами первой и апелляционной инстанций установлено, что акт приема-передачи от 23.04.2018 подтверждает передачу арендованного имущества ответчику и его нахождение в пользовании арендатора по 29.04.2019 - дату подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта возврата арендованного имущества.
Материалами дела установлено, что в спорный период ответчик осуществлял фактическое пользование имуществом, что им не оспаривается и подтверждается отчетами об объемах закупок этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, журналами учета объема розничной продажи продукции, согласно которым с августа 2018 обществом закупалось и осуществлялась продажа пива. Согласно данным из единой государственной автоматизированной системы (ЕГАИС) и журналам учета объема розничной продажи алкогольной и спиртосодержащей продукции общество подключено к системе 10.03.2018. В соответствии с ответом налоговой службы обществом зарегистрированы онлайн-кассы для магазина "Красное&Белое", расположенного в арендуемом помещении.
Таким образом, в спорный период ответчик использовал арендованное имущество в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.3 договора, а именно: работа магазина для торговли в качестве универсама.
Из условий заключенного договора не следует, что необходимость осуществления текущего ремонта помещения является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Право проведения таких работ предоставлялось арендатору пунктами 2.4.2, 2.4.3, 2.4.4 договора и соответствовала его интересу для подготовки помещения в качестве магазина под коммерческим обозначением "Красное&Белое".
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Договорные отношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем властное подчинение одной стороны другой.
Следовательно, заключение договора и формирование его условий по общему правилу должны носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон, определяемом их частными интересами. Поэтому принцип свободы договора составляет одно из основополагающих начал частноправового регулирования (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Согласно п. 43 постановления Пленума N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Так буквальное толкование пунктов 3.1.1, 3.3.1 договора устанавливающих размер постоянной арендной платы, порядок и сроки оплаты, а также пункта 3.9 договора, позволяют сделать вывод, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы лишь в случае, когда последний не имел возможности эксплуатировать помещение по вине арендодателя, что соответствует положениям статей 328, 606, 614 ГК РФ и отвечает возмездному, встречному характеру арендных отношений.
Установленное пунктом 3.5 договора аренды правило о начислении арендной платы с момента получения лицензии, не может служить основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, при условии установления судами факта использования помещения по назначению в спорный период.
К тому же исходя из буквального толкования пунктов 3.1.1, 3.3.1, 3.5 и 3.9 договора с позиции статьи 431 ГК РФ, основанием для освобождения от уплаты постоянной части арендной платы может являться наличие сразу нескольких условий в совокупности, как то установление судами факта неправомерности действий арендодателя, в результате которых арендатор не смог получить лицензию на осуществление торговли алкогольными напитками, вследствие чего не смог использовать помещение по назначению.
Судами установлено, что лицензия не получена ответчиком вне зависимости действий истца, имущество фактически использовалось ответчиком в целях извлечения прибыли.
Кроме того, возможное установление начала уплаты постоянной части аренды с момента получения арендатором лицензии на осуществление деятельности по розничной продаже алкогольной продукции, не означает, что до такого получения лицензии у арендатора сохраняется возможность использования помещения безвозмездно.
Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Иной подход повлечет возможность безвозмездного пользования имуществом арендодателя, что противоречит существу арендных правоотношений.
Довод заявителя о том, что предусмотренное пунктом 3.5 договора условие является соглашением о предоставлении обществу арендных каникул, не может быть признан обоснованным как не основанный на буквальном его толковании.
Также суды верно указали, что из буквального толкования указанных условий не следует, что уплата постоянной части аренды связана с моментом получения лицензии, поскольку условие о такой уплате содержится в пункте 3.3.1 договора; пункт 3.5 устанавливает порядок начисления постоянной части аренды и не касается пункта 3.3.1 о порядке и сроках оплаты.
Оценка условий договора дана судами первой и апелляционной инстанций в пределах их компетенции.
Поскольку резолютивные части судебных актов не содержат выводов о признании ничтожным пункта 3.5 договора аренды, то указание об этом в мотивировочной части решения суда первой инстанции, не влияет на правильность принятых судебных актов.
Верно установив фактические обстоятельства дела, а именно, что в спорный период ответчик осуществлял пользование помещением по назначению; какие-либо документы о неиспользовании арендованного имущества в спорный период не составлялись; с соответствующими письмами в адрес истца ответчик не обращался; срок действия договора не являлся прекращенным; доказательства, свидетельствующие о наличии выявленных им после принятия имущества недостатков, препятствующих использовать помещение, отсутствуют; противоправности действий арендодателя по ограничению доступа в помещение не установлено, суды правомерно пришли к выводу об обоснованности заявленных требований в части взыскания основной суммы долга 758 333 руб. 23 коп. за период с 05.06.2018 по 29.04.2019.
На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, суды обоснованно удовлетворили требование предпринимателя о применении к обществу ответственности в виде неустойки.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, установив, что арендатор несет обязанность по внесению арендных платежей за использование арендованного имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калужской области от 05.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 N А23-6066/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
А.Н. Шульгина
У.В. Серокурова
В.И. Смирнов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
