Дата принятия: 20 января 2021г.
Номер документа: Ф10-5160/2020, А83-604/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2021 года Дело N А83-604/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "19" января 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме "20" января 2021 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Серокуровой У.В.
судей
Чаусовой Е.Н.
Шульгиной А.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трохачевой Е.В.,
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича: представителя Высоцкой Е.М. по доверенности от 14.01.2020,
от администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым: представители не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Краснодарского края кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коробова Валерия Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 04.12.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу N А83-604/2017,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Коробов Валерий Николаевич (далее - ИП Коробов В.Н., истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее - администрация, ответчик по первоначальному иску) о понуждении ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды здания общежития от 28.10.2004, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Голубинка, ул. Ленина, д. 9, в целях приведения договора в соответствие с законодательством РФ в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений).
Администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым обратилась со встречным иском о расторжении договора аренды здания общежития, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 04.12.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020, в удовлетворении первоначального иска ИП Коробова В.Н. отказано. Встречный иск администрации удовлетворен: расторгнут договор аренды недвижимого имущества здания общежития литера "А" общей площадью 852,5 кв.м кадастровый номер: 90:01:070101:4 по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, село Голубинка, ул. Ленина, 9. Суд обязал ИП Коробова В.Н. освободить и возвратить администрации здание общежития. Кроме того, суд взыскал с ИП Коробова В.Н. в доход федерального бюджета 12000 руб. государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.
ИП Коробов В.Н. обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты по делу, поскольку не согласен с выводом о нарушении им условий аренды. Полагает, что состояние имущества за время аренды не ухудшилось, что подтверждено заключением экспертизы по делу. Считает, что им не допущены существенные нарушения условий договора аренды, влекущие расторжение такого договора. Не согласен с размером государственной пошлины, взысканной с него по встречному иску.
Представитель ИП Коробова В.Н. в судебном заседании суда округа поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Администрация при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы своих представителей в судебное заседание суда округа не направила, отзыва на кассационную жалобу не представила. Судебная коллегия проводит судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика по первоначальному иску.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.10.2004 между территориальной общиной в лице Голубинского сельского совета Бахчисарайского района Автономной Республики Крым (в настоящее время - администрация Голубинского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (арендодатель) и ИП Коробовым В.Н. (арендатор) на основании решения N 134 от 20.10.2004 13 сессии 24 созыва Голубинского сельского Совета Бахчисарайского района заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности - здания общежития по адресу: Бахчисарайский р-н, с. Голубинка, ул. Ленина, д.9 с целью расположения в нем торговой точки. Договор в установленном законодательством Украины порядке был удостоверен частным нотариусом Бахчисарайского районного нотариального округа Паюк Н.А. 28.10.2004 и в этот же день зарегистрирован в Государственном реестре сделок (регистрационный N 224863).
Объект аренды принадлежал арендодателю на основании свидетельства о праве коммунальной собственности, которое было выдано по распоряжению N 650/1-р от 16.08.2004 Бахчисарайской районной государственной администрации и зарегистрировано 04.09.2004 Симферопольским междугородним БТИ в регистрационной книге (реестровый номер 83), а также в электронном Реестре прав собственности на недвижимое имущество, что отражено в извлечении о регистрации права собственности на недвижимое имущество от 04.09.2004 N 4638517.
Объект аренды передан ИП Коробову В.Н. по акту приема-передачи, утвержденному решением 13 сессии 24 созыва Голубинского сельского Совета Бахчисарайского района от 20.10.2004.
Согласно пункту 1.5. договора, экспертная оценка здания общежития была произведена Герасименко А.Н., имевшего сертификат субъекта оценочной деятельности и свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков, по заключению которого стоимость объекта оценки по состоянию на 31.08.2004 составляла 21752 гривен.
Общая стоимость арендованного имущества согласована сторонами в размере 19704 гривен (пункт 1.6. договора).
В соответствии с пунктами 1.7., 7.1, договор заключен на 49 лет и действует до 28.10.2053.
Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по договору, стороны несут ответственность согласно действующему законодательству.
Согласно пунктам 7.2., 7.3., 7.7. договора, условия договора действуют в течение всего срока его действия, изменения, дополнения, расторжение допускаются по взаимному согласию сторон, действие договора прекращается по истечении срока действия, приватизации имущества при участии арендатора, гибели имущества, по соглашению сторон или по решению суда.
Права на односторонний отказ или изменение условий договора указанным договором сторонам не предоставлено.
20.12.2016 ИП Коробов В.Н. направил в администрацию заявление о согласовании условий договора с приложением проекта дополнительного соглашения и проекта договора в новой редакции.
29.12.2016 администрация уведомила ИП Коробова В.Н. об отказе в заключении дополнительного соглашения, а также о прекращении действия договора, необходимости возврата имущества.
Обращаясь с первоначальным иском, истец указывал на то, что действия ответчика направлены на уклонение от обязанности по внесению изменений в договор аренды, установленной статьей 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК.
В обоснование встречного иска администрация ссылалась на то, что индивидуальным предпринимателем за длительный срок арендного пользования с 2004 года не проведен ни текущий, ни капитальный ремонт, в нарушение договора аренды ответчик не обеспечил сохранность арендованного имущества, не предотвратил его повреждение и порчу, не проводит мероприятия пожарной безопасности, имущество, переданное в аренду не застраховано. Проектная и разрешительная документация по строительным и реконструкционным работам, а также документация по переустройству и перепланировке здания общежития у ответчика отсутствует. При отсутствии согласия арендодателя часть здания общежития сдается в субаренду иным лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью.
Отказывая в удовлетворении требования о заключении договора аренды на новых условиях и удовлетворяя встречный иск о расторжении договора и возврате имущества, суды двух инстанций руководствовались правилами Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины (за период до 18.03.2014), Гражданского кодекса Российской Федерации (после 18.03.2014).
Так, согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По правилу пункта 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как установлено судами и следует из материалов дела, администрация направляла в адрес ИП Коробова В.Н. претензию N 1 от 12.03.2018, в которой просила индивидуального предпринимателя представить документы, подтверждающие надлежащее исполнение условий договора.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с нарушением ИП Коробовым В.Н. условий договора аренды, а также ввиду необходимости использования здания общежития для собственных нужд в целях предоставления ордеров на проживание специалистов и нуждающихся граждан в жилых помещениях Голубинским сельским советом принято решение N 432 о направлении в адрес ИП Коробова В.Н. соглашения от 22.05.2017 о расторжении договора аренды здания общежития.
Администрацией в адрес ИП Коробова В.Н. было направлено уведомление N 127-к-02/19 от 29.12.2016 о прекращении действия договора аренды общежития от 28.10.2004, возврате имущества с приложением проекта соглашения о прекращении действия договора.
Указанное уведомление и соглашение оставлено ИП Коробовым В.Н. без ответа, и последним не подписано.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По правилу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В пункте 5.1 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан: использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора; своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату; обеспечить сохранение арендованного имущества, предотвращать его повреждение и порчу, осуществлять мероприятия по пожарной безопасности; своевременно осуществлять восстановительный, текущий и другие виды ремонтов арендованного имущества; в течение месяца после заключения договора застраховать арендованное имущество на сумму не меньшую его экспертной стоимости в пользу арендодателя в порядке, определенном действующим законодательством; ежеквартально до 20 числа, предоставлять арендодателю информацию о перечислении арендной платы; в случае прекращения или расторжения договора возвратить арендодателю арендованное имущество в надлежащем состоянии, не хуже чем на момент передачи его в аренду, с учетом нормального физического износа, и возместить убытки в случае ухудшения состояния или утраты арендованного имущества по вине арендатора; соблюдать нормы и требования противопожарной безопасности.
Оценивая доводы администрации о нарушении предпринимателем условий договора аренды, суды двух инстанций установили, что в нарушение условий договора, арендатор не обеспечил сохранность арендованного имущества; не предотвратил его повреждение и порчу; им не проведены мероприятия по пожарной безопасности; не проведен своевременный восстановительный, текущий и иные виды ремонта арендованного имущества; на протяжении месяца с момента заключения договора, имущество не застраховано на сумму не меньшую его экспертной стоимости в пользу арендатора в порядке, установленном законодательством.
Так, согласно акту обследования здания общежития от 28.04.2017 с фототаблицей, второй этаж общежития находится в аварийном состоянии, отсутствует покрытие пола, трещины на плитах перекрытия, частично разрушены перемычки, частично отсутствуют межкомнатные перегородки, трещины в стенах и перегородках. Комнаты завалены строительным и бытовым мусором. Отсутствуют оконные рамы, межкомнатные двери, сети электроснабжения, водопровода и канализации. Арендатором на 2/3 перекрыта шатровая крыша из асбестоцементных листов. Остальная часть крыши не перерыта и протекает. На первом этаже часть жилых комнат переоборудована в магазин и подсобные помещения, парикмахерскую (которая сдается в субаренду), зал, а часть жилых помещений первого этажа не отремонтирована, часть перегородок находится в аварийном состоянии. Комнаты захламлены. На момент проверки в части помещений производятся ремонтные работы. Отмостка по периметру здания разрушена.
Возражая против данного акта, предприниматель указал, что к акту не приобщены материалы фотосъемки, не указана цель проведения обследования, акт не содержит полную информацию об объекте, что привело к искажению обстоятельств, а именно: здание является бывшим зданием общежития, отсутствие покрытия пола, трещины в плитах перекрытия, разрушенные перемычки, наличие строительного и бытового мусора, отсутствие рам, межкомнатных дверей, сетей электроснабжения, водопровода и канализации, не является результатом использования имуществом арендатором, поскольку здание передано в таком состоянии в аренду.
Суды двух инстанций обоснованно не приняли во внимание возражения предпринимателя, поскольку в силу договора арендодатель вправе осуществлять контроль за наличием, состоянием и эффективностью использования имущества, переданного по договору аренды (п. 5.4 договора); согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРН спорный объект зарегистрирован, как нежилое здание - общежитие, площадью 852,5 кв.м, правообладателем которого является муниципальное образование Голубинское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым (регистрация права произведена 17.02.2016). По сведениям технической документации, здание общежития, помещения, расположенные в нем, относятся к жилым; отсутствие отнесения указанного здания в спецфонд в качестве общежития не дает основания считать, что здание утратило указанный в реестре статус общежития.
Довод о том, что объект аренды был передан в неудовлетворительном состоянии и предприниматель не ухудшил состояние предмета аренды, также отклонен судами, поскольку объект аренды был передан арендатору без оговорок и с целью расположения в нем торговой точки и отеля (п. 1.8 договора); арендатор принял на себя обязательство осуществлять ремонт всего здания (восстановительного, капитального, текущего).
Довод предпринимателя о том, что реконструкцию помещения в соответствии с целями использования арендованного имущества не произвел по уважительным причинам, не нашел документального подтверждения в деле, в связи с чем не принят судами во внимание.
Так, из материалов дела следует, что 23.11.2004 исполком Голубинского сельского совета решил просить Бахчисарайскую райгосадминистрацию дать разрешение предпринимателю на реконструкцию здания общежития для переоборудования здания под торговую точку, кафе, гостиницу.
Распоряжением N 523-р от 10.08.2005 года Бахчисарайская райгосадминистрация разрешила предпринимателю производство проектных работ в 2005-2006 году и подготовку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) по реконструкции здания бывшего общежития под кафе на 60 мест, магазин на 2 рабочих места и гостиницу на 10 комнат в с. Голубинка по ул. Ленина; при этом разработанную проектную документацию надлежало согласовать в установленном порядке со службами района, до начала ведения строительных работ получить разрешение райгосадминистрации на ведение строительных работ и зарегистрировать строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК).
Распоряжением N 1501 от 24.07.2007 Бахчисарайская райгосадминистрация продлила производство проектно-изыскательских работ на 2007-2008 годы и подготовку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) по реконструкции здания бывшего общежития.
Вместе с тем, с 2008 по момент предъявления иска в суд арендатор проектную документацию, согласованную в соответствии с действующим законодательством, арендодателю не предоставил, производство проектно-изыскательских работ не осуществлял, разрешение на реконструкцию не получил.
Доводы предпринимателя о том, что указанные документы не получил ввиду отсутствия оформленных прав на землю, двумя судебными инстанциями отклонен, поскольку доказательств того, что предприниматель добросовестно предпринимал активные меры для получения разрешительной документации в период с 2007 по 2017, в дело не предоставлены; договор аренды земельного участка был оформлен арендатором лишь 09.12.2013 (переоформлен 07.12.2015) и с тех пор арендатор не обращался в компетентные органы для получения разрешения на строительство, что не помешало предпринимателю вместе с тем осуществить строительные и ремонтные работы части здания, в которых размещен магазин продовольственных товаров и одежды, косметический салон, при этом строительные и ремонтные работы проведены им без согласования с арендодателем, что в том числе установлено экспертным заключением, составленным в рамках рассмотрения настоящего дела.
Анализ материалов дела позволил судам прийти к обоснованному выводу о том, что непринятие предпринимателем мер для приведения арендуемых помещений в целом в надлежащее техническое и санитарное состояние, выполнение капитального ремонта всего здания без согласования, являются существенными нарушениями договора, нарушают права собственника здания.
Кроме того, судами установлено непринятие предпринимателем мер по пожарной безопасности, а также отсутствие доказательств страхования объекта аренды в пользу арендодателя.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно установили наличие правовых оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с тем, что арендатор не выполнял условия договора, отнесенные законом и договором к существенным условиям аренды.
Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Поскольку встречные исковые требования о расторжении договора аренды суды признали обоснованными, то законные основания для дальнейшего пользования имуществом отсутствуют, в связи с чем у арендатора возникла обязанность по возврату имущества арендодателю.
При таких обстоятельствах, суды двух инстанций правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска о внесении изменений в договор и удовлетворили встречные исковые требования в полном объеме.
Кассатор не согласен с мотивировочной частью апелляционного постановления, исключившего вывод о ничтожности указанного договора аренды.
Однако, согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.
В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Как следует из мотивировочной части решения суда первой инстанции, суд пришел к взаимоисключающим выводам о недействительности договора аренды здания общежития, и о наличии оснований для его досрочного расторжения.
Как следует из содержания первоначального и встречного исков, требований о признании сделки недействительной не заявлялось, суд при рассмотрении спора также не ставил на обсуждение перед сторонами вопрос о недействительности (ничтожности) сделки.
На основании изложенного Двадцать первый арбитражный апелляционный суд обоснованно исключил из мотивировочной части решения суда первой инстанции выводы относительно недействительности договора, приняв также во внимание, что это не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения.
Судебная коллегия суда округа отклоняет довод предпринимателя о том, что судом первой инстанции неверно определен размер подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины, поскольку данный довод был предметом оценки суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, исходя из того, что судом по встречному иску рассмотрено два неимущественных требования - о расторжении договора и о присуждении к исполнению обязанности в натуре, при этом применены правила статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктов 2,4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений в пунктах 12, 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлины при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Доводы заявителя кассационной жалобы выражают несогласие с выводами арбитражных судов первой и апелляционной инстанции, изложенными в оспариваемых судебных актах, что не является в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельным основанием для отмены судебных актов.
Убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые судебные акты, кассационные жалобы не содержат.
В силу положения части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Принимая во внимание, что нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 04.12.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 по делу N А83-604/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий У.В. Серокурова
Судьи Е.Н. Чаусова
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
