Дата принятия: 16 декабря 2020г.
Номер документа: Ф10-5109/2020, А08-747/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2020 года Дело N А08-747/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 16 декабря 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Калуцких Р.Г.,
Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола
помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
не явился, извещен надлежаще;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.06.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу N А08-747/2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "МОБИЛТЕХ" (далее - общество, ООО "МОБИЛТЕХ") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - департамент, ДИЗО) об обязании заключить договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/18 от 02.10.2018, изложив абзац 1 пункта 2.2 договора в следующей редакции: "годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании заключения эксперта ИП Городовой С.И. N 10 от 14.10.2019, составленного в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляет 481 864 руб. в год".
Департамент, уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился со встречным исковым заявлением об обязании ООО "МОБИЛТЕХ" заключить на условиях департамента договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, по типовой форме согласно приложению 5 - форма договора аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, в случае определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (утвержденной Постановлением Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 16.10.2018 N 2376 "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Старооскольского городского округа Белгородской области, а также из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.06.2020 (судья Назина Ю.И.) первоначальные исковые требования удовлетворены, спорные условия договора изложены в редакции ООО "МОБИЛТЕХ". В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 (судьи: Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Кораблева Г.Н.) решение суда области оставлено без изменений.
Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, ДИЗО (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.06.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд области.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций, разрешая требования по существу, неоднократно необоснованно отказали в удовлетворении ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы. По мнению кассатора, определенный в рамках Отчета N 956/18 от 30.11.2018 ООО "Независимая оценка и право" размер годовой рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1227 ниже установленного на территории Старооскольского городского округа Белгородской области размера земельного налога, что противоречит действующему нормативно-правовому акту, регламентирующему порядок определения размера арендного платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
В судебном заседании суда округа представитель департамента поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.
Представитель общества считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 29.07.2013 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодатель) и ООО "МОБИЛТЕХ" (арендатор) заключен договор N 62-1/13 долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0237003:1227 площадью 3 596 кв.м из категории земель - земли населенных пунктов по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV, N 3, для строительства торгово-офисного здания (далее - земельный участок 03:1227, спорный земельный участок). Срок действия договора с 29.07.2013 по 29.07.2018 (пункт 2.1 договора).
Ссылаясь на окончание срока действия договора, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства и необходимость для завершения строительства оформить права на земельный участок, 02.07.2018 ООО "МОБИЛТЕХ" обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Департаментом подготовлен и направлен ООО "МОБИЛТЕХ" проект нового договора аренды, в пункте 2.2 которого размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета оценочной организации ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" N 20-18-Н от 13.07.2018, составляет 1 003 479,06 руб.
ООО "МОБИЛТЕХ" направило протокол разногласий к договору, в котором предложило установить размер годовой арендной платы в сумме 427 020 руб., обосновав его отчетом N 956/18 от 30.11.2018, подготовленным ООО "Независимая оценка и право".
Поскольку в досудебном порядке урегулировать разногласия не представилось возможным, стороны обратились в Арбитражный суд Белгородской области с требованиями об их урегулировании.
По мнению суда округа, суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные обществом требования в соответствии с положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), руководствуясь правовой позицией, приведенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" (далее - постановление Пленума N 73), обоснованно исходили из отсутствия у ДИЗО правовых оснований для отказа в заключении с обществом договора аренды испрашиваемого земельного участка на приведенных в первоначальном иске условиях.
Так, защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае, обращение сторон в суд с настоящими требованиями вызвано наличием неурегулированных разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, в отношении годового размера рыночной арендной платы за спорный земельный участок.
По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
При этом в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Поскольку спорный участок приобретен в аренду ООО "МОБИЛТЕХ" до 01.03.2015 на основании постановления главы Администрации Старооскольского городского округа от 29.07.2013 N 2835, суды обеих инстанций правомерно указали на право арендатора в рассматриваемом случае претендовать на однократное заключение нового договора для завершения строительства торгово-офисного здания.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 19 постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Белгородской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".
Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.
Согласно экспертному заключению от 14.10.2019 N 10 рыночная стоимость арендной платы в год за спорный земельный участок по состоянию на 02.07.2018 составляет 481 864 руб.
По мнению суда округа, оценив экспертное заключение в порядке статей 86, 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали его надлежащим доказательством по делу. Данное заключение сторонами по делу не оспорено, выводы экспертного заключения иными доказательствами не опровергнуты (статьи 9, 65 АПК РФ). Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.
Определенный экспертом размер годовой арендной платы за спорный земельный участок в размере 481 864 руб. соответствует размеру арендной платы, определенному в отчете N 956/18 от 30.11.2018, составленном ООО "Независимая оценка и право" и представленном истцом в материалы дела (427 020 руб.).
Доводам заявителя о недостоверности и необоснованности заключения эксперта судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка, с указанием на то, что экспертное заключение сторонами документально не оспорено, нарушений порядка и применения методов исследования при проведении экспертизы не установлено.
Иные доводы жалобы, не ставят под сомнение правильность такого разрешения дела судами первой и апелляционной инстанций.
С учетом изложенных обстоятельств, суд округа не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов обеих инстанций.
Учитывая вышепоименованное, суд кассационной инстанции полагает постановленные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций соответствующими обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов судов предыдущих инстанций коллегия округа не находит, ввиду чего оснований для удовлетворения доводов жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.06.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу N А08-747/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Р.Г. Калуцких
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
