Дата принятия: 21 января 2021г.
Номер документа: Ф10-5100/2020, А48-2198/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2021 года Дело N А48-2198/2019
Резолютивная часть постановления оглашена "20" января 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме "21" января 2021 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Серокуровой У.В.
судей Орлова А.В.
Шульгиной А.Н.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства": представители не явились, извещены надлежаще,
от индивидуального предпринимателя Егоровой Татьяны Николаевны: адвоката Сивцовой Л.Н. по доверенности от 20.05.2019,
от общества с ограниченной ответственностью "Фармита": представители не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.07.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 по делу N А48-2198/2019,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Егорова Татьяна Николаевна (далее - истец, ИП Егорова Т.Н., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" (далее - ответчик, ООО "Регион гостеприимства", общество, заявитель) о взыскании 751 970 руб. 22 коп., из которых 157 258 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. убытков в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 15 725 руб. неустойки за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре - декабре 2018 года, январе 2019 года, 38 867 руб. 35 коп., в качестве возмещения затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, а также 410 119 руб. стоимости восстановительных работ.
Общество, в свою очередь, обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, со встречным иском к предпринимателю о взыскании 108 940 руб. задолженности по произведенному ремонту помещения, а также 20 590 руб. 12 коп. переплаты по коммунальным платежам.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фармита" (далее - ООО "Фармита").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.07.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020, требования истца удовлетворены в полном объеме, встречный иск удовлетворен в части взыскания с предпринимателя в пользу общества 6 900 руб. стоимости неотделимых улучшений, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Ссылаясь на необоснованность принятых судебных актов, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы указывает, что истцом не представлено нормативное и документальное обоснование убытков в размере 130 000 руб. Кроме того, по мнению заявителя, экспертиза не смогла дать однозначный ответ на вопрос о неотделимости улучшений арендованного помещения.
Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Обществом заявлено ходатайство о проведении повторной строительно-технической экспертизы.
Заявленное ходатайство судом рассмотрено и в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ в его удовлетворении отказано.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) 18.10.2017 заключен договор субаренды нежилого помещения N 1, на основании пункта 3.3. договора аренды от 10.10.2017, заключенного с ООО "Фармита", сроком действия с 10.10.2017 по 01.10.2027.
По условиям договора субаренды, ответчику во временное владение и пользование передано нежилое помещение по адресу: г. Орел, ул. Тургенева/Салтыкова-Щедрина, д. 22/10, пом. 60-61, этаж 1, площадью 99,9 кв.м, для осуществления деятельности предприятия общественного питания. В состав передаваемого помещения, согласно сведениям из технического паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ "Недвижимость" по состоянию на 11.01.2010, вошли: кабинет N 12 площадью 3,6 кв.м, торговый зал N 11, площадью 69,8 кв.м, холодильное помещение N 10а, площадью 26,5 кв.м.
Арендная плата за пользование имуществом подлежит внесению не позднее 10-го числа текущего месяца, согласно графику: с 18 октября 2017 по 17 ноября 2017 - в сумме 30 000 руб.; с 18 ноября 2017 по 17 декабря 2017 - 30 000 руб., с 18 декабря 2017 по 17 мая 2018 - 60 000 руб.; с 18 мая 2018 по 17 октября 2024 - 65 000 руб. (пункты 4.2, 4.4 договора).
Согласно пункту 4.3 договора, коммунальные платежи (оплата за водоснабжение, электроэнергию, теплоснабжение и др.) оплачиваются по отдельно выставленным арендатором счетам (с подтверждением размера оплаты), в течение 5 рабочих дней с момента их выставления. Оплата за фактически потребленную электроэнергию производится субарендатором согласно показаниям индивидуального электросчетчика.
За нарушение сроков оплаты по договору свыше 20 рабочих дней предусмотрено начисление неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы просроченного платежа (пункт 7.4 договора).
В соответствии с пунктом 8.5 субарендатор имеет право на односторонний отказ от исполнения обязательства, с условием о необходимости письменного уведомления контрагента за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора.
На основании договора купли-продажи N 1, 26.04.2018 право собственности на арендуемое помещение перешло к арендатору - ИП Егоровой Т.Н.
Предприниматель письмом от 11.07.2018 уведомила общество о смене собственника, предложив зафиксировать указанные изменения путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 10.10.2017.
Ответчик, полагая основное обязательство прекратившим свое действие в силу статей 413 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), просил истца заключить договор аренды на новый срок, изменив размер платежей по договору.
Истец 09.01.2019 направил ответчику письмо с отказом от предложенных условий и напомнил о необходимости погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам за ноябрь-декабрь 2018.
В связи с неурегулированием возникших разногласий общество письмом от 10.01.2019 N 3 выразило готовность возвратить спорное помещение, а также указало на зачет произведенных им расходов на ремонт объекта аренды в сумме 108 940 руб. в счет арендной платы.
Сторонами 14.01.2019 подписан акт возврата помещения, с указанием на его неудовлетворительное техническое состояние и перечисление в пункте 4 выявленных недостатков.
Ответчик сообщил, что недостатки помещения возникли до заключения договора субаренды, поскольку помещение было передано истцу в пригодном для эксплуатации состоянии, с учетом нормального износа.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В обоснование встречного иска общество указало на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества, а также на переплату коммунальных платежей, ввиду отнесения данной обязанности по условиям договора на арендатора.
Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и частичного удовлетворения встречного иска, суды первой и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Изложенное также согласуется с пунктом 3.4 договора субаренды.
В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ арендатор, при прекращении договора аренды, обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Нарушение установленной законом и договором обязанности позволяет арендодателю в силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ требовать возмещения убытков, вызванных повреждением арендованного имущества.
Пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1); под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
В пункте 4 акта возврата помещения от 14.01.2019 указаны недостатки, установленные на момент передачи собственнику объекта недвижимости, с приложением соответствующих фотографий.
В процессе рассмотрения дела было назначено проведение судебной экспертизы.
Из заключения эксперта ИП Пашинина Николая Николаевича от 25.05.2019 следует, что монтаж вводно-распределительного устройства (ВРУ) на сумму 6900 руб. относится к неотделимым улучшениям арендованного помещения 60-61 по адресу: г. Орел, ул. Тургенева/ Салтыкова-Щедрина, д. 22/10.
Кроме того, экспертом установлено, что недостатки, имеющиеся в арендованном помещении по состоянию на 14.01.2019, соответствуют недостаткам, указанным в акте возврата нежилого помещения.
Стоимость текущего ремонта помещения по устранению недостатков, указанных в акте возврата по договору от 18.10.2017, составляет 410 119 руб.
Судебной коллегией установлено, что заключение эксперта по настоящему делу было получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 АПК РФ, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.
В данном случае недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводах, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судами первой и апелляционной инстанций не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, заявителем не представлено.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций признали заключение эксперта надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, не содержащим неясности и неполноты выводов или противоречий. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения.
Кроме того, заключение эксперта судами первой и апелляционной инстанций оценено в совокупности с иными доказательствами по делу.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку спорное помещение возвращено собственнику в ненадлежащем состоянии, непригодном для его использования в коммерческой деятельности, возникновение у предпринимателя необходимости проведения его ремонта, с целью устранения поименованных выше недостатков, то расходы на такой ремонт составляют убытки предпринимателя и подлежат возмещению ответчиком как лицом, действия которого привели к их причинению.
На основании изложенного, заявленные в данной части первоначальные исковые требования удовлетворены правомерно.
Истцом по первоначальному иску также было заявлено о взыскании с общества упущенной выгоды, выразившейся в неполучении истцом прибыли от планируемой передачи спорного помещения в аренду другим арендаторам.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 8.5 договора субаренды установлено право субарендатора отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с обязательным письменным извещением арендатора в срок не позднее чем за 60 календарных дней, до предстоящего отказа от исполнения обязательства. Действие спорного договора было прекращено по инициативе субарендатора до истечения согласованного срока его действия, арендуемое помещение возвращено 14.01.2019 по акту приема-передачи.
Однако доказательства уведомления арендатора об освобождении арендуемого помещения и намерении расторгнуть договор, в соответствии с условиями заключенного между сторонами обязательства, в материалах дела отсутствуют.
Судебная коллегия считает обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для установления причины расторжения договора по соглашению сторон, ввиду отсутствия сведений об оформлении указанного решения в виде дополнительного соглашения в письменной форме, по условиям пункта 8.1 договора и положений пункта 4 статьи 434, пункта 1 статьи 452, пункта 1 статьи 609 ГК РФ.
Кроме того, необходимость заблаговременного уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, направлена на защиту интересов арендодателя, предоставляя ему возможность поиска новых контрагентов, что, в свою очередь, исключает простой помещения и связанные с этим имущественные потери.
В доказательство несения убытков в виде упущенной выгоды предпринимателем представлено письмо ИП Рычкиной Е.А. от 21.10.2019 в ответ на адвокатский запрос о предоставлении сведений от 14.10.2019, согласно которому предприниматель подтвердила обращение в январе 2019 года к собственнику помещения по вопросу предоставления в аренду, исходя из размещенного объявления, однако от заключения договора отказалась по причине неудовлетворительного технического состояния помещения.
При этом из материалов дела следует, что возможность передачи помещения в аренду была реализована истцом лишь 01.04.2019 после проведения ремонтных работ, с целью устранения недостатков помещения.
Данное обстоятельство обществом не опровергнуто.
Исходя из изложенного, суды пришли к правомерному выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями общества по возврату помещения в ненадлежащем состоянии, с нарушением предусмотренного договором условия одностороннего отказа от договора и неполученными истцом доходами от возможной передачи помещения в аренду иным лицам.
Учитывая установленное обстоятельство просрочки внесения предусмотренной договором платы за пользование помещением, отсутствие оснований освобождения общества от ответственности за нарушение обязательства, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворено требование о взыскании арендных платежей за период с 01.11.2018 по 13.01.2019 и неустойки за просрочку их оплаты, а равно коммунальных платежей.
Встречное исковое требование ООО "Регион гостеприимства" удовлетворено частично исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611, пунктом 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды и приемке помещений в субаренду общество претензий к техническому состоянию передаваемого объекта не имело, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 18.10.2017. Доказательств того, что при приемке помещения требовался капитальный ремонт, отсутствие которого препятствовало его эксплуатации, обществом не представлено.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В пункте 3.3 договора стороны согласовали, что субарендатор вправе по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные улучшения помещения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения). Согласованные с арендатором расходы субарендатора по ремонту помещения в части неотделимых улучшений засчитываются в счет арендной платы на основании утвержденной обеими сторонами сметы расходов.
Как следует из материалов дела, общество представило предпринимателю на согласование смету на ремонтные работы в части электроснабжения и водоснабжения, водоотведения. Данные сметы подписаны ООО "Натэкс" и ООО "Регион гостеприимства", а также согласованы ИП Егоровой Т.Н., при этом на них имеется отметка предпринимателя - "оплата за счет средств субарендатора".
Согласно заключению эксперта, к неотделимым улучшениям имущества отнесен монтаж вводно-распределительного устройства, стоимостью 6 900 руб., которые и должны быть возмещены предпринимателем субарендатору, с учетом вышеприведенных норм права и установленных по делу обстоятельств.
Решение субарендатора о проведении работ по улучшению состояния помещений для осуществления им производственной деятельности, само по себе, при отсутствии оговоренных сторонами недостатков помещения, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.
Судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что ремонтные работы по оборудованию второго санузла, производственного цеха, систем водоснабжения, водоотведения и канализации в спорном помещении произведены обществом в собственных интересах для осуществления своей коммерческой деятельности, в силу чего, исходя из пункта 1 статьи 2 ГК РФ, наступление негативных последствий в виде убытков являются для общества риском, определяемым характером предпринимательской деятельности.
Учитывая изложенное, наличие согласия истца на производство ремонта необходимо оценивать в совокупности с условиями спорного договора субаренды, которым установлено ограничение на компенсацию улучшений.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об обоснованности первоначально заявленных требований и частичной обоснованности встречного иска.
Приведенные в кассационной жалобе доводы по своей сути направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств.
Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Орловской области от 28.07.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 по делу N А48-2198/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий У.В. Серокурова
Судьи А.В. Орлов
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
