Дата принятия: 23 декабря 2020г.
Номер документа: Ф10-4758/2020, А83-9901/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2020 года Дело N А83-9901/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2020
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Шульгиной А.Н.
судей
Нарусова М.М.
Смирнова В.И.
при участии в заседании
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Агроэталон ЛТД"
от ответчика:
Администрации города Симферополь Республики Крым
от третьего лица:
Муниципального казенного учреждения Департамента развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым
Муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования "Симферопольская детская музыкальная школа N 1 имени С.В. Рахманинова" Муниципального образования городской округ Симферополь
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроэталон ЛТД" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 19.06.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020 по делу N А83-9901/2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Агроэталон ЛТД" (далее - истец, общество, ООО "Агроэталон ЛТД", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Симферополь Республики Крым (далее - ответчик, администрация) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.07.2007, взыскании с ответчика стоимости проведенных истцом неотделимых улучшений на сумму 1 158 300 рублей.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Муниципальное казенное учреждение Департамента развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования "Симферопольская детская музыкальная школа N 1 имени С.В. Рахманинова" Муниципального образования городской округ Симферополь.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.06.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает на неверное применение судами норм материального права, неправильную оценку фактических обстоятельств по делу.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 20.07.2007 между Фондом коммунального имущества Симферопольского городского совета и ООО "Агроэталон Лтд" был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Симферополь, пр. Кирова, 11, площадью 40,0 кв. м, находящихся на балансе Симферопольской детской музыкальной школы N 1 Управления культуры городского совета и принадлежащих к коммунальной собственности г. Симферополя.
Согласно пункту 5.20. Договора, Арендатор обязался выполнить условия балансодержателя - провести текущий ремонт в подвальном помещении, а также внутренней отделки в здании Симферопольской детской музыкальной школы N 1.
В соответствии с пунктом 6.2 Договора, Арендатор с разрешения Арендодателя имеет право вносить изменения в состав арендованных помещений, проводить их реконструкцию, техническое перевооружение, что обуславливает повышение их стоимости.
Согласно пункту 10.1, Договор заключен сроком на 1 год, который действует с 20.07.2007 до 19.07.2008 года.
Арендатор обязан за два месяца до окончания срока договора письменно уведомить Арендодателя о предстоящем расторжении или продлении договора (пункт 5.13. Договора).
Пунктом 10.5. Договора определено, что в случае прекращения или расторжения Договора, улучшения арендованных нежилых помещений, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества не причиняя ему ущерба, признаются собственностью Арендатора, а неотделимые улучшения - собственностью Арендодателя.
Вопрос компенсации Арендодателем увеличения стоимости арендованных помещений в результате указанных неотделимых улучшений решается в соответствии с условиями Договора и действующего законодательства.
По акту приема-передачи нежилые помещения переданы арендатору и приняты без претензий и возражений.
На основании письма от 21.07.2007 исх. N 90, направленного в адрес Фонда коммунального имущества Симферопольского городского совета и Симферопольской детской музыкальной школы N 1, ООО "Агроэталон Лтд" было получено согласование на проведение капитальных ремонтных работ в переданном в аренду подвальном помещении здания Симферопольской детской музыкальной школы N 1 с улучшением входа и прилегающей территории, а также текущего внутреннего ремонта здания самой музыкальной школы.
Постановлением Администрации города Симферополя от 05.03.2018 года N 685, Муниципальному казенному учреждению Департамент развития муниципальной собственности администрации города поручено осуществить мероприятия по приведению договора аренды от 20.07.2007 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Симферополь, пр. Кирова, 11, общей площадью 45,4 кв. м, в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации и заключению его на новый срок с ООО "Агроэталон ЛТД" для продажи детской литературы, сроком на 11 месяцев без проведения торгов.
С целью согласования предоставления в аренду нежилых помещений по пр. Кирова, 11, ООО "Агроэталон Лтд" 30.07.2018 года в адрес СДМШ N 1 им. С.В. Рахманинова направлено письмо, в ответ на которое был получен ответ об отказе в заключении договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Симферополь, пр. Кирова, 11.
Также СДМШ N 1 им. С.В. Рахманинова потребовало от ООО "Агроэталон Лтд" освободить вышеуказанное помещение с передачей его по акту приема-передачи к 22.12.2018 года.
Согласно отчету N 45/03/2019 от 15.03.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений общей площадью 45,4 кв. м, стоимость произведенных истцом улучшений составила 1 158 300 рублей.
15.04.2019 истец направил Администрации города Симферополя претензию N 15-04/19 о перезаключении договора аренды, либо компенсации стоимости произведенных ООО "Агроэталон Лтд" улучшений.
Поскольку указанная претензия осталась без ответа, данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.
Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно руководствовались следующим.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 10.1., спорный Договор аренды заключен сроком на 1 год и действует соответственно с 20.07.2007 до 19.07.2008 года.
Ответчик в обоснование своей позиции о действии спорного договора ссылался на Решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 22.07.2013 года по делу N 901/1655/13, которым суд внес изменения в спорный договор аренды нежилых помещений от 20.07.2007 года, изложив пункт 10.1 в следующий редакции: "Срок действия договора до 20.07.2017 года включительно".
Гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность пролонгации договора аренды на неопределенный срок после истечения его срока (ст. 621 ГК РФ).
Однако, указанное положение ст. 621 ГК РФ может быть применимо в спорном случае, при выполнении арендатором пункта 5.13. Договора, а именно арендатор должен письменно сообщить о продлении договора за два месяца до окончания его срока.
Однако доказательств сообщения арендодателю о продлении срока договора, за два месяца до истечения его срока (до 20.07.2017 в соответствии с пунктом 5.13.), в материалы дела не представлено, при этом, факт принятия арендных платежей Администрацией не свидетельствует о его продлении, поскольку такие платежи являлись платой за фактическое пользование арендованным имуществом, которое не было своевременно возвращено обществом после окончания срока действия договора аренды.
Представленное в материалы дела Постановление Администрации города Симферополя N 685 от 05.03.2018 не свидетельствует о пролонгации договора аренды на неопределенный срок, ввиду несоблюдения арендатором условий пункта 5.13. Договора.
Доказательств заключения договора во исполнение данного постановления ни суду первой, ни апелляционной инстанций не представлено.
Как верно указано судами, ООО "Агроэталон Лтд" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением и требованием о расторжении договора аренды от 20.07.2007, только 18.06.2019, в связи с чем данный договор не подлежит расторжению, поскольку в любом случае, на момент обращения истца с указанными требованиями, он прекратил свое действие в связи окончанием срока, на который был заключен.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 5.4. Договора аренды, предусмотрена обязанность Арендатора своевременно осуществлять капитальный, текущий и другие виды ремонтов арендованных помещений по согласованию с Арендодателем и балансодержателем, а также в соответствии с пунктом 5.20 Договора Арендатор обязан провести текущий ремонт в подвальном помещении, а также внутреннюю отделку в здании Симферопольской детской музыкальной школы N 1.
Таким образом, при подписании указанного договор аренды, истец принял на себя обязательства по осуществлению текущего и капитального ремонтов, на что было получено соответствующее разрешение.
ООО "Агроэталон Лтд" в материалы дела было представлено письмо от 21.07.2007 года исх. N 90, о запросе согласия на проведение капитальных ремонтных работ с улучшением входа и прилегающей территории, а также текущий внутренний ремонт здания самой музыкальной школы, на котором имеется надпись о согласовании и подпись директора и печать Симферопольской детской музыкальной школы N 1.
В то же время, согласно пункту 6.2. Договора, Арендатор имеет право вносить изменение в состав арендованных помещений, проводить их реконструкцию, техническое перевооружение, что обуславливает повышение их стоимости, лишь с разрешения Арендодателя.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 ст. 623 ГК РФ).
ООО "Агроэталон Лтд" было получено согласие на проведение капитального ремонта и текущего внутреннего ремонта здания, в целях выполнения своей обязанности по проведению такого ремонта в силу пунктов 5.4, 5.20 Договора, тогда как доказательств получения письменного разрешения арендодателя на производство работ по реконструкции помещения в материалах дела не имеется.
Поскольку истцом произведенные работы являются выполнением им своих обязанностей, предусмотренных договором аренды, то совокупность условий, указанных в п.2 ст. 623 ГК РФ, управомочивающих арендатора на получение стоимости неотделимых улучшений, является недоказанной. Согласия на выполнение реконструкции, истцом получено не было.
Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011).
Пунктом 10.05. Договора предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения Договора, неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателя.
На основании изложенного суды сделали верный вывод о том, что осуществленные арендатором улучшения объекта аренды являются неотделимыми, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований о компенсации их стоимости, не имеется.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст.ст. 286, 287 АПК РФ.
Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст.288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании п. 1 ч. 1 ст. 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 19.06.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020 по делу N А83-9901/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
А.Н. Шульгина
М.М. Нарусов
В.И. Смирнов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
